C4: Toetsinkomen
In het kort
Als je in een lastige woonsituatie terechtkomt na een scheiding, overlijden, niet verwijtbare werkloosheid, arbeidsongeschiktheid, doet de hypotheekadviseur een beheertoets. Daar komt uit in hoeverre de hypotheeklasten op basis van de actuele situatie betaalbaar zijn. In artikelen C staan de voorwaarden en toepassingen bij de beheertoets.
C4: Toetsinkomen
-
Het toetsinkomen dient te worden vastgesteld volgens Norm 6 met inachtneming van het gestelde in dit Artikel en Artikel C2.
-
Indien sprake is van inkomen uit een arbeidsovereenkomst wordt dit inkomen als toetsinkomen gehanteerd, tenzij:
- de werkgever heeft aangekondigd dat het dienstverband niet wordt verlengd, of
- de resterende looptijd van de arbeidsovereenkomst minder dan 2 maanden is.Dit is van toepassing voor alle arbeidsovereenkomsten.
-
Indien het inkomen niet vastgesteld kan worden volgens lid 2, dan mag het inkomen bepaald worden alsof er sprake is van inkomen uit een flexibele en/of overige arbeidsrelatie en wordt als toetsinkomen gehanteerd het gemiddelde jaarinkomen van de afgelopen 3 kalenderjaren, op basis van de jaaropgaven van het loon voor de loonbelasting en de jaaropgaven van eventuele loonvervangende uitkeringen, tenzij het inkomen uit het laatste jaar hoger is dan het gemiddelde inkomen. In dat geval wordt het inkomen uit het laatste jaar als toetsinkomen gehanteerd.
-
Indien sprake is van een perspectiefverklaring mag, in afwijking van het gestelde onder lid 3, het inkomen worden gehanteerd volgens Norm 6.3.5.
-
Indien sprake is van een arbeidsovereenkomst voor onbepaalde tijd of bepaalde tijd (met of zonder een verklaring volgens Norm 6.1.4) kan het inkomen, in plaats van op basis van een werkgeversverklaring (Norm 6.1), ook worden bepaald op basis van de methodiek Inkomensbepaling Loondienst (Norm 6.2), voor zover de geldverstrekker dit verantwoord acht en mits geen sprake is van een recente of te verwachten inkomensdaling.
Indien sprake is van een recente of te verwachten inkomensstijging, kan het inkomen ook worden bepaald op basis van de methodiek Inkomensbepaling Loondienst, mits dit leidt tot woningbehoud.
-
Indien sprake is van inkomen uit zelfstandig beroep of bedrijf, dient het toetsinkomen te worden vastgesteld doormiddel van een Inkomensverklaring Ondernemer volgens Norm 6.4.1.
-
Indien sprake is van inkomen uit een (sociale) uitkering die niet blijvend van aard is, wordt dit inkomen als toetsinkomen gehanteerd, mits voor minimaal 3 jaar zekerheid bestaat over de hoogte van de uitkering.
-
Indien sprake is van inkomen dat wordt verkregen uit partneralimentatie ten gunste van de aanvrager wordt dit inkomen als toetsinkomen gehanteerd mits de aanvrager nog minimaal 3 jaar recht heeft op de alimentatie. Voorwaarde hierbij is dat de alimentatieontvangst schriftelijk is overeengekomen.
-
Bij het vaststellen van het toetsinkomen geldt dat het inkomen uit naderend pensioen buiten beschouwing wordt gelaten, tenzij de geldnemer binnen 3 jaar de pensioengerechtigde leeftijd zal bereiken. In dat geval wordt bij de berekening van het toetsinkomen rekening gehouden met de verwachte inkomensvermindering als gevolg van pensioen en/of AOW bij het bereiken van de AOW-leeftijd met het daarbij behorende financieringslastpercentage.
Toelichting
Het toetsinkomen wordt vastgesteld conform Norm 6, tenzij in de beheercriteria andere regels gelden. Dit is vooral van toepassing wanneer sprake is van een tijdelijk dienstverband zonder intentieverklaring, een flexibele arbeidsrelatie, wanneer sprake is van een zelfstandige die nog geen 3 kalenderjaren zelfstandige is, inkomen uit een sociale uitkering die niet blijvend van aard is en bij het naderen van de pensioengerechtigde leeftijd.
Ook kan men rekening houden met te ontvangen partneralimentatie en/of een uitkering mits deze nog minimaal 3 jaar wordt ontvangen.
De methodiek Inkomensbepaling Loondienst is geschikt voor situaties waarbij ontslag uit de aansprakelijkheid wordt verleend aan een vertrekkende geldnemer én indien er qua inkomen recent niets is gewijzigd of zal wijzigen voor de geldnemer die achterblijft.
Vanuit haar zorgplicht dient de adviseur zich ervan te vergewissen dat het huidige of te verwachten inkomen niet lager is dan de uitkomst van de methodiek Inkomensbepaling Loondienst. Een recente loonstrook kan daarvoor een indicatie zijn.
Bij life-events waarbij sprake is van een inkomensdaling vanwege bijvoorbeeld werkloosheid of arbeidsongeschiktheid, is de methodiek Inkomensbepaling Loondienst niet geschikt, omdat deze methodiek geen rekening houdt met een te verwachten inkomensdaling.
Indien sprake is van een mogelijke recente of een te verwachten stijging in het inkomen dient een werkgeversverklaring opgevraagd te worden. Let op: Dit is afwijkend van norm 6.2, waarin staat dat de uitkomst van de rekentool een maximum is.
Bij gebruik van de Inkomensverklaring Ondernemer in beheer, worden de kosten voor het opstellen van de Inkomensverklaring Ondernemer door de rekenexperts doorbelast aan NHG. Dit geldt niet bij een verzoek tot ontslag hoofdelijkheid. In dat geval zal de geldnemer deze kosten zelf moeten dragen. Bij het beoordelen van de Inkomensverklaring Ondernemer door de rekenexperts wordt hetzelfde toetskader gehanteerd als voor acceptatie. Wanneer er omstandigheden zijn die afwijking van dit kader noodzakelijk maken om woningbehoud mogelijk te maken, dan wordt een gehanteerde afwijking door de rekenexpert expliciet vermeld in de Inkomensverklaring Ondernemer. Het gaat dan bijvoorbeeld om een afwijking in de eisen voor solvabiliteit en/of liquiditeit. De geldverstrekker blijft zelfstandig verantwoordelijk voor de beoordeling van de afwijking en de financiering als geheel.