Funderingsrisico en een hypotheek met NHG
In het kort
Het herstellen van een slechte fundering kan tienduizenden euro's kosten. Daarom wil NHG voorkomen dat je een hypotheek afsluit zonder voldoende financiële ruimte voor mogelijk funderingsherstel.
In het taxatierapport staat een inschatting van het funderingsrisico.
Bij risicoklasse D of E is een verkennend funderingsonderzoek verplicht.
Blijkt uit het verkennend funderingsonderzoek dat de woning een 'hoog' risico heeft? Dat moet de hypotheekverstrekker rekening houden met de indicatieve herstelkosten.
Waarom NHG rekening houdt met funderingsrisico
Een huis kopen is een grote stap. Je wilt weten waar je aan toe bent, ook als het gaat om de fundering. Funderingsproblemen zie je vaak niet meteen, maar herstel kan tienduizenden euro's kosten. Als je pas na de aankoop ontdekt dat de fundering hersteld moet worden, kun je voor kosten komen te staan die je niet kunt betalen.
NHG wil je beter beschermen tegen financiële risico's die je vooraf kunt voorzien. Daarom gelden vanaf 1 januari 2027 nieuwe regels voor hypotheken met NHG bij woningen met een hoog funderingsrisico. Door het funderingsrisico vóór het afsluiten van je hypotheek in beeld te brengen, krijg je beter inzicht in mogelijke herstelkosten. Zo weet je beter wat je koopt en of je woning ook in de toekomst betaalbaar blijft.
Funderingsrisico: zo werkt het
Sinds 1 april 2026 staat in het taxatierapport een inschatting van het funderingsrisico van een woning. Deze inschatting loopt van A tot en met E. Bij A is het risico het laagst en bij E het hoogst.
Hieronder lees je stap voor stap hoe het funderingsrisico wordt bepaald en wat dit betekent voor je hypotheek.
-
Verkennend funderingsonderzoek bij risicoklasse D of E verplicht
Heeft de woning risicoklasse D of E? Dan is een verkennend funderingsonderzoek verplicht. Een erkende deskundige controleert of de inschatting klopt op basis van aanvullende informatie en onderzoek van de woning ter plekke. De deskundige kijkt dan naar signalen van funderingsproblemen, zoals scheuren, klemmende ramen en deuren of vocht. De fundering zelf wordt niet blootgelegd. Ook dit onderzoek is een inschatting. -
Uitslag verkennend funderingsonderzoek: laag, midden of hoog
Uit het funderingsonderzoek blijkt of het risico 'laag', 'midden' of 'hoog' is. Bij een 'laag' of 'midden' risico stelt NHG geen aanvullende eisen. Heeft de woning een 'hoog' risico? Dan moet de geldverstrekker rekening houden met de indicatieve herstelkosten. -
Invloed op je hypotheek
Bij uitslag 'hoog' kijkt de geldverstrekker of je genoeg financiële ruimte hebt voor funderingsherstel. De indicatieve herstelkosten gaan daarom mee in de berekening van wat je maximaal kunt lenen. Je kunt nog steeds een hypotheek met NHG krijgen, maar het bedrag kan lager uitvallen.
Heb je al een lening met NHG en wil je iets veranderen?
Wil je je hypotheek verhogen en heeft je woning een hoog funderingsrisico? Dan houdt de geldverstrekker rekening met de indicatieve herstelkosten. Daardoor kun je misschien minder lenen, ook als je het geld nodig hebt voor noodzakelijk onderhoud.
NHG wil niet dat dit je in de weg staat. Funderingsherstel kan namelijk jaren duren, bijvoorbeeld omdat je afhankelijk bent van je buren. Daarom biedt NHG in bepaalde situaties meer ruimte. De geldverstrekker mag dan beoordelen of hij de herstelkosten wel of niet meeneemt,
Wanneer kan dit?
Bij noodzakelijk onderhoud of woningverbetering, zoals het repareren van een lekkend dak.
Als je na een scheiding in de woning blijft.
Als je financiële problemen hebt en je hypotheek wordt aangepast zodat je in je woning kunt blijven.
De geldverstrekker beoordeelt of de uitzondering in jouw situatie mogelijk is. Bespreek dit met je hypotheekadviseur.
Wat doet NHG?
NHG wil voorkomen dat mensen een woning kopen zonder rekening te houden met mogelijke funderingsherstelkosten. Daarom hebben we samen met partijen uit de markt regels gemaakt. Maar er is meer nodig. Funderingsproblemen raken veel huiseigenaren en vragen om een gemeenschappelijke aanpak. Daarom werken we ook met andere organisaties aan oplossingen. Zo dragen we bij aan verantwoord en betaalbaar wonen, nu en in de toekomst.
Voor de adviseur
Bij het beoordelen van een hypotheekaanvraag met NHG houd je rekening met mogelijke funderingsrisico's. Wat betekent dit voor jouw advies en welke regels gelden in verschillende situaties?
-
Bekijk hoe het toetskader funderingsrisico werkt. Lees wanneer funderingsonderzoek verplicht is en hoe je indicatieve herstelkosten meeneemt bij de beoordeling van een hypotheekaanvraag.
-
Bekijk welke uitzonderingen gelden. Ontdek wanneer je de indicatieve herstelkosten buiten beschouwing mag laten, bijvoorbeeld bij noodzakelijke woningverbeteringen of woningbehoud.
Veelgestelde vragen over funderingsproblematiek
Wat is een uitgebreid funderingsonderzoek?
Dit is de meest uitgebreide vorm van funderingsonderzoek waarbij de grond deels wordt afgegraven om de fundering bouwkundig te kunnen onderzoeken. Dit onderzoek geeft de meeste zekerheid maar is tegelijkertijd ook erg kostbaar, ingrijpend en tijdrovend. De staat van de fundering wordt weergegeven met de uitslag voldoende, redelijk, matig, onvoldoende, slecht.
NHG verplicht de consument nooit om een uitgebreid funderingsonderzoek uit te laten voeren.
Wat is een verkennend funderingsonderzoek?
Een verkennend funderingsonderzoek is verplicht als uit het taxatierapport blijkt dat de woning een risicoklasse D of E heeft. Met een verkennend funderingsonderzoek krijg je meer inzicht in het funderingsrisico van een woning. Het bestaat onder andere uit een visuele inspectie en gevelmetingen zonder de grond open te maken.
Het verkennend funderingsonderzoek geeft het funderingsrisico weer met een risicoscore: ‘Laag’, ‘Midden’ of ‘Hoog’. Heeft de woning risico ‘Hoog’? Dan moet je bij het berekenen van de maximaal toegestane financieringslast rekening houden met de indicatieve herstelkosten.
Een verkennend funderingsonderzoek moet voldoen aan de KCAF-richtlijn voor quickscans. Binnen de Nationale Aanpak Funderingsproblematiek wordt gewerkt aan een certificeringsregeling. Zodra deze regeling gereed is, sluit NHG hierbij aan.
Wat is een funderingsrisico-inschatting?
Bij een taxatie neemt de taxateur verplicht informatie over de fundering van een woning in zijn taxatierapport op. Bron voor deze informatie is de funderingsrisico-inschatting. Dit is een rapport dat voor een specifiek pand het risico op funderingsproblemen weergeeft. Het rapport gebruikt gegevens uit de FunderMaps-database en modelanalyses. Het rapport is een bijlage bij het taxatierapport en bevat onder andere de risicoklasse (A t/m E).