Vereisten aan het gebruik van door NHG geaccepteerde erfpacht- en kortingsconstructies

Bij erfpachtconstructies mag de grondwaarde nooit meer zijn dan 40% van de waarde van het volle eigendom.

Bij kortingsconstructies waarbij de consument aanvullend vermogensrisico loopt, geldt dat het kortingsdeel nooit meer mag zijn dan 40% van de waarde van het volle eigendom. Een uitzondering hierop is als de consument geen aanvullend vermogensrisico loopt. Dan mag het kortingsdeel nooit meer zijn dan 50% van de waarde van het volle eigendom.

Erfpacht- en kortingsconstructies zijn bedoeld om woningen meer bereikbaar te maken voor consumenten. Nieuwbouwwoningen moeten daarom een vaste prijs hebben. Dat betekent dat het niet is toegestaan consumenten te laten bieden op een nieuwbouwwoning. Het inzetten van biedingen zorgt er namelijk voor dat woningen minder bereikbaar zijn voor consumenten.

Een consument die een woning koopt kan alleen een hypotheek afsluiten met NHG wanneer de koopsom of de marktwaarde lager of gelijk is aan de NHG-grens. Een consument betaalt voor de borgtocht van NHG eenmalig een borgtochtprovisie.

Om te bepalen of een woning met een erfpacht- of kortingsconstructie onder de NHG-grens valt, is van belang of er sprake is van een aanvullend vermogensrisico voor de consument over de waardeontwikkeling van de grond of het kortingsdeel. Dit is ook van invloed op de bepaling van de borgtochtprovisie.

Als de consument geen aanvullend vermogensrisico loopt over de waardeontwikkeling van de
grond of het kortingsdeel

Bij erfpachtconstructies zonder aanvullend vermogensrisico is de waarde van het erfpachtrecht bepalend voor de NHG-grens en de borgtochtprovisie.

Bij kortingsconstructies is de getaxeerde waarde altijd de waarde van het volle eigendom. Voor de NHG-grens en de borgtochtprovisie mag het kortingsdeel in mindering worden gebracht op de waarde van het volle eigendom.

Als de consument wel aanvullend vermogensrisico loopt over de waardeontwikkeling van de grond
of het kortingsdeel

Bij erfpacht- en kortingsconstructies waarbij de consument wel een aanvullend vermogensrisico loopt, is de
waarde van het volle eigendom bepalend voor de NHG-grens en vertrekpunt bij de berekening van de borgtochtprovisie.

Voorbeeldberekeningen

Bij een erfpacht- of kortingsconstructie onderscheidt NHG 3 toegestane varianten voor de verdeling van de waardedaling en -stijging van de woning;

1. Waardedaling of -stijging is voor rekening van de consument;

2. Waardedaling of –stijging is voor rekening van de aanbieder;

3. Een percentage van de waardedaling of -stijging is voor rekening van de consument.

Aanvullend hierop geldt dat:

• In situatie 2 kan de consument in geval van waardedaling alleen bij verkoop van de woning, de grond of het kortingsdeel terugkopen tegen de actuele marktwaarde.
• In situatie 3 mag je wel afwijken in het voordeel van de consument.

Per variant hebben we voorbeeldsituaties gemaakt waarin wordt uitgelegd wanneer welke waarde leidend is voor de kostengrens en borgtochtprovisie. 

Download voorbeeldberekeningen

Voor de waardebepaling van een bestaande woning met een erfpachtconstructie zijn de volgende waardes belangrijk:

• Erfpachtrecht: dit is de waarde van het erfpachtrecht, waarbij de taxateur rekening heeft gehouden met de voorwaarden uit de erfpachtovereenkomst/-akte.

• Bijzonder uitgangspunt – volle eigendom: dit is de waarde van de woning wanneer deze in
volle eigendom is, dus zonder erfpachtconstructie en bewoond door de eigenaar of leegstaand.

Bij nieuwbouw stellen we de waarde van het bloot eigendom (van grond) gelijk aan de grondwaarde uit de koop-aanneemovereenkomst. Het is toegestaan om een lagere waarde op te nemen in de erfpachtovereenkomst/-akte

De korting moet altijd berekend worden over de waarde van het volle eigendom.

Wanneer er sprake is van een erfpacht- en/of kortingsconstructie waarbij de consument een aanvullend vermogensrisico loopt, dan is de samenloop met een aflossingsvrij leningdeel niet toegestaan. Dit wordt namelijk gezien als een stapeling van risico, omdat er geen of minder vermogen wordt opgebouwd over de waarde van de grond of het kortingsdeel.  De gehele lening moet worden afgelost in maximaal 30 jaar. Dit betekent ook dat een erfpacht- of kortingsconstructie niet samen kan gaan met een seniorenregeling.  

Startersleningen van SVn zijn een uitzondering. Een starterslening in combinatie met een erfpacht- en/of kortingsconstructie is wel toegestaan.