Voorwaarden en normen 2027

Vanaf 1 januari 2027 gelden regels voor het meenemen van het funderingsrisico bij een lening met NHG. We leggen in de Voorwaarden en normen vast wanneer een geldverstrekker verkennend onderzoek naar het funderingsrisico moet laten uitvoeren en wanneer de indicatieve herstelkosten moeten worden meegenomen bij het bepalen van de financieringslast.

Met deze wijziging willen we consumenten beter beschermen tegen voorzienbare financiële risico’s. Funderingsherstel kan tienduizenden euro’s kosten en soms nog veel meer. Als deze kosten vooraf voorzienbaar zijn, vinden we het belangrijk dat hiermee rekening wordt gehouden bij het bepalen van wat een consument verantwoord kan lenen. Zo verkleinen we het risico dat een consument later wordt geconfronteerd met hoge herstelkosten die niet gefinancierd kunnen worden.

Wanneer geldt het toetskader? 

Je past het toetskader toe bij: 

• de aankoop van een bestaande woning; 

• het verhogen van een bestaande hypotheek; 

• het oversluiten van een bestaande hypotheek met uitzondering van zuiver oversluiten (= oversluiten van een lening met NHG naar een lening met NHG zonder verhoging van de lening).

Wat zijn de belangrijkste kenmerken van het toetskader? 

• Blijkt uit het taxatierapport dat de woning risico-inschatting A, B of C heeft, of is er geen funderingsrisico-inschatting beschikbaar? Dan hoef je geen rekening te houden met funderingsrisico.   

• Heeft de woning risico-inschatting D of E? Dan is een verkennend funderingsonderzoek verplicht. Dit geldt ook bij Ontslag uit de Hoofdelijke Aansprakelijkheid (OHA) zonder verhoging van de lening. Hierdoor is het funderingsrisico inzichtelijk voor de achterblijvende consument.   

• Blijkt uit het verkennend funderingsonderzoek dat de woning een hoog funderingsrisico heeft? Dan houd je bij het bepalen van de toegestane financieringslast rekening met de indicatieve herstelkosten uit het taxatierapport. Is er al een uitgebreid funderingsonderzoek beschikbaar? En is de uitslag daarvan ‘onvoldoende’ of ‘slecht’? Dan houd je ook rekening met de indicatieve herstelkosten bij het bepalen van de toegestane financieringslast. Dit geldt niet bij Ontslag Hoofdelijke Aansprakelijkheid (OHA), bij een lening voor noodzakelijke kwaliteitsverbetering en bij het verhogen van de lening voor het consolideren van schulden. Je beoordeelt dan zelf of en op welke manier je de indicatieve herstelkosten meeneemt in de toetsing. 

Het proces rondom de verschillende funderingsonderzoeken ligt vast in het model Taxatierapport en de validatie. Daarom nemen we dit proces niet op in de Voorwaarden en normen. 

Hoe houd je rekening met de indicatieve herstelkosten bij het bepalen van de toegestane financieringslast?
Heeft een woning een hoog funderingsrisico? Dan houd je bij de berekening van de toegestane financieringslast rekening met de indicatieve herstelkosten. Daarvoor gelden de volgende uitgangspunten: 

• Gebruik de indicatieve herstelkosten uit het taxatierapport; 

  • heeft de taxateur een andere kosteninschatting gemaakt? Dan gebruik je deze.   

  • heeft de consument meer dan € 25.000 aan eigen middelen beschikbaar voor toekomstig funderingsherstel? Dan mag je de indicatieve herstelkosten verlagen met het bedrag aan eigen middelen boven € 25.000. 

• Bereken de financieringslast van dit bedrag. Ga daarbij uit van een annuïtaire lening met een looptijd van maximaal 30 jaar. Gebruik de AFM-toetsrente voor hypotheken.  

• Breng de berekende financieringslast in mindering op de maximaal toegestane financieringslast. 

Uitzonderingen

• Wil de consument de fundering direct laten herstellen? Dan zijn de regels van kwaliteitsverbetering van toepassing. 

• Heeft de consument al een lening met NHG voor een woning met een hoog funderingsrisico? En wil de consument deze lening oversluiten of verhogen om noodzakelijke kwaliteitsverbeteringen uit te voeren? Jij beoordeelt of de kwaliteitsverbeteringen noodzakelijk zijn. Is dit het geval? Dan mag je zelf bepalen of je de financieringslast van de indicatieve herstelkosten in mindering brengt op de maximaal toegestane financieringslast.   

• Heeft de consument al een lening met NHG voor een woning met een hoog funderingsrisico? En wil de consument deze lening verhogen om schulden te consolideren volgens D.5.5? Dan mag je zelf bepalen of je de financieringslast van de indicatieve herstelkosten in mindering brengt op de maximaal toegestane financieringslast.  

• Heeft de woning een hoog funderingsrisico? En wil je een consument ontslaan uit de hoofdelijke aansprakelijkheid? Dan mag je zelf bepalen of je de financieringslast van de indicatieve herstelkosten in mindering brengt op de maximaal toegestane financieringslast. Dit mag ook als je daarbij een aanvullende lening verstrekt voor het bedrag dat de consument aan de vertrekkende partner moet betalen om de woning volledig in eigendom te krijgen. 
  

Mag de consument een hybride taxatie laten doen? 
De consument kan kiezen voor een hybride taxatie als dat volgens de geldende taxatieregels is toegestaan. Bij een hybride taxatie wordt dezelfde funderingsrisico-inschatting gehanteerd als bij een fysieke taxatie. De risico-inschatting bepaalt hoe het proces van de hybride taxatie verder verloopt:  

• Risico-inschatting A, B of C: de hybride taxatie kan worden afgerond.  

• Geen risico-inschatting beschikbaar: een hybride taxatie kan niet worden afgerond.  

• Risico-inschatting D of E: een verkennend funderingsonderzoek is verplicht. De risicoscore uit het verkennend funderingsonderzoek bepaalt vervolgens of de hybride taxatie kan worden afgerond:   

  • Risicoscore 'laag' of 'midden': de hybride taxatie kan worden afgerond.  

  • Risicoscore 'hoog': hybride taxatie niet mogelijk, fysieke taxatie nodig.  

Moet de consument alsnog een fysieke taxatie laten uitvoeren? Dan betaalt Calcasa de kosten van de hybride taxatie terug. 

Wat verandert er? 
Koopt een consument een woning met energielabel E, F of G met NHG en gaat het niet om een appartementsrecht? Dan is vanaf 1 januari 2027 het uitgangspunt dat de lening minimaal € 20.000 voor energiebesparende maatregelen bevat. De consument kan daarbij kiezen voor een Energiebespaarbudget (EBB) of voor het lenen voor concrete Energie Besparende Voorzieningen (EBV).

Kan de consument binnen de geldende LTI- en LTV-kaders geen € 20.000 voor energiebesparende maatregelen lenen? Dan geldt het lagere bedrag dat maximaal kan worden geleend.

Wil de consument het bedrag niet lenen? Dan kan gebruik gemaakt worden van een ‘Verklaring geen gebruik verduurzamingsbudget’, die NHG momenteel ontwikkelt.

Met deze wijziging maken we verduurzaming bij de aankoop van een woning met energielabel E, F of G het uitgangspunt. Woningen met deze energielabels hebben relatief hoge energielasten en zijn gevoeliger voor stijgende energieprijzen. Uitstel van verduurzaming kan ook gevolgen hebben voor de waarde en verkoopbaarheid van de woning. Daarom stimuleren we consumenten om op een logisch moment maatregelen te nemen.

De consument houdt keuzevrijheid 
De nieuwe standaard betekent dat de consument gedurende een periode van maximaal 2 jaar zelf kan kiezen wanneer en hoe hij gaat verduurzamen.  

De consument is niet verplicht om het verduurzamingsbudget te lenen of te besteden. Ook geldt geen verplichting om binnen een bepaalde termijn een specifiek energielabel of een bepaalde labelsprong te bereiken.  

Wil de consument geen aanvullend bedrag lenen? Bijvoorbeeld omdat de consument met eigen middelen of bijvoorbeeld met een lening van het Warmtefonds wil verduurzamen? Dan kan de consument gebruikmaken van de ‘Verklaring geen gebruik verduurzamingsbudget’. De consument legt deze keuze vast in dit formulier. De geldverstrekker neemt het formulier op in het dossier. 

Is de consument twee jaar na de ingangsdatum van de lening nog niet met verduurzamen begonnen? Of wil de consument het bouwdepot eerder beëindigen? Dan wordt het niet benutte bedrag automatisch afgelost op de lening. 

Voorbeelden 
Voorbeeld 1: het volledige bedrag van € 20.000 is financierbaar 
De consument koopt een tussenwoning met energielabel F. Binnen de geldende leennormen kan de consument € 20.000 aanvullend financieren. De consument kiest voor een EBB. Je neemt € 20.000 op in de lening en stort dit bedrag in een bouwdepot. Omdat het om een EBB gaat, hoeven de concrete maatregelen bij de hypotheekaanvraag nog niet bekend te zijn. De consument kan na het passeren bepalen welke toegestane energiebesparende voorzieningen worden uitgevoerd. 

Voorbeeld 2: niet het volledige bedrag van € 20.000 is financierbaar 
De consument koopt een woning met energielabel F. De marktwaarde van de woning vóór uitvoering energiebesparende voorzieningen is € 300.000. De consument heeft weinig eigen middelen en moet de woning volledig financieren (100% van de marktwaarde). De consument kiest voor een EBB. Het maximale EBB bedraagt € 18.000 (6% van € 300.000). In deze situatie geldt € 18.000 als het minimale bedrag voor energiebesparende voorzieningen. Je mag de lening met NHG met dit lagere bedrag aanbieden. De consument mag ook kiezen voor EBV. Als de marktwaarde na uitvoering van de energiebesparende voorzieningen daarvoor voldoende ruimte biedt, kan de consument er ook voor kiezen een hoger bedrag mee te financieren. 

Voorbeeld 3: de consument wil niet hypothecair lenen voor verduurzaming 
De consument koopt een woning met energielabel G, maar wil geen hogere hypotheek. De consument is bijvoorbeeld van plan om de woning met een lening van het Warmtefonds of met eigen middelen te verduurzamen. De consument ondertekent de hiervoor bestemde verklaring. Je neemt deze verklaring op in het dossier en kunt de lening met NHG zonder financiering voor energiebesparende voorzieningen aanbieden. 

We wijzigen de regels voor nieuwbouw- en transformatiewoningen die op het moment van levering al volledig zijn afgebouwd. Is de woning direct bewoonbaar en koopt de consument deze met een koopovereenkomst? Dan gelden voortaan de NHG-regels voor bestaande bouw.

Tot nu toe beoordeelden we deze woningen volgens de regels voor nieuwbouw. In de praktijk kan dat leiden tot onduidelijkheid en belemmeringen voor een lening met NHG. Bijvoorbeeld als de woning al volledig is afgebouwd, maar er geen waarborgcertificaat is afgegeven.

Een waarborgcertificaat biedt belangrijke bescherming. Het verkleint het afbouwrisico, geeft herstelgarantie na oplevering en draagt bij aan borging van de bouwkwaliteit. Bij afgebouwde en direct bewoonbare woningen is het afbouwrisico niet meer aanwezig. Het ontbreken van herstelgarantie blijft een aandachtspunt, maar we vinden het niet proportioneel als een ontbrekend waarborgcertificaat in deze situatie automatisch leidt tot uitsluiting van NHG.

Voortaan gelden voor deze woningen de regels voor bestaande bouw. Een waarborgcertificaat is dan niet nodig. De waarde van de woning moet wel blijken uit een taxatierapport. Dit geldt ook voor andere bestaande woningen. Zo beoordelen we de woning op basis van de situatie op het moment dat de consument deze koopt.

Voorbeelden 

Voorbeeld 1: afgebouwde nieuwbouwwoning 
Een ontwikkelaar verkoopt een nieuwbouwwoning pas nadat de bouw volledig is afgerond. De woning is gereed voor bewoning en de consument kan er na levering direct in. De consument sluit geen koop-/aanneemovereenkomst, maar koopt de woning met een reguliere koopovereenkomst. De consument hoeft dus geen aanneemtermijnen meer te betalen. 

In deze situatie beoordeelt NHG de woning volgens de regels voor bestaande bouw. Een waarborgcertificaat is dan niet nodig. De waarde van de woning moet wel blijken uit een taxatierapport. 

Voorbeeld 2: afgebouwde transformatiewoning 
Een voormalig kantoorpand is omgebouwd tot appartementen. De verbouwing is afgerond voordat de appartementen aan consumenten worden geleverd. Een consument koopt één van de appartementen met een reguliere koopovereenkomst. Het appartement is bij levering volledig afgebouwd en direct bewoonbaar. 

Ook in deze situatie beoordeelt NHG de woning volgens de regels voor bestaande bouw. Voor NHG is bepalend dat de woning op het moment van het aangaan van de leningsovereenkomst al afgebouwd en direct bewoonbaar is. 

Vanaf 2027 geldt in beheersituaties een extra beoordeling voor huishoudens met 4 of meer kinderen, ongeacht het toetsinkomen. Je beoordeelt of er naast de financieringslasten voldoende geld overblijft voor de dagelijkse uitgaven.

Nu geldt deze extra beoordeling voor huishoudens met 2 kinderen en een toetsinkomen tot €25.000. Ook geldt deze voor huishoudens met 3 of meer kinderen en een toetsinkomen tot €30.000.

Door wijzigingen in het kindgebonden budget verandert vanaf 2027 de groep waarvoor deze extra beoordeling geldt.

Door wijzigingen in de Wajong-regelgeving kan het recht op een Wajong-uitkering veranderen of eindigen. Daarom verduidelijken we hoe je het toetsinkomen met een Wajong-uitkering bepaalt.

Vanaf 2027 staat expliciet in de Voorwaarden en normen dat je een Wajong-uitkering alleen als inkomen mag gebruiken als deze bestendig is.

Ook verduidelijken we hoe je inkomsten uit arbeid naast een Wajong-uitkering meeneemt in het toetsinkomen. Je mag niet het volledige arbeidsinkomen aanvullend meenemen. Je kan alleen het deel van het arbeidsinkomen gebruiken dat UWV niet verrekent met de Wajong-uitkering. Ook dit inkomen moet bestendig zijn.

Bij senioren kan er sprake zijn van een tijdelijke inkomensdaling op het moment dat de oudste consument eerder de AOW-leeftijd bereikt dan de jongste partner.

We verduidelijken in de Voorwaarden en normen wanneer de tijdelijk tekort periode begint en eindigt. De periode start vanaf het moment waarop de oudste consument de AOW-leeftijd bereikt. De periode stopt uiterlijk wanneer de jongste consument zowel de AOW-leeftijd als de pensioenrichtleeftijd heeft bereikt. De maximale tijdelijk tekort periode blijft 120 maanden.

Voorbeelden 
Voorbeeld 1: pensioenrichtleeftijd valt binnen 120 maanden 

Op de datum van het bindend aanbod: 

• De oudste consument is 67 jaar en 3 maanden en ontvangt al AOW.  

• De jongste consument is 58 jaar en 3 maanden.  

• De jongste consument ontvangt AOW vanaf 67 jaar en 3 maanden.  

• De pensioenrichtleeftijd is 68 jaar.  

De jongste consument bereikt als laatste de pensioenrichtleeftijd. De tijdelijk tekort periode is: 68 jaar − 58 jaar en 3 maanden = 9 jaar en 9 maanden.

Je mag rekenen met de pensioenrichtleeftijd, omdat deze binnen de maximale periode van 120 maanden valt. 

Voorbeeld 2: pensioenrichtleeftijd valt buiten 120 maanden 

Op de datum van het bindend aanbod: 

• De oudste consument is 67 jaar en 3 maanden en ontvangt al AOW.  

• De jongste consument is 57 jaar en 3 maanden.  

• De jongste consument ontvangt AOW vanaf 67 jaar en 3 maanden.  

• De pensioenrichtleeftijd is 68 jaar.  

De jongste consument bereikt de pensioenrichtleeftijd over 10 jaar en 9 maanden. Dit is langer dan de maximale tijdelijk tekort periode van 120 maanden. 

De AOW-leeftijd valt wel binnen deze periode: 67 jaar en 3 maanden − 57 jaar en 3 maanden = 10 jaar. 

Deze periode valt binnen de maximale 120 maanden. Vanaf de AOW-leeftijd mag je nog niet rekenen met pensioeninkomen dat de consument pas later ontvangt.

Vanaf 2027 verhogen we de maximale bedragen in de vergoedingentabel met 10%. Daarmee sluiten de vergoedingen beter aan bij de kosten die geldverstrekkers in de praktijk maken.

In de vergoedingentabel staan de maximale vergoedingen voor redelijke kosten om verlies te beperken. De bedragen zijn de afgelopen 3 jaar niet aangepast, terwijl de kosten in de markt wel zijn gestegen. Met de verhoging sluiten we aan bij de inflatie van de afgelopen jaren.

Vanaf 2027 moeten geldverstrekkers een beëindigde hypotheek met NHG binnen 30 dagen afmelden. Dataverschillen uit het jaarlijkse matchingsproces moeten zij binnen 3 maanden onderzoeken, corrigeren of verklaren.

We nemen de nieuwe termijnen op in artikel A.8.5 ‘Vergelijkbare gegevens’ van de Voorwaarden en normen en artikel 2.12 ‘Afmelden’ van het Document werkprocessen.

Zo sluiten de gegevens over leningen met NHG beter aan op de actuele situatie. Dit zorgt voor een juiste administratie, betere datakwaliteit en een eenduidige verwerking van beëindigde leningen en dataverschillen.

BKR past de gebruikte terminologie aan. BKR gebruikt niet alleen meer codes zoals A1 en A2, maar schrijft vaker uit wat een registratie of gebeurtenis inhoudt.

Vanaf 2027 gebruiken we de nieuwe BKR-terminologie als uitgangspunt. Tijdens de overgangsperiode kunnen sommige geldverstrekkers in 2027 nog oude termen of codes gebruiken. Daarom nemen we oude termen waar nodig tijdelijk tussen haakjes op. Zo blijft duidelijk welke oude en nieuwe termen bij elkaar horen.

Deze wijziging is tekstueel. De inhoudelijke regels van NHG veranderen niet.

Vanaf 2027 is een afgeloste of herstelde kredietgebeurtenis Opeising (oude BKR-codering A2/2) ook toegestaan bij ontslag uit hoofdelijke aansprakelijkheid (OHA) met een aanvullende lening vanwege relatiebeëindiging. Zonder aanvullende lening is dit al toegestaan.

Zo gelden bij OHA met en zonder aanvullende lening dezelfde regels. Hierdoor is woningbehoud bij relatiebeëindiging vaker mogelijk.

Bij een stijgende erfpachtcanon mag je binnen de beheercriteria vanaf 2027 rekenen met het gemiddelde canonbedrag over de komende 3 jaar. Hiermee sluiten de beheercriteria beter aan op de acceptatieregels.

Bij een herziening of als binnen 12 maanden een canonverplichting ingaat, geldt het nieuwe canonbedrag.

Voorbeeld 

Situatie:

• Jaar 1: erfpachtcanon € 100 per maand 

• Jaar 2: erfpachtcanon € 200 per maand 

• Jaar 3: erfpachtcanon € 300 per maand 

Stijging is contractueel afgesproken en geen indexatie of herziening. 

Nieuwe toepassing beheercriteria: rekenen met het gemiddelde over de eerste 3 jaar. 

Gemiddelde canon: 

100+200+300 
     3 = 200 

Te hanteren canon: € 200 per maand. 

Vanaf 2027 mag partneralimentatie bij de beheercriteria ook meetellen als de consument daar nog minder dan 3 jaar recht op heeft. Zo houden we beter rekening met de actuele financiële situatie van de consument. Nu mag dat alleen als de partneralimentatie nog minimaal 3 jaar doorloopt.

Dit geeft een beter beeld van wat iemand op dit moment kan betalen. Zo sluiten we beter aan bij de werkelijke financiële situatie van de consument.

Voorbeeld 
De consument ontvangt nog 2 jaar partneralimentatie. Tegelijkertijd heeft de consument een aflopend krediet met een resterende looptijd van 20 maanden. De partneralimentatie en de kredietverplichting lopen dus grotendeels in dezelfde periode. 

Volgens de huidige regels telt de partneralimentatie niet mee als inkomen, terwijl de kredietverplichting wel meetelt. Vanaf 2027 mag je bij de beheercriteria rekening houden met zowel de partneralimentatie als de kredietverplichting. 

Vanaf 2027 kan de arbeidsmarktscan ook door uitzendkrachten gebruikt worden om het toetsinkomen te laten bepalen voor een hypotheek met NHG.

Nu kunnen uitzendkrachten hun inkomen onderbouwen met een Perspectiefverklaring, maar nog niet met de Arbeidsmarktscan. Niet alle uitzendorganisaties verstrekken een Perspectiefverklaring.

Met de Arbeidsmarktscan hebben uitzendkrachten vanaf 2027 een extra mogelijkheid om hun inkomen te onderbouwen.

Naast de onderwerpen die we hierboven hebben benoemd, stellen we een aantal kleine wijzigingen voor in de Voorwaarden en normen. Het gaat om tekstuele verbeteringen die geen gevolgen hebben voor de betekenis, toepassing of werking van de regels.