Meest gestelde vragen

Het klopt dat de beheertoets op dit moment nog geen verruiming op energielabel meeneemt, dit zal per ingang van 20 februari wel meegenomen worden.   

De datum van het bindend aanbod is leidend voor NHG. Indien het bindend aanbod van de geldverstrekker is uitgebracht na 1 januari van een bepaald jaar, dan gelden ook de Voorwaarden en normen van het jaar van het bindende aanbod. Ditzelfde geldt ook voor de NHG-grens.  
Dit kan betekenen dat een nieuwe NHG-grens geldt voor een woning die je voor 1 januari hebt gekocht, omdat het bindend aanbod na 1 januari is uitgebracht

Voor NHG is het laagste van de koopsom of de getaxeerde marktwaarde leidend. Indien het laagste bedrag van die twee dus lager of gelijk aan de NHG-grens is, is NHG mogelijk. Bijkomende kosten moeten dan wel uit eigen middelen betaald kunnen worden en kunnen dus niet gefinancierd worden.

Om in aanmerking te komen voor de verruimde NHG-grens bij nieuwbouw moeten er aanvullende energiebesparende voorzieningen getroffen worden. Dit betekent dat de aannemingsovereenkomst aan het bouwbesluit 2012 moet voldoen. En dat de aanvullende EBV in de meerwerklijst zijn opgenomen. Voor meer informatie hierover, zie: Voorwaarden en normen, C.2.2.1 en C.2.2.2.

Wanneer de klant al een lening met NHG heeft, dan is de marktwaarde geen belemmering voor de verstrekking. Dit is bij zowel oversluiten als verhogen van een lening met NHG van toepassing.

Indien een klant nog geen NHG heeft, maar wel naar NHG wenst over te sluiten, dan mag de marktwaarde van de woning niet hoger zijn dan de NHG-grens.

Hoofdsom nieuwe hypotheek (minus evt. opgebouwde waarde welke is ingebracht) – restantschuld oorspronkelijke hypotheek (minus evt. opgebouwde waarde) * de van toepassing zijnde borgtochtprovisie.

De werkgeversverklaring model 2024-1 versie 2.0 is vanaf 1 maart 2024 geldig. Dit nieuwe model werkgeversverklaring is vanaf 1 mei 2024 verplicht.

Veel bedrijven hebben een werkgeversverklaring in hun eigen stijl. Deze kan voor NHG gebruikt worden als de teksten inclusief soorten voetnoten gelijk zijn aan de teksten zoals op het model NHG zijn weergegeven.

Indien sprake is van Employee Benefit Budget, Individueel Keuze Budget of van een Tijdspaarfonds, dan dienen de losse componenten van het budget te worden gespecificeerd. Alleen de vaste componenten, waar je geen andere (onherroepelijke) keuze voor hebt dan het te laten uitkeren als salaris in geld, mogen meegenomen worden in het toetsinkomen.

Om flexibel budget mee ten nemen in het toetsinkomen moet aan de volgende voorwaarden worden voldaan. Als sprake is van een Employee Benefit Budget, Individueel Keuze Budget of van een Tijdspaarfonds dan moet de werkgever de losse onderdelen van het budget uitsplitsen. Alleen de vaste onderdelen zonder doelbestemming en waar geen andere onvoorwaardelijke keuze voor is dan het te laten uitkeren in geld, behoren tot het toetsinkomen. Deze onvoorwaardelijkheid moet blijken uit de arbeidsovereenkomst. De werkgever geeft dit in de werkgeversverklaring op bij flexibel budget.  

Bovenwettelijke vakantie-uren en ATV dagen/uren behoren niet tot het toetsinkomen.

Birdnesting is een bijzondere vorm van co-ouderschap. NHG verstaat onder birdnesting dat beide ouders die uit elkaar zijn gegaan of zijn gescheiden en die gezamenlijk een lening met NHG hebben ervoor kiezen om de gezamenlijke woning niet te verkopen. Beide ouders blijven eigenaar en bewoner van de woning en wonen er afwisselend in. Er mag geen sprake zijn van verhuur van de woning met NHG bij birdnesting, ook niet aan de (ex)-partner.

Ja, NHG staat birdnesting toe na relatiebeëindiging. Beiden partners blijven eigenaar en bewoner van de woning en zijn beiden aansprakelijk voor de lening met NHG. De geldverstrekker beoordeelt of birdnesting mogelijk is in combinatie met de lening met NHG.

Dat is een taxatievorm waarbij op basis van objectieve data en een geavanceerd model een taxatiewaarde wordt bepaald die vervolgens door een taxateur op afstand wordt goedgekeurd.
Deze vorm van taxatie kan gebruikt worden voor de aankoop van een woning, bij oversluiten en bij hypotheekverhogingen tot maximaal 90% LTV (loan to value).

NHG wil consumenten een goedkoper en sneller alternatief bieden voor het reguliere taxatierapport, waarbij de kwaliteit ook geborgd is.

Een hybride taxatie kan gebruikt worden voor de aankoop van een woning en financiering van een oversluiting of verhoging in alle gevallen tot maximaal 90% LTV (loan to value).

In het geval van een aankoop van een nieuwbouwwoning, aankoop via veiling, verkrijgen volledig eigendom van de grond en bij een verkoop met een (dreigend) verlies waarbij de opbrengst van de woning onvoldoende is, is een hybride taxatie niet mogelijk.

De mogelijkheden vind je hier.

Bij een fysieke taxatie bezoekt een makelaar een woning daadwerkelijk, inspecteert deze en taxeert deze vervolgens. Een hybride taxatie is een taxatievorm waarbij op basis van objectieve data en een geavanceerd model een taxatiewaarde wordt bepaald die vervolgens door een taxateur op afstand wordt goedgekeurd. Deze vorm van taxatie kan gebruikt worden voor de aankoop van een woning, bij oversluiten en bij hypotheekverhogingen tot maximaal 90% LTV (loan to value).

Bij het aanvragen van een rapport via www.desktoptaxatie.nl zie je welke geldverstrekkers op dat moment de Desktop Taxatie van Calcasa accepteren. NHG staat dit product voor hybride taxaties toe. Lees meer over hybride taxatie op Taxatie van een woning - NHG.

Voor een lening met NHG is een volledig en gevalideerd taxatierapport of een goedgekeurde hybride taxatie verplicht. Het is niet toegestaan om de woningwaarde aan te tonen middels een losse modelmatige waardebepaling of bijvoorbeeld een WOZ-verklaring.

Vanwege de voordelen van een hybride taxatie staan we sinds 1 januari 2022 ook toe om de hybride taxatie te gebruiken bij kwaliteitsverbetering. Kwaliteitsverbeteringen zoals afkoop, erfpacht, verbouwing en/of Energie Besparende Voorzieningen (EBV) worden niet gewaardeerd bij hybride taxatie. Omdat bij een hybride taxatie de verbouwing en/of EBV, koop grond of afkoop erfpacht niet wordt gewaardeerd, is de marktwaarde vóór kwaliteitsverbetering leidend. Aan het gebruiken van een hybride taxatie zijn wel voorwaarden verbonden.

De voorwaarden en meer informatie vind je hier.

Sinds 1 januari 2022 is het ook mogelijk te werken met een hybride taxatie in combinatie met een verbeterbudget en/of Energiebespaarbudget.

Het vrij ontvangen van gelden uit een depot is niet toegestaan. Net als bij een verbouwing in combinatie met een fysieke taxatie dient ook bij een hybride taxatie het bedrag verbouwing in depot gehouden te worden. De uitbetaling uit het bouwdepot gebeurt op basis van verbouwingsnota's.

Bij het toepassen van een hybride taxatie is een bouwkundig rapport voor NHG niet verplicht. Indien de geldverstrekker het noodzakelijk acht om het onderpand bouwkundig te laten onderzoeken, dan kan de geldverstrekker om een bouwkundig rapport vragen.

Vanaf 1 juli 2021 geldt dat bij verlies van hypotheekrenteaftrek binnen 10 jaar na datum bindend aanbod voor NHG rekening gehouden dient te worden met de gevolgen hiervan voor de financieringslast van de hypotheek.

Wanneer de hypotheekrenteaftrek binnen 10 jaar na datum bindend aanbod vervalt, dan wordt een lening(deel) vanaf het moment van vervallen van de hypotheekrenteaftrek getoetst in box 3.

Wanneer bij de aanvrager van een hypotheek de hypotheekrenteaftrek geheel of gedeeltelijk binnen 10 jaar na datum bindend aanbod vervalt, dan dient voor NHG het leningdeel vanaf het moment van vervallen van de hypotheekrenteaftrek te worden getoetst als een box 3 leningdeel. Uiteraard dient de adviseur op basis van zijn of haar zorgplicht ook met het vervallen van renteaftrek na deze termijn rekening te houden.

Wanneer bij de aanvrager van een geldlening de hypotheekrenteaftrek geheel of gedeeltelijk binnen 10 jaar na datum bindend aanbod vervalt.

Uiteraard dient de adviseur op basis van zijn of haar zorgplicht ook met het vervallen van renteaftrek na deze termijn rekening te houden.

Als je het recht op hypotheekrenteaftrek verliest, dan kan dat gevolgen hebben voor de betaalbaarheid van de hypotheek. Om te waarborgen dat de gevraagde lening betaalbaar is en blijft, vindt NHG het belangrijk dat hiermee rekening gehouden wordt.

Er ontstaat feitelijk een extra toetsmoment, net zoals bij de methode die wordt gehanteerd als een schuldenaar een verminderd inkomen ontvangt binnen 10 jaar, bijvoorbeeld bij bereiken van de AOW-leeftijd.

Bij verlaagd inkomen door bijvoorbeeld AOW wordt de maximale financieringslast naar beneden bijgesteld. Bij vervallen hypotheekrenteaftrek wordt de financieringslast fictief gecorrigeerd aan de hand van de woonquotes voor niet-aftrekbare hypotheekrente.

NHG stelt hieraan geen formele eisen. Het is aan hypotheekadviseur en geldverstrekker om samen met de klant de resterende duur van het recht op hypotheekrenteaftrek te inventariseren en vast te leggen.
Voorbeeld: indien een aanvrager sinds 1 januari 2001 in het bezit was van een eigen woning, dan is het aannemelijk dat de resterende duur van het recht op hypotheekrenteaftrek geheel of gedeeltelijk binnen 10 jaar afloopt.

Op dit moment is het nog niet mogelijk in verband met technische beperkingen om hiermee rekening te houden. De mogelijkheid wordt binnen enkele maanden toegevoegd en wordt vanaf dat moment ook verplicht.

Uiteraard dient de adviseur op basis van zijn of haar zorgplicht ook met het vervallen van renteaftrek rekening te houden.