Geaccepteerde erfpacht- en kortingsconstructies
In het kort
Een erfpacht- of kortingsconstructie moet in het belang zijn van de consument en een verantwoorde woningfinanciering opleveren.
- Constructies zijn alleen mogelijk met NHG als deze voldoen aan onze criteria
- Als een constructie voldoet plaatsen wij deze op de lijst met geaccepteerde constructies
- Er gelden aanvullende eisen aan het gebruik van constructies
Lijst met geaccepteerde constructies
We accepteren onderstaande constructies ook wanneer deze worden aangeboden door een licentiehouder. Deze licentiehouder moet dan wel gecertificeerd zijn door de aanbieder, zie hiervoor de website van de aanbieder.
Constructies zonder aanvullend vermogensrisico
*De erfpachtconstructie BKZ Starterswoning richt zich op de doelgroep sociale koop. De constructie wijkt af op een aantal punten van onze criteria. Zo is er bij deze constructie sprake van erfpacht en een kortingsdeel.
** Duokoop 2023-1 en 2023-2 vallen hieronder
*** Deze constructie wordt ook geaccepteerd in combinatie met ondererfpacht.
Constructies met aanvullend vermogensrisico
Wat verstaat NHG onder aanvullend vermogensrisico?
Traditionele erfpacht
Erfpachtconstructies waarbij de erfverpachter een overheidsinstantie is, waren altijd al mogelijk in combinatie met NHG. Dat is niet langer vanzelfsprekend, nieuwe constructies worden voortaan ook getoetst op genoemde criteria. Voor bestaande traditionele overheid constructies geldt een overgangsperiode.
Wanneer je een aanvraag wilt doen voor traditionele gemeentelijke erfpacht in combinatie met NHG kun je bij de aanvraag het veld '99 Anders' gebruiken en kies vervolgens voor '04 Erfpachtconstructie zonder vermogensrisico'.
De erfpachtconstructie MVE-A, B, C of D van Woonstad Rotterdam staat niet meer op de lijst met geaccepteerde constructies. Deze constructie valt onder traditionele gemeentelijke erfpacht. Voorlopig blijven we deze constructie wel accepteren in combinatie met NHG.
Wat verstaan we onder traditionele erfpacht?
Aanvullende vereisten aan het gebruik van een constructie
Als een erfpacht- of kortingsconstructie voldoet aan onze richtlijnen dan plaatsen wij deze op de lijst met geaccepteerde constructies. Naast de richtlijnen gelden er aanvullende vereisten bij het aanbieden van een constructie in combinatie met NHG waar aan moet worden voldaan.
Voor de adviseur
-
Als de consument aanvullend vermogensrisico loopt kijken we bij de kostengrens naar de waarde van het volle eigendom van de woning en niet naar de koopsom.
-
Als de consument aanvullend vermogensrisico loopt dan wordt de borgtochtprovisie berekend over de hoofdsom van de hypotheek en over het gedeelte waar de klant vermogensrisico over loopt. Dat betekent dat bij erfpacht ook borgtochtprovisie moet worden betaald over de grond/bloot eigendom. En bij een kortingsconstructie ook over het kortingsdeel. De korting wordt opgeteld bij de hoofdsom van de hypotheek.
-
Als de consument aanvullend vermogensrisico loopt is het niet toegestaan dat een erfpacht- of kortingsconstructie samenloopt met een (deels) aflossingsvrije hypotheek, seniorenverhuisregeling of senioren tijdelijk tekort regeling.
-
Constructies die niet voldoen aan onze criteria, maar in het verleden wel geaccepteerd werden in combinatie met NHG, staan op de lijst met verlopen constructies. Ook constructies die niet meer aangeboden worden aan consumenten staan op deze lijst. Heeft jouw klant een erfpacht- of kortingsconstructie die op deze lijst staat? Afhankelijk van de situatie van jouw klant zijn er meerdere mogelijkheden om hem te helpen. Meer uitleg daarover lees je hier.
-
De Starterslening van SVn is geen erfpacht- of kortingsconstructie. Deze starterslening staat daarom niet meer op de lijst met geaccepteerde constructies. Wel blijven we de starterslening van SVn accepteren in combinatie met NHG.
Veelgestelde vragen
Wat verstaat NHG onder aanvullend vermogensrisico?
Bij het kopen van een woning loopt jouw klant altijd een vermogensrisico. De waarde van de woning kan immers stijgen, maar ook dalen. Ook wanneer jouw klant een woning koopt met behulp van een erfpacht- of kortingsconstructie loopt hij vermogensrisico.
Er zijn erfpacht- en kortingsconstructies waarbij jouw klant een aanvullend vermogensrisico loopt.
Bij kortingsconstructies is er sprake van een aanvullend vermogensrisico wanneer de consument bij waardedaling van de woning de oorspronkelijke waarde van het kortingsdeel moet betalen of een hogere prijs dan de actuele marktwaarde van het kortingsdeel.
Het aanvullend vermogensrisico bij erfpacht is het risico voor de consument dat de waardedaling van het bloot eigendom deels of volledig voor zijn rekening komt. NHG onderscheidt hierbij twee mogelijke vermogensrisico’s:
Direct risico
Koopt de consument het bloot eigendom en betaalt de consument meer dan de actuele marktwaarde? Dan is dit een direct risico.
Indirect risico
De lagere opbrengst van het erfpachtrecht als gevolg van overwaardering van het bloot eigendom bij doorverkoop.
Ik heb een klant die wil verbouwen/oversluiten, maar de eerder geaccepteerde constructie staat niet meer op de lijst. Wat kan ik doen om de klant toch te helpen?
Wanneer de constructie niet meer op de lijst staat, kan de casus worden voorgelegd aan NHG via beleidsdesk@nhg.nl. NHG kijkt bij deze voorlegposten primair naar het belang van de consument.
Wanneer de consument al een hypotheek heeft met NHG dan hoeft de casus niet voorgelegd te worden.
Wat zijn de vereisten aan een woningfinanciering met NHG, voor de koop van een woning met een erfpacht- of kortingsconstructie?
Allereerst zijn natuurlijk de Voorwaarden & Normen van toepassing. Daarnaast zijn er nog een aantal specifieke voorwaarden. Deze zijn te vinden op onze website en lees je hier.
Moet een erfpachtcanon in de toets worden meegenomen als verplichting?
Ja, zie hiervoor norm 7.1.3. In norm 7.1.7 en 7.1.8 staan de voorwaarden voor de toetsing van een oplopende of geïndexeerde canon.