3.2 Algemeen oversluiten

In het kort
Is er al sprake van eigendom en is de wens om de lening te wijzigen of te verhogen, dan vind je in Norm 3 de voorwaarden wanneer dit onder NHG kan. We maken hierin onderscheid tussen bestaande financieringen met NHG en zonder NHG.
3.2 Algemeen oversluiten
-
In de situatie dat de aanvrager in dezelfde woning blijft wonen en een nieuwe lening aanvraagt met een NHG ter aflossing van de bestaande hypothecaire lening met of zonder NHG die is verstrekt door een geldverstrekker of een fiscale lening, kan een borgstelling door een geldverstrekker worden verkregen indien op de datum van het bindend aanbod is voldaan aan deze Normen en de nieuwe lening gebruikt wordt voor:
-
kwaliteitsverbetering en/of energiebesparende voorzieningen;
-
relatiebeëindiging of erfopvolging;
- indien de notariële akte van levering ter uitvoering van de verdeling al is ingeschreven in de openbare registers, is een lening met NHG in verband met relatiebeëindiging of erfopvolging niet mogelijk.
-
afkoop erfpacht of verkrijgen volle eigendom van de grond;
- bij afkoop van de erfpachtcanonverplichtingen geldt dat het recht van erfpacht na afkoop van de erfpachtcanonverplichtingen gedurende de looptijd van de lening niet mag eindigen door:
- tijdsverloop; of
- opzegging zonder een passende vergoeding voor de waarde van de opstal.
- bij afkoop van de erfpachtcanonverplichtingen geldt dat het recht van erfpacht na afkoop van de erfpachtcanonverplichtingen gedurende de looptijd van de lening niet mag eindigen door:
-
volledige afbetaling van het kortingsdeel; en/of
-
het verbeteren van de individuele klantsituatie, in de volgende drie situaties:
- de geldnemer heeft reeds een financiering met NHG;
- het substantieel omzetten van een aflossingsvrij leningdeel naar een annuïtair of lineair aflossingsschema; of
- oversluiten is naar het oordeel van de geldverstrekker nodig, gezien de specifieke klantsituatie in relatie tot woningbehoud en het vangnet dat NHG biedt.
Indien sprake is van een nieuwe lening mede ter aflossing van een lening met NHG in combinatie met het aflossen van een hypothecaire- of fiscale lening zonder een borgstelling, dan mag de nieuwe lening betrekking hebben op beide af te lossen leningen.
-
De hoofdsom van de nieuwe lening mag alleen betrekking hebben op de volgende kosten en/of bedragen:
-
het af te lossen bedrag van de bestaande hypothecaire lening en/of fiscale lening(en);
-
de kosten die verband houden met de aflossing van de bestaande lening(en);
-
de kosten die verband houden met het afsluiten van de nieuwe lening;
-
de kosten van het taxatierapport en/of bouwkundig rapport;
-
de kosten van kwaliteitsverbetering en/of energiebesparende voorzieningen;
-
het bedrag dat door de aanvrager aan de vertrekkende partner of overige erfgenamen voor de woning moet worden vergoed volgens de notariële akte van levering om de verdeling uit te voeren;
-
de totale kosten van:
- de afkoop van de toekomstige erfpachtcanonverplichtingen, mits de afkooptermijn tenminste gelijk is aan de looptijd van de lening; of
- het verkrijgen van het recht van volle eigendom van de grond.
-
de volledige afbetaling van het kortingsdeel.
-
Wanneer de kosten, zoals genoemd in Norm 3.2.2 sub b t/m d, op de datum van het bindend aanbod van de lening nog niet exact bekend zijn, mogen deze worden bepaald op basis van een redelijke inschatting.
-
Indien sprake is van een opbouwproduct (zie Definities) en een bestaande lening met NHG, dan moet de opgebouwde waarde worden afgelost op de oude lening of worden meeverbonden in de nieuwe lening. Indien de opgebouwde waarde uiterlijk bij het passeren van de nieuwe lening wordt afgelost op de hoofdsom, mag worden uitgegaan van de lagere hoofdsom.
-
De borgtochtprovisie wordt berekend over het verschil tussen de hoogte van de totale hoofdsom van de nieuwe lening en de restantschuld van de bestaande lening met NHG (zie Definities). Er wordt geen borgtochtprovisie in rekening gebracht over bovengenoemd verschil indien datum bindend aanbod van de bestaande lening 1-1-2023 of later is en er sprake is van een erfpacht- of kortingsconstructie waarbij de geldnemer een vermogensrisico loopt.
Wanneer er geen sprake is van een reeds bestaande borgstelling, wordt de borgtochtprovisie over de gehele lening berekend. Indien sprake is van een opgebouwde waarde (Norm 7.4) in een meeverbonden opbouwproduct (zie Definities) bij het afsluiten van de lening, dan wordt er over de opgebouwde waarde geen borgtochtprovisie betaald.
-
Indien sprake is van een bestaande lening zonder NHG en sprake is van:
-
kwaliteitsverbetering
-
energiebesparende voorzieningen
-
volledige afbetaling van het kortingsdeel;
-
afkoop erfpachtcanon; en/of
-
verkrijgen volle eigendom grond
-
dan mag de marktwaarde vrij van huur en gebruik na afronding daarvan niet hoger zijn dan de van toepassing zijnde kostengrens.
Wanneer er uitsluitend een waarde voor deze aanpassing(en) bekend is, dan mag deze marktwaarde vrij van huur en gebruik vermeerderd met de kosten van deze aanpassing(en) niet hoger zijn dan de van toepassing zijnde kostengrens (zie Norm 1.6).
-
Indien de nieuwe lening bij een andere geldverstrekker wordt verstrekt, dan krijgt die nieuwe geldverstrekker een nieuwe borgstelling.
-
Indien de nieuwe lening door de bestaande geldverstrekker wordt verstrekt, dan:
-
blijft voor de restantschuld van de bestaande lening met NHG de bestaande borgstelling van kracht; en
-
wordt een nieuwe borgstelling verkregen over de totale hoofdsom van de nieuwe lening minus de restantschuld van de bestaande lening met NHG.
-
Indien een betaling verwachte verlies door de stichting is gedaan en de lening wordt overgesloten, dan zal de (oorspronkelijke) geldverstrekker de betaling verwachte verlies binnen één maand na aflossing aan de stichting terugbetalen
Toelichting
Voor het oversluiten van een lening met of zonder NHG naar een lening met NHG met een extra financieringsdoel is Norm 3.2 van toepassing. Oversluiten kan alleen als de nieuwe lening wordt gebruikt voor één of meer van de redenen, zoals beschreven in Norm 3.2.1 en alleen als is voldaan aan de Normen.
Het verlengen van de looptijd van de reeds bestaande leningde(e)l(en) is toegestaan op grond van Norm 3.2. Van een annuïteiten hypotheek met een resterende looptijd van 20 jaar mag de looptijd van de lening bijvoorbeeld weer op 30 jaar worden gezet als dit in het belang van de geldnemer is op grond van Norm 3.2 (op grond van Norm 3.1.1 mag dit dus niet). Hou er hierbij wel rekening mee dat de looptijd van de reeds bestaande leningde(e)l(en) wel, maar de looptijd van de borgstelling niet verlengd wordt, indien wordt overgesloten bij de huidige geldverstrekker (intern) en de bestaande lening al met NHG was. Dat volgt uit Norm 3.2.11. Tijdens het oversluiten van een lening, kan het voorkomen dat de looptijden van het bindend aanbod en de oude lening niet exact op elkaar aansluiten. Bij het oversluiten van de lening is daarom een overbruggingsperiode tot 6 maanden toegestaan als verlenging van de oorspronkelijke looptijd.
Onder het verbeteren van de individuele klantsituatie wordt één van de situaties, zoals beschreven in Norm 3.2.1. sub d, bedoeld. Wordt niet aan één van deze situaties voldaan, dan is oversluiten naar NHG onder het verbeteren van de individuele klantsituatie niet mogelijk. NHG vraagt geen extra bewijsstukken op om aan te tonen of hieraan wordt voldaan. Hoewel het in eerste instantie aan de adviseur is of de klant mogelijk gebruik zou kunnen maken van het vangnet van NHG, dient de geldverstrekker dit te beoordelen en bij twijfel contact op te nemen met de adviseur. NHG volgt de interpretatie van de geldverstrekker, tenzij het evident is dat de beoordeling anders had moeten uitvallen. Denk hierbij aan een lage LTV en/of LTI. Het gaat om de waarschijnlijkheid dat een geldnemer daadwerkelijk de bescherming van NHG nodig gaat hebben. De reden om hier geen percentages aan te koppelen, is dat het nog steeds in het belang van de geldnemer kan zijn om met een lage LTV en een hoge LTI over te sluiten naar een hypotheek met NHG. NHG staat niet alleen voor kwijtschelding van een potentiële restschuld, maar ook voor woningbehoud. Doordat NHG slechts een fractie van het dossier ziet, vertrouwt NHG op de expertise van de adviseur en geldverstrekker.
Met ‘substantieel’ in Norm 3.2.1. sub d wordt bedoeld dat het bij het omzetten van de lening niet om een symbolisch bedrag moet gaan. Voor NHG is het onmogelijk om algemene uitspraken te doen over wanneer iets als een symbolisch bedrag gezien dient te worden en wanneer niet. Dit is per hypotheekaanvraag verschillend. Wanneer van een bestaande aflossingsvrije hypotheek bijvoorbeeld € 1.000 wordt omgezet naar annuïteit/lineair, dan is het aannemelijk dat het gaat om een symbolische omzetting. Ook hierbij vertrouwt NHG op de expertise van de adviseur en geldverstrekker. NHG vraagt geen extra stukken op.
Voor de tweede situatie van Norm 3.2.1. sub d kan worden gedacht aan het volgende voorbeeld: Een geldnemer heeft moeite met het betalen van de maandlasten, maar heeft nog geen betalingsachterstand. Door over te sluiten naar een lening met NHG zullen de maandlasten € 150 lager zijn. Hierdoor kan de geldnemer in de woning blijven wonen. De lening dient wel aan de acceptatiecriteria van de Voorwaarden & Normen te voldoen.
Bij het oversluiten van een niet-NHG lening naar een lening met NHG mag de getaxeerde marktwaarde niet hoger zijn dan de van toepassing zijnde gemiddelde koopsom. Het is niet verplicht om de bijkomende kosten van oversluiten mee te financieren. Het is toegestaan om deze kosten uit eigen middelen te voldoen, waardoor de kostengrens volledig kan worden benut voor de uitstaande lening.
Wanneer het niet mogelijk is om op de datum passeren de opgebouwde waarde af te lossen of in te brengen in de nieuwe hypotheek, dan is het toegestaan om hierbij uit te gaan van een redelijke inschatting van de waarde van het opbouwproduct. De redelijke inschatting dient afkomstig te zijn van de partij waar de opgebouwde waarde op dit moment staat. De definitieve verrekening dient binnen 3 maanden na passeren voltooid te zijn. Afwijkingen tussen het daadwerkelijke saldo en de inschatting zullen niet door NHG verrekend worden.
Het is niet toegestaan om de nieuwe lening te toetsen op basis van beheercriteria.