Vereisten aan het gebruik van door NHG geaccepteerde erfpachtconstructies en koperssteun

Bij erfpachtconstructies mag de grondwaarde nooit meer zijn dan 40% van de waarde van het volle eigendom.

Bij woningen met koperssteun waarbij de consument aanvullend vermogensrisico loopt, geldt dat het ondersteuningsdeel nooit meer mag zijn dan 40% van de waarde van het volle eigendom. Een uitzondering hierop is als de consument geen aanvullend vermogensrisico loopt. Dan mag het ondersteuningsdeel nooit meer zijn dan 50% van de waarde van het volle eigendom.

Erfpachtconstructies en koperssteun zijn bedoeld om woningen meer bereikbaar te maken voor consumenten. Nieuwbouwwoningen moeten daarom een vaste prijs hebben. Dat betekent dat het niet is toegestaan consumenten te laten bieden op een nieuwbouwwoning. Het inzetten van biedingen zorgt er namelijk voor dat woningen minder bereikbaar zijn voor consumenten.

Een consument die een woning koopt kan alleen een hypotheek afsluiten met NHG wanneer de koopsom of de marktwaarde lager of gelijk is aan de NHG-grens. Een consument betaalt voor de borgtocht van NHG eenmalig een borgtochtprovisie.

Om te bepalen of een woning met een erfpachtconstructie of koperssteun onder de NHG-grens valt, is van belang of er sprake is van een aanvullend vermogensrisico voor de consument over de waardeontwikkeling van de grond of het ondersteuningsdeel. Dit is ook van invloed op de bepaling van de borgtochtprovisie.

Als de consument geen aanvullend vermogensrisico loopt over de waardeontwikkeling van de
grond of het ondersteuningsdeel

Bij erfpachtconstructies zonder aanvullend vermogensrisico is de waarde van het erfpachtrecht bepalend voor de NHG-grens en de borgtochtprovisie.

Bij een woning met koperssteun is de getaxeerde waarde altijd de waarde van het volle eigendom. Voor de NHG-grens en de borgtochtprovisie mag het ondersteuningsdeel in mindering worden gebracht op de waarde van het volle eigendom.

Als de consument wel aanvullend vermogensrisico loopt over de waardeontwikkeling van de grond
of het ondersteuningsdeel

Bij erfpachtconstructies en koperssteun waarbij de consument wel een aanvullend vermogensrisico loopt, is de 
waarde van het volle eigendom bepalend voor de NHG-grens en vertrekpunt bij de berekening van de borgtochtprovisie.

Voorbeeldberekeningen

Bij een erfpachtconstructie of koperssteun onderscheidt NHG 3 toegestane varianten voor de verdeling van de waardedaling en -stijging van de woning;

1. Waardedaling of -stijging is voor rekening van de consument;

2. Waardedaling of –stijging is voor rekening van de aanbieder;

3. Een percentage van de waardedaling of -stijging is voor rekening van de consument.

Aanvullend hierop geldt dat:

• In situatie 2 kan de consument in geval van waardedaling alleen bij verkoop van de woning, de grond of het ondersteuningsdeel terugkopen tegen de actuele marktwaarde.
• In situatie 3 mag je wel afwijken in het voordeel van de consument.

Per variant hebben we voorbeeldsituaties gemaakt waarin wordt uitgelegd wanneer welke waarde leidend is voor de kostengrens en borgtochtprovisie. 

Download voorbeeldberekeningen

Voor de waardebepaling van een bestaande woning met een erfpachtconstructie zijn de volgende waardes belangrijk:

• Erfpachtrecht: dit is de waarde van het erfpachtrecht, waarbij de taxateur rekening heeft gehouden met de voorwaarden uit de erfpachtovereenkomst/-akte.

• Bijzonder uitgangspunt – volle eigendom: dit is de waarde van de woning wanneer deze in
volle eigendom is, dus zonder erfpachtconstructie en bewoond door de eigenaar of leegstaand.

Bij nieuwbouw stellen we de waarde van het bloot eigendom (van grond) gelijk aan de grondwaarde uit de koop-aanneemovereenkomst. Het is toegestaan om een lagere waarde op te nemen in de erfpachtovereenkomst/-akte

Het ondersteuningsdeel moet altijd berekend worden over de waarde van het volle eigendom.

Wanneer er sprake is van een erfpachtconstructie en/of koperssteun waarbij de consument een aanvullend vermogensrisico loopt, dan is de samenloop met een aflossingsvrij leningdeel niet toegestaan. Dit wordt namelijk gezien als een stapeling van risico, omdat er geen of minder vermogen wordt opgebouwd over de waarde van de grond of het ondersteuningsdeel.  De gehele lening moet worden afgelost in maximaal 30 jaar. Dit betekent ook dat een erfpachtconstructie of koperssteun niet samen kan gaan met een seniorenregeling.  

Startersleningen van SVn zijn een uitzondering. Een starterslening in combinatie met een erfpachtconstructie en/of koperssteun is wel toegestaan.