De koopwoningmarkt verandert van gezicht

Van startersappartement tot verbouwingshypotheek

De Nederlandse koopwoningmarkt is volop in beweging. Starters krijgen meer kansen, woningeigenaren kiezen steeds vaker voor verbouwen in plaats van verhuizen, en beleidswijzigingen sturen de dynamiek onverwacht bij. Dit volgt uit de nieuwste kwartaalrapportage van de Monitor Koopwoningmarkt (Q1 2025).

Starters vinden hun plek in de stad

De verkoop van nieuwbouwwoningen zit al vijf kwartalen in de lift. Een opvallende verschuiving is dat deze woningen steeds vaker kleiner en binnenstedelijk zijn – en daarmee aantrekkelijk voor jonge huishoudens en starters. In Q4 2024 was 65% van alle nieuwbouwwoningen kleiner van formaat, en werd 75% gebouwd binnen de stad.

Starters vinden steeds vaker hun eerste koopwoning in de vorm van een appartement. De klassieke verhuisketen wordt hierdoor korter: het zijn niet langer doorstromers die verhuizen naar nieuwbouw, maar nieuwkomers die instappen aan het begin van de keten.

Verhuurders verkopen, eigenaar-bewoners blijven zitten

Door beleidsmaatregelen zoals de Wet Betaalbare Huur en hogere belastingdruk op tweede woningen, besluiten veel particuliere verhuurders hun huurwoningen te verkopen. Dit zorgt voor een groter aanbod in het betaalbare koopsegment. Circa 20% van de verkochte woningen in Q1 2025 was afkomstig uit het uitponden van huurwoningen.

Tegelijkertijd blijven doorstromers vaker zitten waar ze zitten. Een gebrek aan passend woningaanbod – vooral voor gezinnen en ouderen – maakt verhuizen onaantrekkelijk. In plaats daarvan kiezen veel woningeigenaren ervoor hun huidige woning te verbouwen en te verduurzamen. Dit zien we terug in het aandeel hypotheekaanvragen voor verbouwingen, dat is opgelopen tot 42% van het totaal.

Meer hypotheken, meer dynamiek 

De hypotheekmarkt toont tekenen van herstel: het aantal aanvragen en toekenningen stijgt, mede door de grotere activiteit onder starters én eigenaar-bewoners die hun woning aanpassen. In Q1 2025 nam het aantal hypotheekaanvragen toe met 7,2% ten opzichte van het kwartaal ervoor. Ook het aantal toegekende hypotheken voor verbouwingen steeg met 39% vergeleken met een jaar eerder.

Hoewel deze stijging positief lijkt, is het belangrijk te beseffen dat dit herstel niet structureel is. De huidige opleving wordt grotendeels veroorzaakt door incidentele factoren zoals het uitponden van huurwoningen. Zonder aanvullend beleid en voldoende nieuwbouwproductie dreigt een nieuwe stagnatie in de doorstroming – en daarmee in de hypotheekmarkt.

Meer NHG-garanties dankzij groter aanbod betaalbare woningen

De kwartaalcijfers van NHG  onderstrepen het beeld uit de Monitor Koopwoningmarkt: dit vertaalt zich in een brede groei van het aantal verstrekte garanties, zowel voor aankoop als voor kwaliteitsverbetering en overige toepassingen. 

Het grotere aanbod van goedkopere woningen, met name voormalige huurpanden die in de verkoop kwamen, zorgde in het eerste kwartaal van 2025 voor een duidelijke toename in het aantal NHG-garanties. Met name jonge starters profiteerden van het grotere aanbod goedkopere woningen, waarbij een aanzienlijk deel van deze aankopen met NHG werd gefinancierd. In totaal nam het aantal verstrekte garanties met 21% toe ten opzichte van een jaar eerder.