Criteria erfpacht- en kortingsconstructies

Aanbieders van constructies moeten transparant zijn richting de consument. Het is daarom verplicht om een bijsluiter bij de overeenkomst toe te voegen. In deze bijsluiter moet in begrijpelijk taal staan omschreven wat de constructie inhoudt en wat de mogelijke (toekomstige) financiële gevolgen zijn.

Maximering canon  

Een erfpachtconstructie moet zorgen voor lagere lasten voor de consument in vergelijking met een 100% annuïtaire hypotheek. Dit houdt in dat er in ieder geval bij de start van de erfpachtovereenkomst een substantieel verschil moet zijn tussen de canonverplichting en een volledig annuïtaire aflossing. 

Er zijn 3 manieren waarop de canon zich mag ontwikkelen. Bij elke vorm is een maximale hoogte van de canon vastgesteld:  

• Gelijkblijvende canon: tarief voor een Nederlandse 10-jarige staatsobligatie + 3,5%. 
• Jaarlijks geïndexeerde canon: tarief voor een Nederlandse 10-jarige staatsobligatie + 2,5%.  

Toegestane methodes van indexering zijn: 

• Vast percentage van 3% (2022). Jaarlijks wordt het maximale indexeringspercentage in de Voorwaarden & Normen opgenomen. We hebben het voornemen om aan te sluiten bij de ministeriële regeling die vanaf 1 januari 2023 de maximale huurstijging regelt.  
• CBS-indexcijfer met betrekking tot loonontwikkeling, inflatie of huizenprijzen zonder extra opslag.

• Periodieke herziene canon: tarief voor een Nederlandse 10-jarige staatsobligatie + 3,5%. 

De momenten van herziening moeten vooraf vaststaan of door de consument zelf bepaald worden. Hierbij zijn periodes van verschillende looptijden wel mogelijk.  

Het is niet toegestaan om verschillende indexerings- of herzieningsmogelijkheden naast elkaar of opeenvolgend te hanteren. 

Uitzondering canonontwikkeling 

Een uitzondering op bovenstaande regels zijn erfpachtconstructies met een doelgroepenbeleid en een inkomensafhankelijke canon. Deze constructies hebben als doel om woningen beter bereikbaar te maken voor specifieke doelgroepen. Daarom staan we het toe dat een canon wordt verhoogd als het inkomen van de consument stijgt.  

De canonverhoging is gemaximeerd om te voorkomen dat consumenten een te hoge canonverplichting krijgen en geen reëel perspectief hebben op doorstroming naar een andere woning. De verantwoordelijkheid om bij een inkomensstijging te kijken of de canonstijging (nog) betaalbaar is voor de consument ligt bij de aanbieder.  

• Inkomensafhankelijke canon: tarief voor een Nederlandse 10-jarige staatsobligatie + maximaal 5,5%.  
   

Een constructie met doelgroepenbeleid moet zijn uitgegeven door een overheidsinstantie, denk aan: gemeente, provincie, waterschap, natuurmonumenten en Staatsbosbeheer of een woningcorporatie.  Is er sprake van een andere partij, dan wordt er individueel beoordeeld of deze in aanmerking komt voor NHG. 

Samenloop met de starterslening van Stimuleringsfonds Volkshuisvesting (SVn) onder voorwaarden toegestaan 

Een erfpachtovereenkomst mag gecombineerd worden met een starterslening van de SVn.  Uitgangspunt daarbij is dat als het inkomen van de consument stijgt, zij eerst start met het betalen van rente en aflossing over de starterslening. De inkomensafhankelijke canon mag pas 36 maanden nádat de consument gestart is met het betalen van de volledige rente en aflossing worden verhoogd.

Actualisering van de grondwaarde (als grondslag voor de canon) 

Tijdens de looptijd wordt de grondwaarde niet geactualiseerd. Dit betekent dat een jaarlijkse indexatie of periodieke herziening van de canon gebaseerd is op het initiële canonbedrag of de initiële grondwaarde. 

Met deze voorwaarde streven we naar een transparante, voorspelbare en gelijkmatige ontwikkeling van de canon. Wanneer de grondwaarde wel wordt geactualiseerd zal NHG beoordelen of de canonontwikkeling in lijn is met de criteria die aan de canon worden gesteld. 

Om goedkeuring te krijgen met NHG zijn voor de verdeling van de waardestijging en -daling 3 varianten mogelijk:

1. Waardedaling of -stijging is voor de rekening van de consument
2. Waardedaling of -stijging is voor de rekening van de aanbieder
3. Een percentage van de waardedaling of -stijging is voor de rekening van de consument

Aanvullend hierop geldt dat:

• In situatie 2 kan de consument in geval van waardedaling alleen bij verkoop van de woning, de grond of het kortingsdeel terugkopen tegen de actuele marktwaarde.
• In situatie 3 mag je wel afwijken in het voordeel van de consument.

In de situatie van terugkoop van de grond of overname van het kortingsdeel, waarbij er een meningsverschil is over de waarde, heeft de consument altijd het recht om een tweede taxatie op eigen kosten uit te laten voeren. Komen aanbieder en consument er na deze tweede taxatie niet uit, dan kan er een derde (arbitrage) taxatie worden uitgevoerd. De voorwaarde bij deze derde taxatie is dat de taxateur gekozen wordt door de eerste twee taxateurs en dat de consument in dat geval maximaal 50% van de kosten betaalt.  

Bij aan- en verkoop van de woning heeft de consument altijd het recht om op eigen kosten zelf een taxateur te kiezen voor het bepalen van de waarde van de woning en het bloot eigendom.  

Als een woning meer waard is geworden door een verbouwing dan is deze waardevermeerdering binnen de bepalingen van het contract, voor de consument. 

Als een aanbieder bijkomende kosten in rekening brengt, moeten deze transparant, reëel en in verhouding zijn. Uitgangspunt hierbij is dat de kosten in vergelijking moeten zijn met de gebruikelijke kosten voor het aanpassen van een hypotheek. 

Een woning met een erfpacht en/of kortingsconstructie moet door de belastingdienst als eigen woning worden aangemerkt. In het geval van een erfpachtconstructie is de canonverplichting volledig aftrekbaar van de inkomstenbelasting en bij kortingsconstructies heeft de consument recht op hypotheekrenteaftrek.

De grondwaarde of het kortingsdeel mag nooit meer zijn dan 40% van de waarde volle eigendom.  

De aanbieder van een constructie moet kunnen aantonen dat er een adequate procedure voor debiteurenbeheer is. Denk hierbij aan wanneer een incasso uit handen gegeven wordt, aan wie en wanneer tot beslag wordt overgegaan. Uitgangspunt hierbij is dat achterstallige canonbedragen niet onnodig lang mogen oplopen. 

Een nieuwbouwwoning met een constructie moet een vaste prijs hebben. Dat betekent dat aanbieders consumenten niet mogen laten bieden op de woning. 

De consument heeft het recht om (een deel van) de grond of de korting te kopen. Aanbieders mogen consumenten nooit verplichten om (een deel van) de grond of de korting te kopen. Ook niet bij de overdracht van het erfpachtrecht aan een derde. Het is namelijk onvoorspelbaar hoe de huizenmarkt, rentestand en persoonlijke situatie van de consument zich ontwikkelt. Bijkopen is niet in elke situatie in het belang van de consument.

De erfpachtovereenkomst moet eeuwigdurend of voortdurend zijn. Met eeuwigdurende erfpacht worden overeenkomsten bedoeld die geen einddatum hebben. Contracten met een looptijd van 99 jaar zien wij dus niet als eeuwigdurende erfpacht. 

Als de erfpacht voortdurend is kijkt NHG naar de voorwaarden en risico’s die van toepassing zijn bij het einde van een tijdvak. Onvoorwaardelijke voortzetting van de erfpachtovereenkomst en ook een transparante, voorspelbare en gelijkmatige ontwikkeling van de canon zijn hierbij van belang.  

Een tijdelijke erfpachtovereenkomst staat NHG nooit toe.  

Kortingsconstructies richten zich vaak op een specifieke doelgroep op de woningmarkt, zoals bijvoorbeeld starters. Bij verkoop van de woning mag de aanbieder dezelfde eisen stellen aan de nieuwe kopers. Wanneer de woning na zes maanden niet is verkocht, heeft de consument het recht om de woning op de vrije markt aan te bieden. De aanbieder mag het kortingsdeel in dat geval verrekenen met de consument of de woning zelf kopen.