Veelgestelde vragen

Deze pagina

Algemeen

Wanneer kan ik gebruik maken van de nieuwe kostengrens of Voorwaarden en Normen (V&N) van het komende jaar?

Indien het bindend aanbod van de geldverstrekker is uitgebracht op of na 1 januari van een bepaald jaar, dan gelden ook de V&N van dat jaar. Ditzelfde geldt ook voor de kostengrens.

De datum van het bindend aanbod is leidend voor NHG. Dit kan betekenen dat de nieuwe kostengrens geldt voor een woning die je voor 1 januari hebt gekocht.

Wat als de koopsom de kostengrens overschrijdt en de getaxeerde marktwaarde gelijk is aan de kostengrens?

Voor NHG is het laagste van de koopsom of de getaxeerde marktwaarde leidend. Indien het laagste bedrag van die twee dus lager of gelijk aan de kostengrens is, is NHG mogelijk. Bijkomende kosten moeten dan wel uit eigen middelen betaald kunnen worden en kunnen dus niet gefinancierd worden.

Is het mogelijk om van NHG naar NHG over te sluiten als de Marktwaarde hoger is dan de kostengrens?

Wanneer de klant al een lening met NHG heeft, dan is de marktwaarde geen belemmering.

Indien een klant nog geen NHG heeft, maar wel naar NHG wenst over te sluiten, dan mag de marktwaarde van de woning niet hoger zijn dan € 325.000. Met deze wijziging zijn de regels bij aankoop en oversluiten gelijk getrokken

Hoe wordt de hoogte van de provisie berekend bij oversluiten van NHG naar NHG?

Hoofdsom nieuwe hypotheek (minus evt. opgebouwde waarde welke is ingebracht) – restantschuld oorspronkelijke hypotheek (minus evt. opgebouwde waarde) * de van toepassing zijnde borgtochtprovisie.

De werkgever vult bij de intentieverklaring : 'Ja, voor bepaalde tijd voor een duur van minimaal 12 maanden'. Moet er dan worden uitgegaan van het gemiddelde van de afgelopen 3 jaren of kan er worden uitgegaan van het inkomen op de werkgeversverklaring?

Dan kan je uitgaan van het gemiddelde van de afgelopen 3 jaar, je kan gebruik maken van de Inkomensbepaling loondienst of de Arbeidsmarktscan. In dit geval kan het inkomen op de werkgeversverklaring op grond van Norm 6.1.5 slechts voor bepaalde tijd worden meegenomen in de toetsing en dus niet voor de volledige looptijd van de lening.

Er is sprake van een keuzebudget. Kan ik die meenemen als toetsinkomen?

Indien sprake is van Employee Benefit Budget, Individueel Keuze Budget of van een Tijdspaarfonds, dan dienen de losse componenten van het budget te worden gespecificeerd. Alleen de vaste componenten, waar je geen andere (onherroepelijke) keuze voor hebt dan het te laten uitkeren als salaris in geld, mogen meegenomen worden in het toetsinkomen.

Goedgekeurde koop- en leenconstructies

NHG evalueert op dit moment het beleid voor erfpacht en (grond)koopconstructies.
Deze evaluatie kan leiden tot wijzigingen in de toelatingscriteria van bestaande en nieuwe constructies. Wij beoordelen daarom tot die tijd geen nieuwe constructies. Wij verwachten deze evaluatie en het besluit voor mogelijke beleidsaanpassingen voor het einde van het jaar (2021) af te ronden. Vanaf dat moment nemen wij weer nieuwe verzoeken in behandeling. Verzoeken kun je sturen naar toegangwoningmarkt@nhg.nl, wij zetten het verzoek dan op onze lijst en nemen aan het einde van het jaar contact op.

Om een eigen koopwoning beter bereikbaar te maken voor starters, bestaan in Nederland verschillende koop- en/of leenconstructies. Bij sommige constructies kunnen starters een woning met korting kopen. Bij andere betalen zij de eerste jaren geen rente en aflossing. Elke constructie kent eigen voorwaarden, qua kortingspercentage, terugkoopregeling en/of erfpachtcanon.

Vanuit de doelstelling om ruimte te creëren op de woningmarkt met verantwoorde oplossingen, borgt het Waarborg Eigen Woningen (WEW) dergelijke constructies. Een randvoorwaarde is dat de constructie verantwoord is. Om daar zeker van te zijn, reviewen wij alle geborgde koop- en leenconstructies periodiek. Dat doen wij aan de hand van vastgestelde criteria met betrekking tot: actuele wet- en regelgeving, heldere klantencommunicatie en de verdeling van de winst of verlies bij verkoop van de woning.

Als blijkt dat een constructie niet meer actief wordt aanboden of niet meer aan de criteria voldoet, verwijderen wij de constructie van onze lijst. Dit betekent dat wij de constructie bij nieuwe aankopen, niet meer borgen met de Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Het heeft géén invloed op al lopende NHG-leningen met de betreffende koop- en/of leenconstructie: de van toepassing zijnde afspraken blijven gehandhaafd en worden bij een eventuele gedwongen verkoop gerespecteerd.

Overzicht goedgekeurde koop- en leenconstructies

De volgende constructies voldoen aan de toetsingscriteria en kunnen op dit moment met NHG gefinancierd worden. Let op: het is mogelijk dat een constructie wordt gehanteerd door een andere organisatie dan de eigenaar. Dit is toegestaan met toestemming van, of onder licentie van de eigenaar.

Constructie Eigenaar
Aankoopregeling BM van Houwelingen BM Projectontwikkeling B.V
Ibb Ik bouw betaalbaar
Betaalbare Koopwoning Zaanstad Betaalbare Koopwoning Zaanstad
Brederode Koopregeling Brederode Wonen
Duokoop B.V. DNGB
Grondvermogen Grondvermogen alleen indien erfpachtrechten uitgegeven zijn voor 2017
Koop Goedkoop Dudok Wonen
Koop Voordeel Woonservice Meander
Koopcomfort Stichting OpMaat

Koopinstapregeling (voorheen Kortingsregeling Thunnissen)

Thunnissen Groep BV
Koopgarant Stichting OpMaat *
Koopstart Stichting Opmaat *
Kopen met Korting Omnia Wonen
Kopen naar Wens Kooplab
MVE-D Woonstad Rotterdam
Pré Koopregeling Pré Wonen
Regionaal Grondbezit Regionaal Grondbezit BV
Slimmer kopen Sint Trudo
Starterslening SVn Stimuleringsfonds Volkshuisvesting
Verkopen onder Voorwaarden VoVwoon

 * Bij deze constructies is bij nieuwbouwwoningen ter bepaling van de woningwaarde een nieuwbouwtaxatie toegestaan.

Wanneer kan een beroep worden gedaan op de hardheidsclausule ?

In uitzonderlijke situaties is het mogelijk om een beroep te doen op de hardheidsclausule. Een beroep op de hardheidsclausule wordt alleen toegekend indien de gevolgen voor de consument niet zijn voorzien of beoogd bij de totstandkoming van de Voorwaarden & Normen. Hiermee kent de hardheidsclausule strengere beoordelingscriteria dan de in de markt gebruikelijke ‘overrule’.   
De hardheidsclausule dient via een vast formulier op de volgende webpagina van NHG te worden aangevraagd: https://www.nhg.nl/toolkit-professionals/formulier-beroep-op-de-hardheidsclausule/  

 

Desktoptaxatie

Wat is een desktoptaxatie?

Vanaf 1 juli 2021 staat NHG, naast de fysieke taxatie, in sommige situaties een nieuwe vorm van taxeren toe: desktoptaxaties. Dit is een taxatievorm waarbij de taxateur een modelwaarde beoordeelt, evalueert en goedkeurt. Dit wordt gedaan met behulp van een statistisch model en data over de woningmarkt. Deze vorm van taxatie kan gebruikt worden voor de aankoop van een woning tot maximaal 90% LTV (loan to value).

Waarom accepteert NHG desktoptaxaties?

NHG wil consumenten een goedkoper en sneller alternatief bieden voor het reguliere taxatierapport, waarbij de kwaliteit ook geborgd is. Tegelijkertijd handelt NHG hiermee in lijn met de EBA Richtsnoeren inzake de initiëring en monitoring van leningen, waaraan sommige geldverstrekkers dienen te voldoen.

Wanneer kan ik een desktoptaxatie gebruiken?

Een desktoptaxatie kan gebruikt worden voor de aankoop van een woning en financiering van een oversluiting of verhoging in alle gevallen tot maximaal 90% LTV (loan to value).

Als je erfpacht wilt afkopen, wilt gaan verbouwen, energiebesparende voorzieningen of gebruik wilt maken van een energiebespaarbudget, is het nog niet mogelijk om een desktoptaxatie te gebruiken. Ook in het geval van een aankoop van een nieuwbouw-woning, aankoop via veiling, verkrijgen volledig eigendom van de grond en bij een verkoop met een (dreigend) verlies waarbij de opbrengst van de woning onvoldoende is, is een desktoptaxatie niet mogelijk.

Alle mogelijkheden vind je op onze website

Wat is het verschil tussen een fysieke taxatie en een desktoptaxatie?

Bij een fysieke taxatie bezoekt een makelaar een woning daadwerkelijk, inspecteert deze en taxeert deze vervolgens. Een desktoptaxatie is een taxatievorm waarbij de taxateur een modelwaarde beoordeelt, evalueert en goedkeurt. Dit wordt gedaan met behulp van een statistisch model en data over de woningmarkt.

Welke geldverstrekkers accepteren een desktoptaxatie?

Bij het aanvragen van een rapport via www.desktoptaxatie.nl zie je welke geldverstrekkers op dat moment de desktoptaxatie accepteren.

Is een taxatierapport of desktoptaxatie verplicht of is een losse modelmatige taxatie ook toegestaan?

Voor een lening met NHG is een volledig en gevalideerd taxatierapport of een goedgekeurde desktoptaxatie verplicht. Het is niet toegestaan om de woningwaarde aan te tonen middels een losse modelmatige waardebepaling of bijvoorbeeld een WOZ-verklaring.

Is een desktoptaxatie ook mogelijk bij kwaliteitsverbetering?

Vanwege de voordelen van een desktoptaxatie staan we vanaf 1 januari 2022 ook toe om de desktoptaxatie te gebruiken bij kwaliteitsverbetering. Kwaliteitsverbeteringen zoals afkoop erfpacht, verbouwing en/of Energie Besparende Voorzieningen (EBV) worden niet gewaardeerd bij desktoptaxatie. Omdat bij een desktoptaxatie de verbouwing en/of EBV, koop grond of afkoop erfpacht niet wordt gewaardeerd, is de marktwaarde vòòr kwaliteitsverbetering leidend. Aan het gebruiken van een desktoptaxatie zijn wel voorwaarden verbonden.
De voorwaarden en meer informatie vind je hier: https://www.nhg.nl/het-krijgen-van-nhg/taxatie-van-een-woning/

Mag ik bij een desktoptaxatie de gelden uit een bouwdepot vrij ontvangen om zelf de verbouwing te betalen?

Vanaf 1 januari 2022 is ook mogelijk te werken met een desktoptaxatie in combinatie met verbouwing en/of Energie Besparende Voorzieningen.
Het vrij ontvangen van gelden uit een depot is niet toegestaan. Net als bij een verbouwing in combinatie met een fysieke taxatie dient ook bij een desktoptaxatie het bedrag verbouwing in depot gehouden te worden. De uitbetaling uit het bouwdepot gebeurt op basis van verbouwingsnota's.

Mag een geldverstrekker vragen om een bouwkundig rapport bij het gebruiken van een desktoptaxatie?

Bij het toepassen van een desktoptaxatie is een bouwkundig rapport voor NHG niet verplicht. Indien de geldverstrekker het noodzakelijk acht om het onderpand bouwkundig te laten onderzoeken, dan kan de geldverstrekker om een bouwkundig rapport vragen.

Hypotheekrenteaftrek

Wat houdt de wijziging per 1 juli 2021 bij verlies hypotheekrentaftrek nu precies in?

Vanaf 1 juli 2021 geldt dat bij verlies van hypotheekrenteaftrek binnen 10 jaar na datum bindend aanbod voor NHG rekening gehouden dient te worden met de gevolgen hiervan voor de financieringslast van de hypotheek.
Wanneer de hypotheekrenteaftrek binnen 10 jaar na datum bindend aanbod vervalt, dan wordt een lening(deel) vanaf het moment van vervallen van de hypotheekrenteaftrek getoetst in box 3.

Wanneer moet ik rekening houden met verlies van de hypotheekrenteaftrek?

Wanneer bij de aanvrager van een hypotheek de hypotheekrenteaftrek geheel of gedeeltelijk binnen 10 jaar na datum bindend aanbod vervalt, dan dient voor NHG het lening(deel) vanaf het moment van vervallen van de hypotheekrenteaftrek te worden getoetst als een box 3 leningdeel. Uiteraard dient de adviseur op basis van zijn of haar zorgplicht ook met het vervallen van renteaftrek na deze termijn rekening te houden.

Vanaf welke datum moet rekening gehouden worden met het vervallen van de hypotheekrenteaftrek?

Wanneer bij de aanvrager van een geldlening de hypotheekrenteaftrek geheel of gedeeltelijk binnen 10 jaar na datum bindend aanbod vervalt.
Uiteraard dient de adviseur op basis van zijn of haar zorgplicht ook met het vervallen van renteaftrek na deze termijn rekening te houden.

Waarom moet ik rekening houden met het vervallen van hypotheekrenteaftrek?

Als je het recht op hypotheekrenteaftrek verliest, dan kan dat gevolgen hebben voor de betaalbaarheid van de hypotheek. Om te waarborgen dat de gevraagde lening betaalbaar is en blijft, vindt NHG het belangrijk dat hiermee rekening gehouden wordt.

Hoe ziet de toetsing bij verlies hypotheekrenteaftrek eruit?

Er ontstaat feitelijk een extra toetsmoment, net zoals bij de methode die wordt gehanteerd als een schuldenaar een verminderd inkomen ontvangt binnen 10 jaar, bijvoorbeeld bij bereiken van de AOW-leeftijd.

Bij verlaagd inkomen door bijvoorbeeld AOW wordt de maximale financieringslast naar beneden bijgesteld. Bij vervallen hypotheekrenteaftrek wordt de financieringslast fictief gecorrigeerd aan de hand van de woonquotes voor niet-aftrekbare hypotheekrente.

Rekenvoorbeeld 
De familie Janssen heeft sinds 1 juni 2001 een eigen woning. Eerst hadden zij een eengezinswoning met tuin, maar toen de kinderen het huis hadden verlaten is deze op 1 juni 2013 ingeruild voor een gelijkvloers appartement. Op 1 juni 2001 hadden zij een spaar-/ en aflossingsvrije hypotheek, per 1 juni 2013 een annuïteiten-/en aflossingsvrije hypotheek. Voor de oorspronkelijke hypotheek van € 200.000 geldt het volgende: 
1. Voor een aflossingsvrij leningdeel van € 100.000 is nog recht op hypotheekrenteaftrek tot 1 juni 2031 
2. Inmiddels is er € 20.000 afgelost op het annuïtaire leningdeel. Voor het openstaande annuïtaire leningdeel van € 80.000 is nog recht op hypotheekrenteaftrek tot 1 juni 2043 

Per 1 juli 2021 wil de familie Janssen de hypotheek oversluiten en met een leningdeel van € 20.000 verhogen voor verbouwing en verduurzaming. De rente van deze lening wordt 2%. De bijbehorende woonquote voor box 1 leningen bedraagt 21%, voor box 3 leningen bedraagt deze 19%. 
Resultaat: over 9 jaar en 11 maanden verschuift het aflossingsvrije leningdeel van box 1 naar box 3. Daar moet in de toetsing bij de aanvraag rekening mee gehouden worden:
* Gedurende de eerste 119 maanden bedraagt de toetslast € 369,62 (ann bij 2%)
* Vanaf maand 120 bedraagt de gecorrigeerde toetslast € 408,53 (21/19 * € 369,62)
* De aanvraag moet op beide lasten getoetst worden en passend zijn

 

Hoe toon ik aan hoe lang ik recht heb op hypotheekrenteaftrek?

NHG stelt hieraan geen formele eisen. Het is aan hypotheekadviseur en geldverstrekker om samen met de klant de resterende duur van het recht op hypotheekrenteaftrek te inventariseren en vast te leggen.
Voorbeeld: indien een aanvrager reeds sinds 1 januari 2001 in het bezit was van een eigen woning , dan is het aannemelijk dat de resterende duur van het recht op hypotheekrenteaftrek geheel of gedeeltelijk binnen 10 jaar afloopt.

Kan ik ook rekening houden met verlies van de hypotheekrenteaftrek over de bestaande lening als ik een 2e hypotheek wil?

Op dit moment is het nog niet mogelijk in verband met technische beperkingen om hiermee rekening te houden. De mogelijkheid wordt binnen enkele maanden toegevoegd en wordt vanaf dat moment ook verplicht.
Uiteraard dient de adviseur op basis van zijn of haar zorgplicht ook met het vervallen van renteaftrek rekening te houden.

Brondata

Wat is brondata?

Brondata zijn gegevens die rechtstreeks ontsloten worden uit de plek waar de originele informatie is opgeslagen, zonder dat deze informatie verder verwerkt hoeft te worden. Met toestemming van de consument kunnen consumentendataleveranciers, zoals bijvoorbeeld Ockto en iWize, de benodigde gegevens voor een hypotheek rechtstreeks uit de bron halen.
Voorbeelden van beschikbare bronnen zijn mijnoverheid.nl, mijnuwv.nl en mijnpensioenoverzicht.nl. Als de consument bijvoorbeeld al een hypothecaire lening heeft bij de geldverstrekker, dan kan de informatie over de lening als brondata worden gezien. De geldverstrekker hoeft om de data uit haar eigen systemen te gebruiken geen gebruik te maken van een consumentendataleverancier.

Wat is een consumentendataleverancier?

Consumentendataleveranciers zijn partijen die informatie, vaak door middel van een app, uit een bron halen. De bekendste voorbeelden van dit moment zijn Ockto en iWize. Geldverstrekkers mogen zelf bepalen met welke consumentendataleveranciers zij samenwerken. NHG volgt het beleid van de geldverstrekker. Informeer daarom als adviseur naar welke geldverstrekker met welke consumentendataleverancier(s) samenwerkt.

Staat NHG het gebruik van brondata toe?

NHG staat het gebruik van brondata toe. Let op; nog niet iedere geldverstrekker werkt met brondata. Ook zijn nog niet alle documenten door brondata te vervangen. Informeer daarom bij de geldverstrekker of de geldverstrekker met brondata werkt en welke bronnen in welke situatie worden geaccepteerd. NHG volgt op het gebied van brondata het beleid van de geldverstrekker, zolang aan Artikel A6 uit de Voorwaarden & Normen wordt voldaan.

Brondata wordt (nog) niet door alle geldverstrekkers toegestaan. Kan ik dan wel altijd gebruik maken van brondata voor een aanvraag met NHG?

NHG volgt op het gebied van brondata het beleid van de geldverstrekker, zolang aan Artikel A6 uit de Voorwaarden & Normen wordt voldaan. Indien een geldverstrekker het gebruik van brondata (nog) niet toestaat, dan is het bij die geldverstrekker niet mogelijk om op basis van brondata een aanvraag met NHG in te dienen. Dit is een keuze van de geldverstrekker. 

Waarom staat NHG het gebruik van brondata toe?

Door technologische ontwikkelingen wordt steeds meer mogelijk. NHG hoopt door het toestaan van brondata innovatie verder te stimuleren. Wij geloven namelijk dat het aanvragen van een hypotheek een stuk makkelijker, sneller en minder stressvol kan voor zowel de consument, adviseur als geldverstrekker.
Niemand wordt bijvoorbeeld vrolijk van het opvragen en verzamelen van fysieke documenten en pdf-bestanden. Daarnaast kunnen wij door deze ontwikkeling in de toekomst onze processen efficiënter inrichten.

Wat kan ik als adviseur op dit moment met de ontwikkelingen van brondata?

De voordelen voor jou als adviseur zijn onder andere meer gemak, minder administratie en minder kans op fouten. Een aantal consumentendataleveranciers, zoals Ockto en iWize, werken samen met adviespakketten. 
Hierdoor is het mogelijk dat relevante informatie voor de hypotheekaanvraag van de klant rechtstreeks uit de bron in jouw adviessoftware wordt geplaatst. Hierdoor hoef jij niet meer de gegevens van een loonstrook of andere documenten in je adviessoftware te typen en kan jij je volledig focussen op een goed advies aan de consument. 
Ook voor de consument brengt het gebruik van brondata voordelen met zich mee. Een consument kan met bijna één druk op de knop (bijna) al zijn benodigde gegevens voor een hypotheekaanvraag met jou delen. Een consument hoeft hierdoor niet meer naar zijn werkgever of in te loggen bij meerdere digitale omgevingen. Dit maakt het aanleveren van documenten, de grootste ergernis van consumenten bij het aanvragen een hypotheek, een stuk gemakkelijker.  

 

Mag ik gezien de ontwikkelingen rondom brondata het UWV-verzekeringsbericht gebruiken in plaats van jaaropgaves?

Het UWV-verzekeringsbericht kan voor NHG-aanvragen gebruikt worden in combinatie met Inkomensbepaling Loondienst (IBL). Er is pas sprake van brondata indien het IBL-inkomen via een consumentendataleverancier wordt vastgesteld. Enkel het UWV-verzekeringsbericht als pdf wordt door NHG niet gezien als brondata. 
NHG heeft nog geen besluit genomen over het toestaan van het UWV-verzekeringsbericht in andere situaties.