Veelgestelde vragen V&N 2021-2

Deze pagina

Desktoptaxatie

Wat is een desktoptaxatie?

Vanaf 1 juli 2021 staat NHG, naast de fysieke taxatie, in sommige situaties een nieuwe vorm van taxeren toe: desktoptaxaties. Dit is een taxatievorm waarbij de taxateur een modelwaarde beoordeelt, evalueert en goedkeurt. Dit wordt gedaan met behulp van een statistisch model en data over de woningmarkt. Deze vorm van taxatie kan gebruikt worden voor de aankoop van een woning tot maximaal 90% LTV (loan to value).

Waarom accepteert NHG desktoptaxaties?

NHG wil consumenten een goedkoper en sneller alternatief bieden voor het reguliere taxatierapport, waarbij de kwaliteit ook geborgd is. Tegelijkertijd handelt NHG hiermee in lijn met de EBA Richtsnoeren inzake de initiëring en monitoring van leningen, waaraan sommige geldverstrekkers dienen te voldoen.

Wanneer kan ik een desktoptaxatie gebruiken?

Een desktoptaxatie kan gebruikt worden voor de aankoop van een woning en financiering van een oversluiting of verhoging in alle gevallen tot maximaal 90% LTV (loan to value).

Als je erfpacht wilt afkopen, wilt gaan verbouwen, energiebesparende voorzieningen of gebruik wilt maken van een energiebespaarbudget, is het nog niet mogelijk om een desktoptaxatie te gebruiken. Ook in het geval van een aankoop van een nieuwbouw-woning, aankoop via veiling, verkrijgen volledig eigendom van de grond en bij een verkoop met een (dreigend) verlies waarbij de opbrengst van de woning onvoldoende is, is een desktoptaxatie niet mogelijk.

Alle mogelijkheden vind je op onze website

Wat is het verschil tussen een fysieke taxatie en een desktoptaxatie?

Bij een fysieke taxatie bezoekt een makelaar een woning daadwerkelijk, inspecteert deze en taxeert deze vervolgens. Een desktoptaxatie is een taxatievorm waarbij de taxateur een modelwaarde beoordeelt, evalueert en goedkeurt. Dit wordt gedaan met behulp van een statistisch model en data over de woningmarkt.

Welke geldverstrekkers accepteren een desktoptaxatie?

Bij het aanvragen van een rapport via www.desktoptaxatie.nl zie je welke geldverstrekkers op dat moment de desktoptaxatie accepteren.

Is een taxatierapport of desktoptaxatie verplicht of is een losse modelmatige taxatie ook toegestaan?

Voor een lening met NHG is een volledig en gevalideerd taxatierapport of een goedgekeurde desktoptaxatie verplicht. Het is niet toegestaan om de woningwaarde aan te tonen middels een losse modelmatige waardebepaling of bijvoorbeeld een WOZ-verklaring.

Hypotheekrenteaftrek

Wat houdt de wijziging per 1 juli 2021 bij verlies hypotheekrentaftrek nu precies in?

Vanaf 1 juli 2021 geldt dat bij verlies van hypotheekrenteaftrek binnen 10 jaar na datum bindend aanbod voor NHG rekening gehouden dient te worden met de gevolgen hiervan voor de financieringslast van de hypotheek.
Wanneer de hypotheekrenteaftrek binnen 10 jaar na datum bindend aanbod vervalt, dan wordt een lening(deel) vanaf het moment van vervallen van de hypotheekrenteaftrek getoetst in box 3.

Wanneer moet ik rekening houden met verlies van de hypotheekrenteaftrek?

Wanneer bij de aanvrager van een hypotheek de hypotheekrenteaftrek geheel of gedeeltelijk binnen 10 jaar na datum bindend aanbod vervalt, dan dient voor NHG het lening(deel) vanaf het moment van vervallen van de hypotheekrenteaftrek te worden getoetst als een box 3 leningdeel. Uiteraard dient de adviseur op basis van zijn of haar zorgplicht ook met het vervallen van renteaftrek na deze termijn rekening te houden.

Vanaf welke datum moet rekening gehouden worden met het vervallen van de hypotheekrenteaftrek?

Wanneer bij de aanvrager van een geldlening de hypotheekrenteaftrek geheel of gedeeltelijk binnen 10 jaar na datum bindend aanbod vervalt.
Uiteraard dient de adviseur op basis van zijn of haar zorgplicht ook met het vervallen van renteaftrek na deze termijn rekening te houden.

Waarom moet ik rekening houden met het vervallen van hypotheekrenteaftrek?

Als je het recht op hypotheekrenteaftrek verliest, dan kan dat gevolgen hebben voor de betaalbaarheid van de hypotheek. Om te waarborgen dat de gevraagde lening betaalbaar is en blijft, vindt NHG het belangrijk dat hiermee rekening gehouden wordt.

Hoe ziet de toetsing bij verlies hypotheekrenteaftrek eruit?

Er ontstaat feitelijk een extra toetsmoment, net zoals bij de methode die wordt gehanteerd als een schuldenaar een verminderd inkomen ontvangt binnen 10 jaar, bijvoorbeeld bij bereiken van de AOW-leeftijd.

Bij verlaagd inkomen door bijvoorbeeld AOW wordt de maximale financieringslast naar beneden bijgesteld. Bij vervallen hypotheekrenteaftrek wordt de financieringslast fictief gecorrigeerd aan de hand van de woonquotes voor niet-aftrekbare hypotheekrente.

Rekenvoorbeeld 
De familie Janssen heeft sinds 1 juni 2001 een eigen woning. Eerst hadden zij een eengezinswoning met tuin, maar toen de kinderen het huis hadden verlaten is deze op 1 juni 2013 ingeruild voor een gelijkvloers appartement. Op 1 juni 2001 hadden zij een spaar-/ en aflossingsvrije hypotheek, per 1 juni 2013 een annuïteiten-/en aflossingsvrije hypotheek. Voor de oorspronkelijke hypotheek van € 200.000 geldt het volgende: 
1. Voor een aflossingsvrij leningdeel van € 100.000 is nog recht op hypotheekrenteaftrek tot 1 juni 2031 
2. Inmiddels is er € 20.000 afgelost op het annuïtaire leningdeel. Voor het openstaande annuïtaire leningdeel van € 80.000 is nog recht op hypotheekrenteaftrek tot 1 juni 2043 

Per 1 juli 2021 wil de familie Janssen de hypotheek oversluiten en met een leningdeel van € 20.000 verhogen voor verbouwing en verduurzaming. De rente van deze lening wordt 2%. De bijbehorende woonquote voor box 1 leningen bedraagt 21%, voor box 3 leningen bedraagt deze 19%. 
Resultaat: over 9 jaar en 11 maanden verschuift het aflossingsvrije leningdeel van box 1 naar box 3. Daar moet in de toetsing bij de aanvraag rekening mee gehouden worden:
* Gedurende de eerste 119 maanden bedraagt de toetslast € 369,62 (ann bij 2%)
* Vanaf maand 120 bedraagt de gecorrigeerde toetslast € 408,53 (21/19 * € 369,62)
* De aanvraag moet op beide lasten getoetst worden en passend zijn

 

Hoe toon ik aan hoe lang ik recht heb op hypotheekrenteaftrek?

NHG stelt hieraan geen formele eisen. Het is aan hypotheekadviseur en geldverstrekker om samen met de klant de resterende duur van het recht op hypotheekrenteaftrek te inventariseren en vast te leggen.
Voorbeeld: indien een aanvrager reeds sinds 1 januari 2001 in het bezit was van een eigen woning , dan is het aannemelijk dat de resterende duur van het recht op hypotheekrenteaftrek geheel of gedeeltelijk binnen 10 jaar afloopt.

Kan ik ook rekening houden met verlies van de hypotheekrenteaftrek over de bestaande lening als ik een 2e hypotheek wil?

Op dit moment is het nog niet mogelijk in verband met technische beperkingen om hiermee rekening te houden. De mogelijkheid wordt binnen enkele maanden toegevoegd en wordt vanaf dat moment ook verplicht.
Uiteraard dient de adviseur op basis van zijn of haar zorgplicht ook met het vervallen van renteaftrek rekening te houden.

BKR registraties

Waarom geldt de uitzondering (Norm 1.13.7 in de V&N 2021-2) alleen voor registraties die NHG zelf heeft geplaatst en niet voor code 3 registraties van andere kredietverstrekkers?

NHG heeft in deze gevallen zelf beoordeeld dat de betaalmoraliteit, ondanks de RN- 3 registratie, voldoende is om opnieuw een NHG borgstelling te verkrijgen. Dat is bij registraties door andere kredietverstrekkers niet mogelijk. 

Kan ik met een code 3 registratie altijd een hypotheek met NHG krijgen?

Nee, je kan niet altijd een hypotheek met NHG krijgen als er een code 3 registraties bij het Stichting Bureau Krediet Registratie (BKR) staat geregistreerd. Dit kan alleen in het geval het een RN-3 registratie betreft én NHG je per brief heeft laten weten dat de door NHG geregistreerde code 3 geen belemmering is voor het verkrijgen van NHG op jouw hypotheek. Hou er rekening mee dat een bank alsnog het recht heeft om op basis van deze registratie jouw hypotheekaanvraag af te wijzen. 

Hoe weet ik of mijn RN-3 registratie acceptabel is voor NHG (norm 1.13.7 in de V&N 2021-2)?

Je hebt van NHG een brief ontvangen waarin expliciet is aangegeven dat er sprake is van een afboeking tegen finale kwijting. Voor de duidelijkheid: een brief waarin NHG erkent dat een vordering is verjaard, is geen brief waaruit blijkt dat sprake is van afboeking tegen finale kwijting in de zin van deze norm. Hou er rekening mee dat een geldverstrekker zelf bepaalt of jouw BKR-registratie acceptabel is voor het verkrijgen van een hypothecaire geldlening bij hun. 

Wat als ik de brief, waarin staat dat de er sprake is van een afboeking tegen finale kwijting, niet (meer) heb?

Als je deze brief niet ontvangen hebt dan is de RN-3 registratie bij Stichting Bureau Krediet Registratie (BKR) voor NHG niet acceptabel. Het is dan niet mogelijk om een hypothecaire geldlening te verkrijgen met NHG. Het is wel mogelijk dat een geldverstrekker het acceptabel vindt, maar dan zal de hypothecaire geldlening zonder NHG verstrekt worden. Als je de brief wel hebt ontvangen, maar niet meer kan vinden dan kan je deze alsnog opvragen kwijtschelding@nhg.nl met vermelding van naam, geboortedatum en het adres van de woning die verkocht is. 

Wat is het verschil tussen een RH en een RN registratie bij het BKR?

Een RN (Restschuld NHG) registratie is een door NHG bij Stichting Bureau Krediet Registratie (BKR) geregistreerde restschuld. Hierdoor is bij BKR zichtbaar dat er een restschuld is geweest op een lening die met NHG was gedekt. Een RH (Restschuld Hypotheek) registratie wordt door een bank geregistreerde. Dit is een restschuld op een lening die niet door NHG gedekt was. 

Brondata

Wat is brondata?

Brondata zijn gegevens die rechtstreeks ontsloten worden uit de plek waar de originele informatie is opgeslagen, zonder dat deze informatie verder verwerkt hoeft te worden. Met toestemming van de consument kunnen consumentendataleveranciers, zoals bijvoorbeeld Ockto en iWize, de benodigde gegevens voor een hypotheek rechtstreeks uit de bron halen.
Voorbeelden van beschikbare bronnen zijn mijnoverheid.nl, mijnuwv.nl en mijnpensioenoverzicht.nl. Als de consument bijvoorbeeld al een hypothecaire lening heeft bij de geldverstrekker, dan kan de informatie over de lening als brondata worden gezien. De geldverstrekker hoeft om de data uit haar eigen systemen te gebruiken geen gebruik te maken van een consumentendataleverancier.

Wat is een consumentendataleverancier?

Consumentendataleveranciers zijn partijen die informatie, vaak door middel van een app, uit een bron halen. De bekendste voorbeelden van dit moment zijn Ockto en iWize. Geldverstrekkers mogen zelf bepalen met welke consumentendataleveranciers zij samenwerken. NHG volgt het beleid van de geldverstrekker. Informeer daarom als adviseur naar welke geldverstrekker met welke consumentendataleverancier(s) samenwerkt.

Staat NHG het gebruik van brondata toe?

NHG staat het gebruik van brondata toe. Let op; nog niet iedere geldverstrekker werkt met brondata. Ook zijn nog niet alle documenten door brondata te vervangen. Informeer daarom bij de geldverstrekker of de geldverstrekker met brondata werkt en welke bronnen in welke situatie worden geaccepteerd. NHG volgt op het gebied van brondata het beleid van de geldverstrekker, zolang aan Artikel A6 uit de Voorwaarden & Normen wordt voldaan.

Brondata wordt (nog) niet door alle geldverstrekkers toegestaan. Kan ik dan wel altijd gebruik maken van brondata voor een aanvraag met NHG?

NHG volgt op het gebied van brondata het beleid van de geldverstrekker, zolang aan Artikel A6 uit de Voorwaarden & Normen wordt voldaan. Indien een geldverstrekker het gebruik van brondata (nog) niet toestaat, dan is het bij die geldverstrekker niet mogelijk om op basis van brondata een aanvraag met NHG in te dienen. Dit is een keuze van de geldverstrekker. 

Waarom staat NHG het gebruik van brondata toe?

Door technologische ontwikkelingen wordt steeds meer mogelijk. NHG hoopt door het toestaan van brondata innovatie verder te stimuleren. Wij geloven namelijk dat het aanvragen van een hypotheek een stuk makkelijker, sneller en minder stressvol kan voor zowel de consument, adviseur als geldverstrekker.
Niemand wordt bijvoorbeeld vrolijk van het opvragen en verzamelen van fysieke documenten en pdf-bestanden. Daarnaast kunnen wij door deze ontwikkeling in de toekomst onze processen efficiënter inrichten.

Wat kan ik als adviseur op dit moment met de ontwikkelingen van brondata?

De voordelen voor jou als adviseur zijn onder andere meer gemak, minder administratie en minder kans op fouten. Een aantal consumentendataleveranciers, zoals Ockto en iWize, werken samen met adviespakketten. 
Hierdoor is het mogelijk dat relevante informatie voor de hypotheekaanvraag van de klant rechtstreeks uit de bron in jouw adviessoftware wordt geplaatst. Hierdoor hoef jij niet meer de gegevens van een loonstrook of andere documenten in je adviessoftware te typen en kan jij je volledig focussen op een goed advies aan de consument. 
Ook voor de consument brengt het gebruik van brondata voordelen met zich mee. Een consument kan met bijna één druk op de knop (bijna) al zijn benodigde gegevens voor een hypotheekaanvraag met jou delen. Een consument hoeft hierdoor niet meer naar zijn werkgever of in te loggen bij meerdere digitale omgevingen. Dit maakt het aanleveren van documenten, de grootste ergernis van consumenten bij het aanvragen een hypotheek, een stuk gemakkelijker.  

 

Mag ik gezien de ontwikkelingen rondom brondata het UWV-verzekeringsbericht gebruiken in plaats van jaaropgaves?

Het UWV-verzekeringsbericht kan voor NHG-aanvragen gebruikt worden in combinatie met Inkomensbepaling Loondienst (IBL). Er is pas sprake van brondata indien het IBL-inkomen via een consumentendataleverancier wordt vastgesteld. Enkel het UWV-verzekeringsbericht als pdf wordt door NHG niet gezien als brondata. 
NHG heeft nog geen besluit genomen over het toestaan van het UWV-verzekeringsbericht in andere situaties.  

Zit je antwoord er niet bij?