8.1 Senioren verhuisregeling: Aankoop woning bij pensioen

Onder de (huidige) werkelijke maandlast wordt het volgende verstaan:
De bruto maandlast van de huidige woning die de aanvrager in eigendom heeft. Deze maandlast is de som van:

• Rente
• Aflossing
• Inleg van een opbouwproduct. Indien de inleg van een opbouwproduct periodiek verschuldigd is over een langere termijn dan een maand, dient deze inleg te worden herberekend naar een maandelijks bedrag
• Erfpachtcanon (indien van toepassing).

Een losse Overlijdensrisicoverzekering hoeft niet te worden meegenomen.

De (huidige) werkelijke maandlast kan worden vastgesteld door de maandlast van de maand voorafgaand aan de maand waarin de aanvraag voor een bindend aanbod wordt gedaan te hanteren. In het geval van een echtscheiding dient de volledige maandlast aangehouden te worden. 

Alle overige voorwaarden en normen blijven uiteraard onverminderd van kracht. Om de werkelijke lastentoets toe te kunnen passen, dient er sprake te zijn van een bestaande eigenwoningschuld (zie Definities van de Algemene Voorwaarden voor Borgtocht 2021-1 en Norm 5.1.4).

Bepalen AOW-leeftijd
Wanneer op de datum bindend aanbod de AOW-ingangsdatum voor één of beide aanvragers nog niet definitief bekend is, mag worden uitgegaan van de op dat moment bekende geschatte AOW-leeftijd zoals door de Sociale Verzekeringsbank gepubliceerd.

Deze is te vinden op www.svb.nl/nl/aow.

8.1       Senioren verhuisregeling: aankoop woning bij pensioen

Senioren die willen verhuizen kunnen belemmeringen ondervinden door acceptatiekaders. De werkelijke lastentoets biedt ruimte waardoor verhuizen wel mogelijk kan worden. Daar tegenover staan kaders die de financiering verantwoord maken.

De toetsing is vooralsnog alleen toe te passen bij verhuizingen en dus niet bij oversluitingen.

Tijdelijk huren

De klant kan ook in aanmerking komen voor deze Norm als de woning is verkocht, de klant gaat huren en uiterlijk 31 december in het jaar na verkoop van de woning een andere woning koopt. De huidige werkelijke maandlast wordt vastgesteld door de maandlast van de maand voorafgaand aan de maand waarop de klant is gaan huren te hanteren.

Lagere maandlasten

Eén van de uitgangspunten om een aangepast acceptatiekader toe te staan voor deze doelgroep is dat de betaalbaarheid van de woonlasten verbetert of in ieder geval gelijk blijft. Hier wordt invulling aan gegeven door de voorwaarde dat de nieuwe werkelijke maandlasten gelijk of lager dienen te zijn dan de huidige werkelijke maandlasten en gelijk of lager blijven dan de toegestane financieringslast.

Er zijn situaties waarbij het voor de klant wenselijk is om toch een werkelijke lastentoets toe te passen wanneer dit leidt tot hogere nieuwe werkelijke maandlasten. Bijvoorbeeld wanneer de stijging van de werkelijke maandlasten wordt veroorzaakt doordat de klant meer gaat aflossen. Of wanneer de verhuizing dringend gewenst is met het oog op een meer levensloopbestendige woning. Ook wanneer er nog voldoende ruimte zit tussen de nieuwe werkelijke maandlasten en de toegestane maandlasten kan financiering verantwoord zijn. In dergelijke gevallen is sprake van individueel maatwerk. U dient deze gevallen vooraf te bespreken met NHG.

Einde looptijd en opeisen

Het bereiken van het einde van de looptijd van een aflossingsvrij leningdeel is op zichzelf geen reden om de lening op te eisen. Als de geldverstrekker voorziet dat de klant na het einde van de looptijd de lasten niet kan dragen, gaat de geldverstrekker eerst met de klant in gesprek om te kijken of er een oplossing kan worden gevonden op basis van beheeraspecten en/of beheercriteria (zie Algemene Voorwaarden voor borgtocht B en C). Als blijkt dat de klant ook onder deze voorwaarden de lasten niet kan dragen mag tot opeising worden overgegaan.

Bestendigheid en stabiele maandlasten

Het uitgangspunt van stabiele maandlasten en het creëren van een bestendige situatie heeft voor NHG geleid tot het standaard hanteren van een rentevastperiode van minimaal 20 jaar. NHG kan zich echter voorstellen dat het niet altijd in het belang van de klant is om deze rentevastperiode te hanteren. De hogere rente die de klant betaalt bij deze rentevastperiode kan in bepaalde situaties een onnodige drempel opwerpen, terwijl de bestendigheid van de woonlasten in een specifieke klantsituatie voldoende geborgd kan zijn bij een kortere rentevastperiode. Daarom mag er in bepaalde gevallen worden afgeweken met een minimum van 10 jaar.

 Afwijkingen op de standaard rentevastperiode van minimaal 20 jaar:

• Het door de jongste aanvrager bereiken van minimaal de 85 jarige leeftijd aan het einde van de rentevastperiode mag in alle situaties als bestendig worden gekenmerkt.
• Wanneer de geldverstrekker een kortere rentevastperiode aanbiedt op grond van een LTV lager dan 50%, wordt dit door NHG toegestaan mits voldaan is aan Norm 8.1. Let op: het uitsluitend hebben of realiseren van een LTV lager dan 50% is onvoldoende argumentatie om te kunnen stellen dat sprake is van bestendige woonlasten bij een rentevastperiode korter dan 20 jaar. De geldverstrekker dient adequaat invulling te geven aan de wettelijke norm ter voorkoming van overkreditering. De aanvrager moet aantoonbaar het renterisico van een kortere rentevastperiode kunnen dragen. NHG zal deze invulling niet inhoudelijk beoordelen.
• Een rentevastperiode korter dan 10 jaar, waarbij het leningdeel aan het einde van de rentevastperiode volledig is afgelost, is toegestaan. In dat geval mag getoetst worden met de rente uit het bindend aanbod (zie Norm 7.9.2).