Je hypotheek veranderen

Bij een scheiding moet de partner vaak worden uitgekocht. Met de huidige woningmarkt kan de overwaarde flink oplopen. Hierdoor is de woning vaak voor beiden niet betaalbaar.

Door op een andere manier te toetsen (met de Beheertoets) is het voor één van de twee soms toch mogelijk om in het huis blijven wonen. Bij die Beheertoets wordt niet gekeken naar wat er geleend kan worden maar wat de maandelijkse hypotheeklasten zijn en of jij of je ex-partner de hypotheeklasten zelfstandig kan betalen. Kan jouw geldverstrekker onderbouwen en motiveren dat jij of je ex de bestaande lasten en ook de lasten voor een aanvullende lening voor uitkoop van de andere partner kan dragen? Dan mag de aanvullende lening voor de aan de ex-partner te betalen overwaarde bij de hypotheek worden opgeteld.

Let op: het bedrag van de nog niet afgeloste lening en het bedrag dat voor de woning moet worden betaald aan de vertrekkende partner mag samen niet meer bedragen dan de actuele marktwaarde van de woning. Je adviseur kan je hier meer over vertellen.

De kosten van je verbouwing kun je meefinancieren in een hypotheek met NHG. Dit geldt voor zowel de renovatie van een bestaande woning als het meerwerk bij een nieuwbouwwoning. We noemen dit kwaliteitsverbetering. Je hypotheekadviseur weet precies wat onder kwaliteitsverbetering valt. Voorbeelden zijn:

• energiebesparende maatregelen, zoals spouwmuurisolatie, dakisolatie, vloerisolatie, HR++ beglazing, een warmtepomp, een zonneboiler en/of zonnecellen
• een nieuwe badkamer, keuken, dakkapel of aanbouw
• achterstallig onderhoud
• de aanleg van een kindvriendelijke tuin

Je moet aan deze voorwaarden voldoen:

• De kwaliteitsverbetering moet altijd blijken uit een taxatierapport, waarin de waarde van de woning voor én na verbouwing is opgenomen.
• De benodigde kosten voor de verbetering moeten worden vastgelegd in het taxatierapport of een bouwkundig rapport.
• Heb je al een woning en sluit je de hypotheek in het geheel opnieuw af? Dan mag het totale bedrag van de bestaande hypotheek plus de nieuwe hypotheek voor kwaliteitsverbetering niet meer zijn dan de NHG-grens van €435.000 in 2024.
• Is de bestaande hypotheek zonder NHG? Dan mag de marktwaarde van het huis ook niet hoger zijn dan de kostengrens.
• De totale hypotheek mag niet meer zijn dan 100% van de waarde van de woning na verbouwing.
• De kosten van energiebesparende maatregelen mogen worden meegefancierd tot maximaal 106% van de waarde van de woning.
• De geldverstrekker houdt de totale kosten van de kwaliteitsverbetering volledig in depot (bewaring). Je hebt de keuze om de factuur eerst zelf te betalen. Dan stort de geldverstrekker het bedrag daarna op je rekening. Het is ook mogelijk de factuur rechtstreeks naar de geldverstrekker door te sturen om deze uit te laten betalen.

Wil je de erfpachtcanonverplichtingen afkopen of het recht van volle eigendom van de grond krijgen? Dan kun je voor de aflossing van de bestaande hypotheek een nieuwe of aanvullende hypotheek afsluiten.

Als je de hypotheek afsluit voor het afkopen van de erfpachtcanon, mag de resterende duur van de erfpachtovereenkomst niet korter zijn dan de duur van de lening. Tenzij uit de erfpachtovereenkomst blijkt dat, als de erfpachtovereenkomst niet wordt verlengd, een passende vergoeding voor de opstallen wordt gegeven. De betaling van deze passende vergoeding is bij wet geregeld voor erfpachtovereenkomsten die vanaf 1 januari 1992 zijn aangegaan.

Het kan zijn dat bij overlijden de andere erfgenaam/erfgenamen uitgekocht moeten worden. Het bedrag van de nog niet afgeloste hypotheek en het bedrag dat voor de woning moet worden betaald aan de vertrekkende erfgenamen mag samen niet meer zijn dan de actuele marktwaarde van de woning.