NHG en SVn geven duiding aan startersregelingen in Nederland

Er zijn 18 beschikbare oplossingen op de markt om starters aan een koopwoning te helpen. Hoewel decentrale koopinstrumenten op veel plekken in het land beschikbaar zijn op papier, blijken zij in de praktijk nog zeer beperkt te worden ingezet. Dit blijkt uit onderzoek dat we afgelopen jaar samen met SVn hebben uitgevoerd op verzoek van Minister Hugo de Jonge.

Starters met een laag of midden inkomen hebben het nog steeds moeilijk op de woningmarkt. Om meer starters toegang te geven tot een betaalbare koopwoning worden er koopinstrumenten ingezet. Het gevoel bestaat dat er een wildgroei is in het aantal oplossingen en dat dit nadelig is voor consumenten. Minister de Jonge heeft hierop het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederland (SVn) en NHG gevraagd het voortouw te nemen in een inventarisatie van deze koopstart instrumenten. De resultaten van het onderzoek hebben we gebundeld in het rapport ‘Inventarisatie instrumenten betaalbare koop voor starters’. Naar aanleiding van ons onderzoek kunnen we niet spreken van een wildgroei. Wel geeft het rapport een helder en bondig overzicht van de diverse regelingen en bieden we structuur door deze te verdelen in vijf categorieën. Er zijn nu al veel goede regelingen. We roepen gemeenten en particuliere instanties op om gebruik te maken van bestaande oplossingen en niet het wiel opnieuw uit te vinden.

Download rapport

Veel startersregelingen beschikbaar

Een belangrijk inzicht is dat er 18 actieve regelingen beschikbaar zijn voor starters om hun positie op de woningmarkt te versterken. Binnen deze oplossingen zijn vijf categorieën te onderscheiden:

• Financieringsinstrument (de koopstarter ontvangt op basis van het inkomen een aanvullende lening (Starterslening) bovenop de maximale hypotheek);
• Koopinstrument (een koopstarter krijgt de mogelijkheid de woning onder de marktwaarde te kopen);
• Erfpachtinstrument (consument koopt het recht om een woning op een stuk grond te bewonen);
• Mix van koopinstrument en erfpacht (speciale optie die twee constructies combineert);
• Huren met deling vermogensvorming of koopoptie (consument huurt de woning, maar bouwt ook vermogen op).

Opvallend is dat er weinig gebruik wordt gemaakt van de huidige mogelijkheden. Het Financieringsinstrument (starterslening door gemeenten) en Koopinstrument (corporaties) worden het vaakst ingezet: dit zijn 1,5% van alle jaarlijkse woningtransacties en ongeveer 5% van de transacties waarbij starters betrokken zijn.

Geen wildgroei aan oplossingen

Van de 31 oplossingen die in het onderzoek naar voren komen zijn er 18 startersregelingen actief, 6 zijn in ontwikkeling en 7 worden niet meer ingezet. Het is goed voor de consumenten om keuze te hebben en mogelijkheden te kunnen vergelijken. Dit houdt de aanbieders van de producten scherp. Tegelijkertijd moet het wel overzichtelijk blijven. In veel gevallen zullen starters uitsluitend met de lokaal beschikbare kopersregeling te maken krijgen en bestaat er dus een overzichtelijk aanbod. Dit geldt minder wanneer er op lokaal niveau meerdere varianten worden aangeboden en/of de koper zich verdiept in het landelijk aanbod.

Diverse gemeenten denken na over mogelijke nieuwe oplossingen voor koopstarters. Zo hebben de provincies Noord-Holland en Gelderland in 2021 de mogelijkheden bestudeerd voor een Fonds betaalbare koop. Ook de provincie Utrecht heeft recent een studie laten doen naar kansrijke koop- en erfpachtinstrumenten. Andere gemeenten hebben op eigen initiatief een instrument opgezet. De gemeente Westland met een Woonfonds en Zwolle met een Meerwaarderegeling. Deze ideeën krijgen veel media-aandacht. Opgeteld bij het brede aanbod dat er al is kan er gevoel van wildgroei ontstaan

Vanuit het perspectief van de hypothecaire financiers lijkt er al sprake van wildgroei te zijn. Zij werken met 31 bestaande koopregelingen die elk hun eigen administratie en beoordelingskader kennen. Niet alle geldverstrekkers financieren dan ook alle initiatieven.

Deze oplossingen zijn toegestaan in combinatie met NHG

Wat wij veel belangrijker vinden dan het aantal startersoplossingen is dat starters de weg vinden naar de juiste oplossing en dat zij ook keuze hebben uit meerdere geldverstekkers om een hypotheek bij af te sluiten.  

Marcel Sippekamp, productmanager

Maak gebruik van bestaande oplossingen

NHG en SVn roepen gemeenten en particuliere instanties op om gebruik te maken van bestaande oplossingen en niet het wiel opnieuw uit te vinden. Dat is complex en kan nadelig uitpakken voor starters.

Dat oplossingen nadelig kunnen uitpakken voor consumenten zagen we gebeuren bij de veelgebruikte categorie erfpacht- en koopinstrumenten. Deze instrumenten worden vaak met goede bedoelingen opgezet, maar zijn vaak ingewikkeld. We hebben daarom daar nu duidelijke richtlijnen voor opgesteld.

Welk instrument je het beste kunt inzetten om starters te helpen is afhankelijk van meerdere factoren. Het ministerie van Binnenlandse Zaken heeft voor gemeenten een handreiking opgesteld. Die geeft een overzicht van welke stappen je als gemeenten kunt doorlopen en welke afwegingen er gemaakt kunnen worden bij het kiezen van een oplossing. De handreiking is tot stand gekomen in samenwerking met onder andere NHG.

De rol van NHG

Wij ontwikkelen zelf geen startersoplossingen, maar stellen wel eisen aan constructies in combinatie met een hypotheek met NHG. Deze eisen hebben we onlangs aangescherpt, in goed overleg met aanbieders van constructies, om consumenten beter te beschermen. Ook zijn we continu op zoek naar verantwoorde oplossingen om starters meer toegang te geven tot woningfinanciering. Een goed voorbeeld hiervan is de Arbeidsmarktscan. Deze scan kijkt naar iemands perspectief op de arbeidsmarkt en verdiencapaciteit waardoor hij meer kans heeft op een verantwoorde hypotheek. Ook zetten we ons in voor ondernemers. Met de Inkomensverklaring Ondernemer geven we iedere ondernemer die langer dan 1 jaar zelfstandig werkt, toegang tot een hypotheek met NHG. Door de pilot Duurhuur hebben huurders die al langere tijd een zeer groot deel van hun inkomen besteden aan huurlasten meer kans om een woning te kopen en te financieren met NHG.

We pleiten bij alles wat er bedacht wordt nadrukkelijk voor duurzaam betaalbaar; oplossingen met resultaat op korte termijn die niet alsnog voor problemen gaan zorgen in de toekomst. Alleen als we de handen ineenslaan, zowel overheid als markt, kunnen we oplossingen blijven bieden voor betaalbare woningen. 

Carla Muters, Voorzitter Raad van Bestuur NHG

Duurzaam betaalbaar

We kijken bij alles wat we bedenken niet alleen naar het korte termijn voordeel maar juist ook naar eventuele gevolgen op lange termijn. Kan een koper over bijvoorbeeld 10 jaar ook nog de lasten betalen? Toegang tot woningfinanciering voor zoveel mogelijk mensen, zolang dit duurzaam betaalbaar is.