"Zonder nieuwe regels verschuift de duurzaamheidsopgave van verhuurder naar woningkoper"

Opiniestuk door Roald van der Linde, directeur-bestuurder bij NHG

Gepubliceerd in het Financieele Dagblad van 21 juli 2026

Vanaf 2050 moeten alle woningen in Nederland gasloos zijn, maar dat doel is nog ver uit zicht. Een eerste stap richting dat doel is het beter isoleren van bestaande woningen. Het kabinet zet met het eisen van minimaal energielabel D voor huurwoningen een belangrijke stap richting energiezuinige woningen. Een energielabel geeft met een schaal van A++++ tot G aan hoe energiezuinig een woning is. Hoe dichter bij de A het energielabel, des te zuiniger de woning.

Gemeenten gaan, vanaf 2029, handhaven en huurwoningen controleren die vermoedelijk een lager energielabel hebben dan D. Het gevolg is dat een deel van deze woningen door verhuurders wordt verkocht, is de verwachting.

"Zonder nieuwe regels verschuift de duurzaamheidsopgave van verhuurder naar woningkoper."

Roald van der Linde, directeur-bestuurder NHG

Verduurzamingsopgave

Door de verkoop van de huurwoningen verschuift de verdeling van woningen met een slecht energielabel van huur- naar koopwoningen. De verduurzamingsopgave verdwijnt niet, maar verplaatst zich van verhuurder naar koper. Kopers lopen daardoor een groter financieel risico, terwijl zij doorgaans kwetsbaarder zijn dan pandjesbazen of woningcorporaties. Een goedbedoelde maatregel wordt zo onbedoeld afgezwakt. Als je verduurzaming écht wilt versnellen, borg die dan ook bij verkoop. Zo wisselt het probleem niet van eigenaar en werk je aan een betere oplossing.

Voor het verduurzamen van de woningvoorraad maakt het namelijk niet uit of je woningeigenaar bent en je een pand verhuurt of er zelf in woont. Toch worden woningeigenaren niet verplicht om de woning te verduurzamen tot een minimaal energielabel. Dat is vreemd, gezien de verduurzaming van de woningmarkt achterloopt. Het uitstellen van verduurzaming van woningen heeft verschillende negatieve gevolgen, zoals hogere energielasten, de lagere waarde van de woning en het vermogen om de landelijke klimaatdoelstellingen te halen.

Label D-prikkel

De label D-verplichting komt bovenop bredere fiscale en regulatoire druk voor verhuurders. Kadaster, rijksoverheid en de Nederlandse Vereniging van Makelaars signaleren dat investeerders en particuliere verhuurders vaker woningen verkopen, mede door belastingveranderingen (box 3), huurregelgeving en rendementsoverwegingen. Voor slecht gelabelde huurwoningen betekent de verkoop van de woning dat de label D-prikkel verdwijnt zodra de woning niet meer verhuurd wordt. Uit Kadaster-data blijkt dat het aantal verkochte woningen door investeerders in 2025 uitkwam op 65.000. De nieuwe woningeigenaar heeft niet altijd de middelen of mogelijkheden om de woning te verduurzamen en stelt dit vervolgens uit.

Onderzoek van TNO toont aan dat woningen met een lager energielabel dan label D hogere energiekosten hebben. Op jaarbasis zijn de energiekosten van een woning met energielabel G gemiddeld 30% tot 40% hoger dan een woning met energielabel A.

Tevens concludeert het Kadaster, op basis van eigen onderzoek, dat woningen met energielabel G 18,9% goedkoper worden verkocht dan een vergelijkbare woning met energielabel A. Vijf jaar geleden had het energielabel nog een verwaarloosbaar effect op de koopprijs.

De deadline nadert

Bescherming van consumenten met E-, F- en G-woningen vraagt om de energielabelnorm niet alleen voor huurwoningen, maar ook voor koopwoningen te laten gelden. Zonder aanvullende regelgeving bij verkoop blijft de verduurzamingsopgave bestaan en verschuift deze naar de koper.

Het ligt daarom voor de hand om ook bij transacties een eerste verduurzamingsstap te stimuleren of te borgen. Alleen zo voorkomen we dat de opgave blijft circuleren, terwijl de deadline van 2050 nadert.