Maximering canon
Een erfpachtconstructie moet zorgen voor lagere lasten voor de consument in vergelijking met een 100% annuïtaire hypotheek. Dit houdt in dat er in ieder geval bij de start van de erfpachtovereenkomst een substantieel verschil moet zijn tussen de canonverplichting en een volledig annuïtaire aflossing.
Er zijn 3 manieren waarop de canon zich mag ontwikkelen. Bij elke vorm is een maximale hoogte van de canon vastgesteld:
- Gelijkblijvende canon: tarief voor een Nederlandse 10-jarige staatsobligatie + 3,5%.
- Jaarlijks geïndexeerde canon: tarief voor een Nederlandse 10-jarige staatsobligatie + 2,5%.
Toegestane methodes van indexering zijn:
- Vast percentage van 3% (2022). Jaarlijks wordt het maximale indexeringspercentage in de Voorwaarden & Normen opgenomen. We hebben het voornemen om aan te sluiten bij de ministeriële regeling die vanaf 1 januari 2023 de maximale huurstijging regelt.
- CBS-indexcijfer met betrekking tot loonontwikkeling, inflatie of huizenprijzen zonder extra opslag.
- Periodieke herziene canon: tarief voor een Nederlandse 10-jarige staatsobligatie + 3,5%.
De momenten van herziening moeten vooraf vaststaan of door de consument zelf bepaald worden. Hierbij zijn periodes van verschillende looptijden wel mogelijk.
Het is niet toegestaan om verschillende indexerings- of herzieningsmogelijkheden naast elkaar of opeenvolgend te hanteren.
Uitzondering canonontwikkeling
Een uitzondering op bovenstaande regels zijn erfpachtconstructies met een doelgroepenbeleid en een inkomensafhankelijke canon. Deze constructies hebben als doel om woningen beter bereikbaar te maken voor specifieke doelgroepen. Daarom staan we het toe dat een canon wordt verhoogd als het inkomen van de consument stijgt.
De canonverhoging is gemaximeerd om te voorkomen dat consumenten een te hoge canonverplichting krijgen en geen reëel perspectief hebben op doorstroming naar een andere woning. De verantwoordelijkheid om bij een inkomensstijging te kijken of de canonstijging (nog) betaalbaar is voor de consument ligt bij de aanbieder.
- Inkomensafhankelijke canon: tarief voor een Nederlandse 10-jarige staatsobligatie + maximaal 5,5%.
Een constructie met doelgroepenbeleid moet zijn uitgegeven door een overheidsinstantie, denk aan: gemeente, provincie, waterschap, natuurmonumenten en Staatsbosbeheer of een woningcorporatie. Is er sprake van een andere partij, dan wordt er individueel beoordeeld of deze in aanmerking komt voor NHG.
Samenloop met de starterslening van Stimuleringsfonds Volkshuisvesting (SVn) onder voorwaarden toegestaan
Een erfpachtovereenkomst mag gecombineerd worden met een starterslening van de SVn. Uitgangspunt daarbij is dat als het inkomen van de consument stijgt, zij eerst start met het betalen van rente en aflossing over de starterslening. De inkomensafhankelijke canon mag pas 36 maanden nádat de consument gestart is met het betalen van de volledige rente en aflossing worden verhoogd.
Actualisering van de grondwaarde (als grondslag voor de canon)
Tijdens de looptijd wordt de grondwaarde niet geactualiseerd. Dit betekent dat een jaarlijkse indexatie of periodieke herziening van de canon gebaseerd is op het initiële canonbedrag of de initiële grondwaarde.
Met deze voorwaarde streven we naar een transparante, voorspelbare en gelijkmatige ontwikkeling van de canon. Wanneer de grondwaarde wel wordt geactualiseerd zal NHG beoordelen of de canonontwikkeling in lijn is met de criteria die aan de canon worden gesteld.