De woningmarkt verandert en NHG beweegt mee
Vanaf 2026 gelden nieuwe Voorwaarden en normen voor hypotheken met NHG. De aanpassingen moeten het voor huizenkopers en woningeigenaren makkelijker maken om hun woning verantwoord te financieren en te verduurzamen. We zetten de belangrijkste wijzigingen voor je op een rij.
NHG-grens en borgtochtprovisie
De NHG-grens stijgt vanaf 1 januari 2026 van € 450.000 naar € 470.000.
Bij leningen met Energie Besparende Voorzieningen is de grens € 498.200.
De borgtochtprovisie blijft 0,4% van het geleende bedrag.
Eén uniforme NHG-grens voor alle woningen
Vanaf 2026 geldt één uniforme NHG-grens voor alle woningtypen, zoals tiny houses, drijvende woningen en flexwoningen. Daarmee vervalt de aparte NHG-grens voor woonwagens en standplaatsen. Voor woningtypen met specifieke risico’s, zoals drijvende woningen, kunnen extra voorwaarden gelden, bijvoorbeeld een verzekering tegen zinkschade.
Met deze stap sluiten we beter aan bij de veranderende woningmarkt en zorgen voor gelijke toegang tot NHG, ongeacht het type woning.
Aflossingsvrij bij verhuizen en verkoop
Vanaf 1 januari 2026 mag een bestaande lening met NHG bij de verkoop van de oude woning tijdelijk volledig aflossingsvrij worden gemaakt, zolang de consument twee woningen heeft en de intentie heeft te verhuizen. Zo wordt het mogelijk om de tijdelijke dubbele last voor de consument te verlichten.
Dit mag zolang beide woningen fiscaal als ‘eigen woning’ gelden, dus maximaal het lopende kalenderjaar plus de drie daaropvolgende jaren.
Meer duidelijkheid over vrijgave opbouwproduct
De regels voor het vrijgeven van opgebouwde waarde in een opbouwproduct zijn verduidelijkt en versoepeld. Geldverstrekkers mogen een gekoppeld opbouwproduct vrijgeven tijdens regulier beheer, bij ontslag hoofdelijke aansprakelijkheid of oversluiten. De opgebouwde waarde blijft bedoeld voor aflossing, maar als vrijgave verantwoord is én in het belang van de consument, mag dat. Daarbij gelden de gebruikelijke NHG-regels.
Duidelijkheid bij financieringslasten bij kortere looptijden
De regels voor het toetsen van financieringslasten sluiten per 2026 weer volledig aan bij de Tijdelijke regeling hypothecair krediet (Trhk).
De NHG-toets wordt volgordelijk in drie stappen uitgevoerd:in drie stappen uitgevoerd:
1. Op basis van de hoofdsom en de werkelijke (restant) looptijd.
2. Op basis van de hoofdsom minus de opgebouwde waarde en de werkelijke (restant) looptijd.
3. Op basis van de hoofdsom en een fictieve looptijd van 30 jaar.
Alleen als een berekening in een eerdere stap tot een afwijzing leidt, wordt naar de volgende stap gegaan. Als stap 3 nodig is, wordt ook de gewogen gemiddelde rente over 30 jaar bepaald.
Ruimere toetsing van inkomen tussen AOW en pensioen
We verruimen de mogelijkheid om inkomen mee te toetsen vanaf de AOW-leeftijd.
Tot nu toe mochten geldverstrekkers vanaf de AOW-datum alleen inkomsten uit AOW, pensioen of lijfrente meenemen. Voortaan mag de geldverstrekker beoordelen of een tijdelijk lager toetsinkomen tussen de AOW- en pensioendatum verantwoord kan worden opgevangen. Dat kan bijvoorbeeld met ander aantoonbaar inkomen, zoals loon of inkomsten uit een onderneming.
Deze verruiming geldt uitsluitend voor de periode tussen de AOW-leeftijd en de wettelijke pensioenrichtleeftijd van 68 jaar.
De V&N 2026 worden op 31 oktober 2026 gepubliceerd en zijn van toepassing op geldleningen waarvoor vanaf 1 januari 2026 een bindend aanbod wordt uitgebracht. Een compleet overzicht van de wijzigingen is te vinden op www.nhg.nl.