NHG in gesprek
De huidige economische situatie heeft zijn weerslag op de woningmarkt en consumenten; stijgende rente, hoge inflatie, een dempende financieringsmarkt en hele hoge energieprijzen. Maar wat kan de sector leren van economische tegenslagen in het verleden om het nu en later beter te doen? Samen met Carla Muters, voorzitter Raad van Bestuur NHG, Roald van der Linde, lid Raad van Bestuur, Marieke Blom, hoofdeconoom bij ING en Shinta Oosterwaal, onderzoeker, docent en auteur zijn we hierover in gesprek gegaan.
De huizenmarkt is een ongewone markt.
Afstemming tussen vraag en aanbod is moeilijk door de lange bouwtijd. De vraag en de prijs hebben weinig te maken met de onderliggende waarde, maar vooral door het aanbod, de leencapaciteit en locatie. En vervolgens zijn particulieren niet snel bereid verlies te nemen – als de markt stokt, valt dus eerst het volume stil en de prijs gaat pas dalen als mensen wel móeten verkopen.
In Nederland geldt dat des te sterker. De Nederlandse woningmarkt is nog sterker gedreven door leningen, ruimtelijke ordening is een strak keurslijf en de bouwtijd beloopt in totaal al snel 7 tot 10 jaar.
Hoe pakte dit in 2009-2015 uit voor NHG?
In Nederland zagen we het traditionele patroon: wie in zijn huis kon blijven, bleef daar lekker zitten. Koop en verkoopplannen werden uitgesteld. Het transactievolume nam drastisch af. De markt werd getekend door gedwongen verkopen, in de praktijk vooral veroorzaakt door echtscheidingen. Prijscorrectie kwam daardoor langzaam op gang. Pas in 2013, na de kredietcrisis, de eurocrisis en de schuldencrisis, tikten we de bodem aan.
De piek van uitbetalingen bij NHG lag anderhalf jaar later. De meeste gedwongen verkopen zijn in de eerste drie jaar na aankoop van een woning en alleen in een dalende markt komt het dan tot een uitkering.
Wat kunnen we hiervan leren? Een woningcrisis wordt eigenlijk altijd voorafgegaan door een hoge score op de ellende-index (werkloosheid en inflatie) en valt doorgaans samen met een recessie. Máár: je kunt niet aan de hand van werkloosheid, inflatie of een recessie voorspellen dat er ook een woningcrisis aankomt. De recessie aan het begin van de Coronacrisis was voorspelbaar, maar de huizenprijzen hebben zich daar niets van aangetrokken, want de werkloosheid was laag en inflatie bleef lang uit
Ook nu kunnen we lastig voorspellen wat er aan zit te komen. Een halfjaar geleden keken we aan tegen een giftige mix: oorlog, sterk oplopende energieprijzen en inflatie, extra inflatie door een oververhitte economie terwijl internationale waardeketens na Corona nog niet hersteld waren, tegen een blijvende historisch lage werkloosheid. Zolang er inkomen is bij woningeigenaren lijken betalingsachterstanden op de hypotheek achterwege te blijven.
De druk op de huizenmarkt wordt, denken wij, niet kleiner. Nederland blijft groeien, op dit moment vooral door immigratie. Daarnaast blijft de vraag naar betaalbare woningen, met name voor starters en ouderen, groot. Samenwerken om te anticiperen op een onvoorspelbare economie is cruciaal om de basisbehoefte, wonen, te kunnen blijven garanderen.