Indien door toepassing van Norm 5.1.2 de lening (exclusief de restschuldfinanciering) lager is dan de kosten voor het verkrijgen in eigendom (zie Norm 2) of lager is dan de kosten waarop de lening betrekking heeft (zie Norm 3), dient de geldverstrekker zich ervan te vergewissen (bijvoorbeeld door middel van een afschrift van een spaar- of beleggingsrekening of via brondata) dat de geldnemer het verschil kan betalen uit eigen middelen.
5.1 Leningsvormen
In het kort
Voor het verstrekken van een lening met NHG zijn er voorwaarden aan de aflosvormen en terugbetaling van de lening. In Norm 5 staat welke mogelijkheden er zijn.
5.1 Leningsvormen
-
Bij de aankoop van de woning mag de lening niet meer zijn dan de kosten voor het verkrijgen in eigendom. Indien tevens sprake is van een restschuldfinanciering mag de lening voor de kosten voor het verkrijgen in eigendom worden verhoogd met het bedrag van de restschuldfinanciering volgens Norm 4.2.
-
De lening exclusief restschuldfinanciering mag niet meer zijn dan 100% van de waarde van de woning. In de volgende drie gevallen wordt hier van afgeweken:
-
Als sprake is van energiebesparende voorzieningen, geldt dat de lening exclusief restschuldfinanciering niet meer mag bedragen dan 106% van de waarde van de woning ná verbouwing.
-
Als sprake is van een Energiebespaarbudget (zie Definities), geldt dat de lening exclusief restschuldfinanciering niet meer mag bedragen dan 106% van de waarde van de woning vóór uitvoering van de energiebesparende voorzieningen.
-
Als sprake is van een desktoptaxatie, geldt dat de lening niet meer mag bedragen dan 90% van de waarde van de woning.
-
De met energiebesparende voorzieningen of Energiebespaarbudget (zie Definities) gepaard gaande extra leenruimte mag uitsluitend worden besteed aan energiebesparende voorzieningen.
-
Een lening (exclusief de restschuldfinanciering) dient volledig te worden afgelost middels een annuïtair of lineair aflossingsschema met een maximale looptijd van 30 jaar.
-
Indien sprake is van een bestaande eigenwoningschuld (zie Definities ), is het toegestaan:
-
de lening (exclusief de restschuldfinanciering):
-
aflossingsvrij te verstrekken, met dien verstande dat het aflossingsvrije gedeelte niet meer is dan 50% van de waarde van de woning.
-
aan het einde van de looptijd af te lossen met het opgebouwde kapitaal uit het opbouwproduct. Het bruto rendement (het rendement voor aftrek van alle kosten) dat bij de prognose van het eindkapitaal mag worden gehanteerd is maximaal 8%.
-
De som van a en b mag niet meer zijn dan de bestaande eigenwoningschuld.
-
Het gedeelte van de lening dat de bestaande eigenwoningschuld overstijgt dient volgens Norm 5.1.3 te worden afgelost. Een niet-fiscaal aflossingsvrij leningdeel is niet toegestaan.
-
Indien er sprake is van een woning met een erfpacht- of kortingsconstructie en de geldnemer hierbij een vermogensrisico loopt, dan is een aflossingsvrij leningdeel niet toegestaan, tenzij er sprake is van een traditionele erfpachtconstructie.
-
Wanneer op de datum bindend aanbod sprake is van een bestaande eigenwoningschuld (zie Definities ) volgens Norm 5.1.4 en waarbij gedurende de looptijd van de lening de maximale
termijn van de hypotheekaftrek wordt bereikt, dan is het toegestaan om vanaf het vervallen van de maximale
termijn van de hypotheekaftrek het leningdeel ongewijzigd voort te zetten voor de resterende looptijd van de
lening.
1. Een in het Europese deel van Nederland gelegen voor permanente bewoning bestemd en geschikt of geschikt te maken en als hoofdverblijf dienend gebouw of een gedeelte daarvan, vrij van huur(koop) en/of (vrucht)gebruik van de woning;
2. De bij dat gebouw behorende grond;
3. Een in het Europese deel van Nederland gelegen woonwagen voor permanente bewoning bestemd en geschikt of geschikt te maken en als hoofdverblijf dienend – niet zijnde een woonwagen met een eigen aandrijving of een woonwagen die ingevolge de Wegenverkeerswet zonder ontheffing over een weg mag worden voortbewogen – of woonwagenstandplaats die blijkens het bestemmingsplan is gelegen op een woonwagencentrum en dat niet is aangewezen om te worden opgeheven.
Eén (of meer) geldlening(en), waarvoor de stichting zich borg heeft gesteld, aangegaan door één of meerdere geldnemer(s) met een geldverstrekker.
1. Het verwerven van de eigendom;
2. Het vergroten van het aandeel in de eigendom;
3. Het verkrijgen van recht van een opstal, een recht van erfpacht of een appartementsrecht.
Gevelisolatie, dakisolatie, vloerisolatie, leidingisolatie, hoog rendement beglazing (ten minste HR ++), energiezuinige deuren, kozijnen en daarmee gelijk te stellen constructieonderdelen indien deze voorzieningen worden getroffen in combinatie met hoog rendement beglazing (ten minste HR ++), douche-warmteterugwinningsysteem, energiezuinig ventilatiesysteem indien deze voorziening wordt getroffen in combinatie met andere energiebesparende voorzieningen, warmtepompen, zonnecellen of een combinatie van de genoemde voorzieningen.
Degene met wie de stichting een standaard overeenkomst van borgtocht in de zin van artikel 7:850 BW ter zake van leningen aan geldnemers heeft gesloten.
Toelichting
Met ingang van 1 januari 2013 geldt voor nieuwe leningen, maar ook leningen die niet vallen onder een bestaande eigenwoningschuld, dat alleen hypotheekrenteaftrek mogelijk is, indien de lening volledig wordt afgelost door middel van een annuïtair of lineair aflosschema. Starters dienen dus volledig af te lossen. Maar ook consumenten die voor 1 januari 2013 een eigen woning hebben gehad en nu weer een woning aankopen. Er zijn uitzonderingen die wij hieronder toelichten.
Een uitzondering hierop vormde de Startersleningen die verstrekt worden door SVn. Tot 1 januari 2017 hoeven de Startersleningen niet te worden afgelost tot het moment dat de geldnemer voldoende inkomen heeft om de lening wel af te lossen. Met ingang van 1 januari 2017 moeten ook de Startersleningen vanaf aanvang worden afgelost. Omdat ook in de nieuwe situatie de geldnemer nog steeds onvoldoende inkomen heeft om de lening af te lossen, wordt de Starterslening voortaan gecombineerd met een aanvullende lening waaruit de verplichte aflossingen op de Starterslening weer worden opgenomen (ook wel bekend als de ”Blok”-hypotheek). In het geval van een Starterslening is het voor de 1e geldverstrekker niet toegestaan deze constructie ook toe te passen.
Het verplicht aflossen van de lening is niet van toepassing voor geldnemers met een Bestaande eigenwoningschuld. Onder Bestaande eigenwoningschulden wordt verstaan het bedrag aan eigenwoningschuld op 31 december 2012. Voor een aantal situaties kon in 2013 nog een eigenwoningschuld worden aangegaan. Voor die situaties kwalificeert de eigenwoningschuld die in 2013 ontstond ook als bestaande eigenwoningschuld. Verwezen wordt naar artikel 10 bis 1 van de Wet IB 2001. Zij blijven onder de hypotheekrenteaftrek vallen zoals van toepassing was op 31 december 2012 voor het bedrag van de bestaande eigenwoningschuld. In bovengenoemde gevallen zijn alle leningsvormen toegestaan met dien verstande dat voor aflossingsvrije leningen geldt dat deze niet hoger mogen zijn dan 50% van de waarde van de woning.
Alles wat men meer leent, dient ook volledig te worden afgelost.
Indien na 31 december 2012 een aflossing plaatsvindt op de lening waarvoor de bestaande eigenwoningschuld van toepassing is, wordt de bestaande eigenwoningschuld verlaagd met het bedrag van de aflossing. Onder deze aflossing wordt niet verstaan de gehele aflossing van de lening door verkoop van de woning.
Indien op 31 december 2012 twee woningen gelijktijdig als eigen woning worden aangemerkt en vervolgens één van de woningen nadien niet langer als eigen woning wordt aangemerkt, wordt de bestaande eigenwoningschuld verminderd met de tot de eigenwoningschuld behorende schuld die de geldnemer had in verband met de woning die niet langer als eigen woning wordt aangemerkt. Deze situatie kan zich voordoen bij bijvoorbeeld koop en verkoop en in de situatie van de bouw van een nieuwe woning waarbij de oude woning nog niet is verkocht en de nieuwe eigen woning al is geleverd. Er is dan op 31 december 2012 tijdelijk sprake van een dubbele eigenwoningschuld indien beide woningen gefinancierd zijn met leningen. Indien een aanvullende lening conform Norm 3.3 wordt verstrekt, dient bij de bepaling van het aflossingsvrije deel de bestaande lening te worden meegeteld. Indien de bestaande lening reeds 50% of meer van de waarde van de woning aflossingsvrij is, is het niet toegestaan de aanvullende lening (gedeeltelijk) aflossingsvrij te verstrekken. Hierbij wordt de bestaande lening in zijn volledigheid gerespecteerd. Er hoeft op deze lening niet extra te worden afgelost.
Een paar rekenvoorbeelden verduidelijken een en ander.
| 2e hypotheek | marktwaarde | Maximaal 50% aflossingsvrij | Bestaande aflossingsvrij hypotheek | Maximaal aflossingsvrije 2e hypotheek | Minimaal af te lossen op de 2e hypotheek |
| € 50.000 | € 500.000 | € 250.000 | € 200.000 | € 50.000 | Nihil |
| € 50.000 | € 450.000 | € 225.000 | € 200.000 | € 25.000 | € 25.000 |
| € 50.000 | € 400.000 | € 200.000 | € 200.000 | Nihil | € 50.000 |
| € 50.000 | € 350.000 | € 175.000 | € 200.000* | Nihil | € 50.000 |
* De bestaande aflossingsvrije hypotheek hoeft geen wijziging te ondergaan!
De geldnemer mag normaliter niet meer lenen dan 100% van de waarde van de woning. De geldnemer mag echter wel meer dan 100% van de waarde van de woning lenen indien energiebesparende voorzieningen (EBV) worden getroffen aan de woning. De kosten van deze voorzieningen mogen worden meegefinancierd in de lening, mits de lening niet meer dan 106% van de waarde van de woning na verbouwing bedraagt.
Houdt hierbij rekening dat bij gebruik van een desktoptaxatie de totale lening niet meer mag bedragen dan 90% van de getaxeerde waarde van de woning. Het is dus niet toegestaan om daarboven op nog 6% extra te financieren.