Meest gestelde vragen

Deze pagina

Algemeen

Wanneer kan ik gebruik maken van de nieuwe kostengrens of Voorwaarden en Normen (V&N) van het komende jaar?

De datum van het bindend aanbod is leidend voor NHG. Indien het bindend aanbod van de geldverstrekker is uitgebracht na 1 januari van een bepaald jaar, dan gelden ook de V&N van het jaar van het bindende aanbod. Ditzelfde geldt ook voor de kostengrens.  
Dit kan betekenen dat een nieuwe kostengrens geldt voor een woning die je voor 1 januari hebt gekocht, omdat het bindend aanbod na 1 januari is uitgebracht

Wat als de koopsom de kostengrens overschrijdt en de getaxeerde marktwaarde gelijk is aan de kostengrens?

Voor NHG is het laagste van de koopsom of de getaxeerde marktwaarde leidend. Indien het laagste bedrag van die twee dus lager of gelijk aan de kostengrens is, is NHG mogelijk. Bijkomende kosten moeten dan wel uit eigen middelen betaald kunnen worden en kunnen dus niet gefinancierd worden.

Kan een nieuwbouw woning worden gekocht voor de kostengrens van Energie Besparende Voorzieningen (EBV), als de aannemer zelf EBV treft?

Om in aanmerking te komen voor de verruimde kostengrens bij nieuwbouw, dienen er aanvullende energiebesparende voorzieningen getroffen te worden. Dit houdt in, dat de reguliere aannemingsovereenkomst aan het bouwbesluit 2012 dient te voldoen en dat uit de meerwerklijst de aanvullende EBV dienen te blijken. Voor meer informatie zie toelichting bij Norm 1.6. 

Is het mogelijk om van NHG naar NHG over te sluiten als de Marktwaarde hoger is dan de kostengrens?

Wanneer de klant al een lening met NHG heeft, dan is de marktwaarde geen belemmering voor de verstrekking. Dit is bij zowel oversluiten als verhogen van een lening met NHG van toepassing.

Indien een klant nog geen NHG heeft, maar wel naar NHG wenst over te sluiten, dan mag de marktwaarde van de woning niet hoger zijn dan de kostengrens.

Hoe wordt de hoogte van de provisie berekend bij oversluiten van NHG naar NHG?

Hoofdsom nieuwe hypotheek (minus evt. opgebouwde waarde welke is ingebracht) – restantschuld oorspronkelijke hypotheek (minus evt. opgebouwde waarde) * de van toepassing zijnde borgtochtprovisie.

Welk model werkgeversverklaring accepteert NHG?

De werkgeversverklaring model 2021-1 is vanaf 01-10-2020 geldig en van toepassing. Het is niet toegestaan om oudere modellen te gebruiken.
Veel bedrijven hebben een werkgeversverklaring in hun eigen stijl. Deze kan voor NHG gebruikt worden indien de teksten inclusief soorten voetnoten gelijk zijn aan de teksten zoals op het model NHG zijn weergegeven.

Er is sprake van een keuzebudget. Kan ik die meenemen als toetsinkomen?

Indien sprake is van Employee Benefit Budget, Individueel Keuze Budget of van een Tijdspaarfonds, dan dienen de losse componenten van het budget te worden gespecificeerd. Alleen de vaste componenten, waar je geen andere (onherroepelijke) keuze voor hebt dan het te laten uitkeren als salaris in geld, mogen meegenomen worden in het toetsinkomen.

Wanneer kan een beroep worden gedaan op de hardheidsclausule ?

In uitzonderlijke situaties is het mogelijk om een beroep te doen op de hardheidsclausule. Een beroep op de hardheidsclausule wordt alleen toegekend indien de gevolgen voor de consument niet zijn voorzien of beoogd bij de totstandkoming van de Voorwaarden & Normen. Hiermee kent de hardheidsclausule strengere beoordelingscriteria dan de in de markt gebruikelijke ‘overrule’.   
De hardheidsclausule dient via een vast formulier op de volgende webpagina van NHG te worden aangevraagd: https://www.nhg.nl/toolkit-professionals/formulier-beroep-op-de-hardheidsclausule/  

 

Desktoptaxatie

Wat is een desktoptaxatie?

Vanaf 1 juli 2021 staat NHG, naast de fysieke taxatie, in sommige situaties een nieuwe vorm van taxeren toe: desktoptaxaties. Dit is een taxatievorm waarbij de taxateur een modelwaarde beoordeelt, evalueert en goedkeurt. Dit wordt gedaan met behulp van een statistisch model en data over de woningmarkt. Deze vorm van taxatie kan gebruikt worden voor de aankoop van een woning tot maximaal 90% LTV (loan to value).

Waarom accepteert NHG desktoptaxaties?

NHG wil consumenten een goedkoper en sneller alternatief bieden voor het reguliere taxatierapport, waarbij de kwaliteit ook geborgd is. Tegelijkertijd handelt NHG hiermee in lijn met de EBA Richtsnoeren inzake de initiëring en monitoring van leningen, waaraan sommige geldverstrekkers dienen te voldoen.

Wanneer kan ik een desktoptaxatie gebruiken?

Een desktoptaxatie kan gebruikt worden voor de aankoop van een woning en financiering van een oversluiting of verhoging in alle gevallen tot maximaal 90% LTV (loan to value).

In het geval van een aankoop van een nieuwbouw-woning, aankoop via veiling, verkrijgen volledig eigendom van de grond en bij een verkoop met een (dreigend) verlies waarbij de opbrengst van de woning onvoldoende is, is een desktoptaxatie niet mogelijk.

Alle mogelijkheden vind je op onze website

Wat is het verschil tussen een fysieke taxatie en een desktoptaxatie?

Bij een fysieke taxatie bezoekt een makelaar een woning daadwerkelijk, inspecteert deze en taxeert deze vervolgens. Een desktoptaxatie is een taxatievorm waarbij de taxateur een modelwaarde beoordeelt, evalueert en goedkeurt. Dit wordt gedaan met behulp van een statistisch model en data over de woningmarkt.

Welke geldverstrekkers accepteren een desktoptaxatie?

Bij het aanvragen van een rapport via www.desktoptaxatie.nl zie je welke geldverstrekkers op dat moment de desktoptaxatie accepteren.

Is een taxatierapport of desktoptaxatie verplicht of is een losse modelmatige taxatie ook toegestaan?

Voor een lening met NHG is een volledig en gevalideerd taxatierapport of een goedgekeurde desktoptaxatie verplicht. Het is niet toegestaan om de woningwaarde aan te tonen middels een losse modelmatige waardebepaling of bijvoorbeeld een WOZ-verklaring.

Is een desktoptaxatie ook mogelijk bij kwaliteitsverbetering?

Vanwege de voordelen van een desktoptaxatie staan we vanaf 1 januari 2022 ook toe om de desktoptaxatie te gebruiken bij kwaliteitsverbetering. Kwaliteitsverbeteringen zoals afkoop erfpacht, verbouwing en/of Energie Besparende Voorzieningen (EBV) worden niet gewaardeerd bij desktoptaxatie. Omdat bij een desktoptaxatie de verbouwing en/of EBV, koop grond of afkoop erfpacht niet wordt gewaardeerd, is de marktwaarde vòòr kwaliteitsverbetering leidend. Aan het gebruiken van een desktoptaxatie zijn wel voorwaarden verbonden.
De voorwaarden en meer informatie vind je hier: https://www.nhg.nl/het-krijgen-van-nhg/taxatie-van-een-woning/

Mag ik bij een desktoptaxatie de gelden uit een bouwdepot vrij ontvangen om zelf de verbouwing te betalen?

Vanaf 1 januari 2022 is ook mogelijk te werken met een desktoptaxatie in combinatie met verbouwing en/of Energie Besparende Voorzieningen.
Het vrij ontvangen van gelden uit een depot is niet toegestaan. Net als bij een verbouwing in combinatie met een fysieke taxatie dient ook bij een desktoptaxatie het bedrag verbouwing in depot gehouden te worden. De uitbetaling uit het bouwdepot gebeurt op basis van verbouwingsnota's.

Mag een geldverstrekker vragen om een bouwkundig rapport bij het gebruiken van een desktoptaxatie?

Bij het toepassen van een desktoptaxatie is een bouwkundig rapport voor NHG niet verplicht. Indien de geldverstrekker het noodzakelijk acht om het onderpand bouwkundig te laten onderzoeken, dan kan de geldverstrekker om een bouwkundig rapport vragen.

Hypotheekrenteaftrek

Wat houdt de wijziging per 1 juli 2021 bij verlies hypotheekrentaftrek nu precies in?

Vanaf 1 juli 2021 geldt dat bij verlies van hypotheekrenteaftrek binnen 10 jaar na datum bindend aanbod voor NHG rekening gehouden dient te worden met de gevolgen hiervan voor de financieringslast van de hypotheek.
Wanneer de hypotheekrenteaftrek binnen 10 jaar na datum bindend aanbod vervalt, dan wordt een lening(deel) vanaf het moment van vervallen van de hypotheekrenteaftrek getoetst in box 3.

Wanneer moet ik rekening houden met verlies van de hypotheekrenteaftrek?

Wanneer bij de aanvrager van een hypotheek de hypotheekrenteaftrek geheel of gedeeltelijk binnen 10 jaar na datum bindend aanbod vervalt, dan dient voor NHG het lening(deel) vanaf het moment van vervallen van de hypotheekrenteaftrek te worden getoetst als een box 3 leningdeel. Uiteraard dient de adviseur op basis van zijn of haar zorgplicht ook met het vervallen van renteaftrek na deze termijn rekening te houden.

Vanaf welke datum moet rekening gehouden worden met het vervallen van de hypotheekrenteaftrek?

Wanneer bij de aanvrager van een geldlening de hypotheekrenteaftrek geheel of gedeeltelijk binnen 10 jaar na datum bindend aanbod vervalt.
Uiteraard dient de adviseur op basis van zijn of haar zorgplicht ook met het vervallen van renteaftrek na deze termijn rekening te houden.

Waarom moet ik rekening houden met het vervallen van hypotheekrenteaftrek?

Als je het recht op hypotheekrenteaftrek verliest, dan kan dat gevolgen hebben voor de betaalbaarheid van de hypotheek. Om te waarborgen dat de gevraagde lening betaalbaar is en blijft, vindt NHG het belangrijk dat hiermee rekening gehouden wordt.

Hoe ziet de toetsing bij verlies hypotheekrenteaftrek eruit?

Er ontstaat feitelijk een extra toetsmoment, net zoals bij de methode die wordt gehanteerd als een schuldenaar een verminderd inkomen ontvangt binnen 10 jaar, bijvoorbeeld bij bereiken van de AOW-leeftijd.

Bij verlaagd inkomen door bijvoorbeeld AOW wordt de maximale financieringslast naar beneden bijgesteld. Bij vervallen hypotheekrenteaftrek wordt de financieringslast fictief gecorrigeerd aan de hand van de woonquotes voor niet-aftrekbare hypotheekrente.

Rekenvoorbeeld 
De familie Janssen heeft sinds 1 juni 2001 een eigen woning. Eerst hadden zij een eengezinswoning met tuin, maar toen de kinderen het huis hadden verlaten is deze op 1 juni 2013 ingeruild voor een gelijkvloers appartement. Op 1 juni 2001 hadden zij een spaar-/ en aflossingsvrije hypotheek, per 1 juni 2013 een annuïteiten-/en aflossingsvrije hypotheek. Voor de oorspronkelijke hypotheek van € 200.000 geldt het volgende: 
1. Voor een aflossingsvrij leningdeel van € 100.000 is nog recht op hypotheekrenteaftrek tot 1 juni 2031 
2. Inmiddels is er € 20.000 afgelost op het annuïtaire leningdeel. Voor het openstaande annuïtaire leningdeel van € 80.000 is nog recht op hypotheekrenteaftrek tot 1 juni 2043 

Per 1 juli 2021 wil de familie Janssen de hypotheek oversluiten en met een leningdeel van € 20.000 verhogen voor verbouwing en verduurzaming. De rente van deze lening wordt 2%. De bijbehorende woonquote voor box 1 leningen bedraagt 21%, voor box 3 leningen bedraagt deze 19%. 
Resultaat: over 9 jaar en 11 maanden verschuift het aflossingsvrije leningdeel van box 1 naar box 3. Daar moet in de toetsing bij de aanvraag rekening mee gehouden worden:
* Gedurende de eerste 119 maanden bedraagt de toetslast € 369,62 (ann bij 2%)
* Vanaf maand 120 bedraagt de gecorrigeerde toetslast € 408,53 (21/19 * € 369,62)
* De aanvraag moet op beide lasten getoetst worden en passend zijn

 

Hoe toon ik aan hoe lang ik recht heb op hypotheekrenteaftrek?

NHG stelt hieraan geen formele eisen. Het is aan hypotheekadviseur en geldverstrekker om samen met de klant de resterende duur van het recht op hypotheekrenteaftrek te inventariseren en vast te leggen.
Voorbeeld: indien een aanvrager reeds sinds 1 januari 2001 in het bezit was van een eigen woning , dan is het aannemelijk dat de resterende duur van het recht op hypotheekrenteaftrek geheel of gedeeltelijk binnen 10 jaar afloopt.

Kan ik ook rekening houden met verlies van de hypotheekrenteaftrek over de bestaande lening als ik een 2e hypotheek wil?

Op dit moment is het nog niet mogelijk in verband met technische beperkingen om hiermee rekening te houden. De mogelijkheid wordt binnen enkele maanden toegevoegd en wordt vanaf dat moment ook verplicht.
Uiteraard dient de adviseur op basis van zijn of haar zorgplicht ook met het vervallen van renteaftrek rekening te houden.