Uitdagingen en dilemma’s in een dynamische woningmarkt

NHG (Nationale Hypotheek Garantie) is volop in beweging. Carla Muters staat aan het roer van de organisatie en zet zich samen met een kleine honderd medewerkers in voor eerlijke en verantwoorde woonfinanciering. En dat is hard nodig. Er spelen immers belangrijke, maar complexe uitdagingen op de woningmarkt. Een gesprek over uitdagingen en dilemma’s, mogelijkheden en samenwerken.

“Er spelen meerdere factoren die de druk op de woningmarkt veroorzaken”, begint Muters. “Het is goed om drie grote problemen te onderscheiden. De lage rente en de daardoor koopkrachtige vraag is een drijvende kracht achter prijsstijgingen van woningen. Daarnaast bestaat er een fysiek tekort aan woningen op de plekken waar de behoefte groot is. Tot slot ontstaat er ongelijkheid door de beperkte toegang tot een eigen woning. Laten we deze - en andere – problemen zoals de grote verduurzamingsopgave, alsjeblieft in elkaars verband zien”, benadrukt ze. “Wij komen daarbij op voor kwetsbare groepen. Bijvoorbeeld voor starters die nog geen eigen woning hebben en niet profiteren van de prijsstijgingen. Of voor mensen met lagere inkomens die geen geld hebben om hun woning te verduurzamen.”

Meer mogelijkheden
Van oorsprong is NHG de organisatie die mensen helpt met verantwoorde normen voor woonfinanciering en als er betalingsproblemen ontstaan met woningbehoud en een vangnet als er bij verkoop een restschuld overblijft. En er zijn veel meer mogelijkheden om waarde te bieden bij de grote uitdagingen op de woningmarkt. Muters: “Grofweg zijn er vier terreinen waarop wij, samen met de markt, aan verbeteringen en vernieuwingen werken. De toegang tot de woningmarkt inclusief de normen voor betaalbaarheid, het verduurzamen ervan, het aanjagen van verbeteringen in het hypotheekproces en dienstverlening met data en digitalisering en uiteraard het realiseren van woningbehoud en een vangnet bij restschulden.” In het verleden zag dit er anders uit. “Logisch, want de woningmarkt en de maatschappelijke behoefte is veranderd en daarmee ook de rol van NHG”, stelt Muters. “We zetten ons nu proactief in om samen met de markt nieuwe financieringsmogelijkheden te ontwikkelen. Onze onafhankelijke positie, tussen de markt en de overheid in, stelt ons in staat om daarbij een verbindende rol spelen. Wij geloven in de kracht van samenwerking.”

Samen ontwikkelen
Een mooi voorbeeld is de pilot duurhuur, die NHG vorige week samen met Aegon, BLG Wonen, Florius, ING en Vereniging Eigen Huis is gestart. De deelnemende partijen vinden dat huurders die langere tijd in staat zijn om relatief hoge huurlasten te betalen (‘duurhuurders’), bewezen hebben bepaalde woonlasten te kunnen dragen. Door dit mee te laten wegen bij een hypotheekaanvraag, vergroot dit hun kans op een passende woningfinanciering en daarmee de mogelijkheid tot het kopen van een eigen woning. “Wat ik mooi vind aan dit initiatief is dat we dit samen met andere partijen hebben ontwikkeld”, vertelt Muters. “Eerder liepen er al vergelijkbare initiatieven vanuit individuele geldverstrekkers, maar nu we het samen doen kunnen we echt impact maken. We lossen hiermee het schaarste probleem natuurlijk niet op, maar we kijken wel op een andere manier naar het financieringsvraagstuk. Hierdoor zorgen we voor eerlijkere kansen op de woningmarkt. De resultaten van deze pilot monitoren we. Dat leert ons iets over de normen van betaalbaarheid en vanuit deze kennis kunnen we weer verder ontwikkelen.”

Dilemma’s en uitdagingen
Per 1 januari is ook de kostengrens van NHG verhoogd van €325.000 naar €355.000.“Een behoorlijke stijging, maar de huizenprijzen zijn nog sneller gestegen”, beaamt Muters. “De NHG-kostengrens wordt ieder jaar aangepast, maar volgt de gemiddelde huizenprijzen met een vertraging. Dat is een bewuste keuze, voor een stabiele methodiek in het geval van prijsstijgingen of -dalingen. Maar omdat de huizenprijzen momenteel zo enorm snel stijgen, kunnen steeds minder mensen een hypotheek met NHG afsluiten. Dat is een zorgelijke ontwikkeling, omdat het belangrijk is dat mensen gebruik kunnen maken van het NHG-vangnet inclusief het streven naar oplossingen voor betaalproblemen dus woningbehoud. Niemand weet namelijk wat de huizenprijzen in de toekomst zullen doen en iedereen kan te maken krijgen met een scheiding, arbeidsongeschikt raken of een partner verliezen. Als zoiets gebeurt dan is dat al erg genoeg en wil niemand zich bezighouden met dreigende betalingsproblemen en hypotheekschulden. Maar simpelweg de kostengrens omhoog gooien is geen goede oplossing. Daarmee gooien we olie op het vuur van een toch al overspannen huizenmarkt. Samen met het Ministerie van Binnenlandse Zaken denken we goed na over deze dilemma’s en wat de mogelijkheden zijn”, legt ze uit.

“De woningmarkt blijft continu in beweging en stelt ons, de hypotheeksector en de hele maatschappij voortdurend voor nieuwe dilemma’s en uitdagingen”, besluit Muters. “Het nieuwe regeerakkoord biedt mooie kansen, zoals bijvoorbeeld voor alternatieve en coöperatieve woonvormen. Maar het blijft ontzettend belangrijk dat we voortdurend met elkaar naar nieuwe oplossingen blijven zoeken, want we staan voor enorme uitdagingen. Alleen samen maken we het verschil.”