3.1 Zuiver oversluiten van NHG naar NHG
In het kort
Is er al sprake van eigendom en is de wens om de lening te wijzigen of te verhogen, dan vind je in Norm 3 de voorwaarden wanneer dit onder NHG kan. We maken hierin onderscheid tussen bestaande financieringen met NHG en zonder NHG.
3.1 Zuiver oversluiten van NHG naar NHG
-
Als een geldnemer in dezelfde woning blijft wonen en een nieuwe lening aanvraagt ter aflossing van de bestaande lening met NHG, dan mag de geldverstrekker de Normen buiten beschouwing laten, met uitzondering van Norm 1.4, 3.1, 5.1.3, 5.1.4 en 5.2, maar alleen als de looptijd van de reeds bestaande leningde(e)l(en) niet verlengd wordt en de hoofdsom van de nieuwe lening niet hoger is dan de som van:
-
het af te lossen bedrag van de bestaande lening met NHG;
-
de kosten die verband houden met het afsluiten van de nieuwe lening; en
-
de kosten die verband houden met de aflossing van de bestaande lening.
-
Bij een nieuwe lening volgens Norm 3.1.1 mag op het moment van toetsen geen sprake zijn van actuele betalingsachterstanden op de hypotheek en/of overige financiële verplichtingen. Om dit te beoordelen is de geldverstrekker verplicht om volgens Norm 1.12 een BKR-toets uit te voeren. Een eventuele 2-codering die volgens het BKR is hersteld of afgelost mag buiten beschouwing worden gelaten. Daarnaast dient een screening te worden uitgevoerd volgens Norm 1.13.
-
Wanneer de kosten, zoals genoemd in Norm 3.1.1 sub b en c, op de datum van het bindend aanbod van de lening niet exact bekend zijn, mogen deze worden bepaald op basis van een redelijke inschatting.
-
Indien sprake is van een opbouwproduct (zie Definities) moet de opgebouwde waarde worden afgelost op de oude lening of worden meeverbonden in de nieuwe lening. Indien de opgebouwde waarde uiterlijk bij het passeren van de nieuwe lening wordt afgelost op de hoofdsom, mag worden uitgegaan van de lagere hoofdsom.
-
De borgtochtprovisie wordt berekend over het verschil tussen de hoogte van de totale hoofdsom van de nieuwe lening en de restantschuld van de bestaande lening met NHG (zie Definities). Indien sprake is van een opgebouwde waarde (Norm 7.4) in een meeverbonden opbouwproduct (zie Definities) bij het afsluiten van de lening, dan wordt er over de opgebouwde waarde geen borgtochtprovisie betaald.
-
Indien de nieuwe lening bij een andere geldverstrekker wordt verstrekt, dan krijgt die nieuwe geldverstrekker een nieuwe borgstelling.
-
Indien de nieuwe lening bij dezelfde geldverstrekker wordt verstrekt, dan:
-
blijft voor de restantschuld van de bestaande lening met NHG de bestaande borgstelling van kracht; en
-
wordt een nieuwe borgstelling verkregen over de totale hoofdsom van de nieuwe lening minus de restantschuld van de bestaande lening met NHG.
-
Indien een betaling verwachte verlies door de stichting is gedaan en de lening wordt overgesloten, dan zal de (oorspronkelijke) geldverstrekker de betaling verwachte verlies binnen één maand na aflossing aan de stichting terugbetalen.
Afhankelijk van de context wordt met NHG ofwel Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen bedoeld ofwel de door haar verstrekte borgtocht bedoeld; zie ook de definities van ‘Nationale Hypotheek Garantie’ en ‘Stichting’.
Toelichting
Als de geldnemer reeds eigenaar-bewoner is van een woning dan is het mogelijk een bestaande lening over te sluiten naar een (nieuwe) lening met NHG. Het maakt daarbij niet uit of de bestaande lening met NHG is of niet. Daarnaast is het mogelijk een aanvullende lening te verstrekken, ook als de bestaande lening zonder NHG is verstrekt.
De Norm bestaat uit de volgende onderdelen:
- Zuiver oversluiten van NHG naar NHG (Norm 3.1);
- Algemeen oversluiten (Norm 3.2);
- Aanvullende lening (Norm 3.3).
Wanneer er sprake is van een zuivere oversluiting van NHG naar NHG, dan is Norm 3.1 van toepassing. Onder zuiver oversluiten verstaan wij aflossing van een lening met NHG en het in plaats daarvan afsluiten van een nieuwe lening met NHG met hetzelfde onderpand, voor zover de geldnemer in de woning blijft wonen, de looptijd van de bestaande lening niet verlengd wordt en de hoofdsom van de nieuwe lening niet hoger is dan de som van het af te lossen bedrag van de bestaande lening met NHG, de kosten die verband houden met het afsluiten van de nieuwe lening en de aflossing van de bestaande lening met NHG. Alle andere oversluitingen van (niet-)NHG naar NHG vallen onder Norm 3.2. Oversluiten (ook zuiver oversluiten) kan zowel bij de bestaande geldverstrekker als bij een andere geldverstrekker. Een aanvullende lening kan alleen worden afgesloten bij de bestaande geldverstrekker.
De volgende mogelijkheden zijn er om een nieuwe of aanvullende lening met NHG af te sluiten:
- Kwaliteitsverbetering en/of energiebesparende voorzieningen;
- Relatiebeëindiging of erfopvolging’
- Afkoop erfpachtcanon of verkrijgen volle eigendom van de grond;
- Volledige afbetaling van het kortingsdeel;
- Verbetering van de klantsituatie;
- Aflossing van een SVn-Starterslening.
Wanneer een aantal kosten niet exact bekend zijn op het moment van het bindend aanbod, dan mogen deze kosten bepaald worden op basis van een redelijke inschatting. Het gaat hierbij om de volgende kosten:
- Kosten voor aflossing van de bestaande lening(en);
- Kosten voor het afsluiten van de nieuwe of aanvullende lening;
- Kosten voor een taxatierapport en/of bouwkundig rapport; en/of
- Kosten voor het wijzigen van leningvoorwaarden van een lening met NHG.
Een hypothecaire lening zonder NHG, maar ook fiscale leningen (bijvoorbeeld een lening bij familie of de eigen onderneming die is aangemerkt als eigen woningschuld) kunnen naar NHG worden overgesloten. Deze mogelijkheid geldt niet bij een aanvullende lening.
3.1 Zuiver oversluiten van NHG naar NHG
De SVn Starterslening is een bestaande lening met NHG. De SVn Starterslening valt hiermee onder het af te lossen bedrag van de bestaande lening met NHG (Norm 3.1.1 sub a.).
Bij zuiver oversluiten is een toets op LTI en LTV voor NHG niet verplicht, dat wil zeggen, indien de looptijd van de reeds bestaande leningde(e)l(en) niet verlengd wordt en de hoofdsom niet hoger is dan de som van:
- De af te lossen hoofdsom van de bestaande lening met NHG;
- Kosten voor het afsluiten van de nieuwe lening;
- Kosten voor het aflossen van de bestaande lening.
Voor NHG is het opvragen van het identiteitsbewijs en een opgave van de restantschuld in deze situatie voldoende.
Wordt de lening verhoogd volgens één of een combinatie van de opties zoals beschreven in Norm 3.2 of wordt de looptijd van de reeds bestaande leningde(e)l(en) daarom verlengd, dan is Norm 3.2 van toepassing.
Wanneer de lening wordt overgesloten naar een andere geldverstrekker (extern), dan is sprake van een nieuwe borgstelling van maximaal 30 jaar voor de gehele lening (Norm 3.1.6). Indien de lening wordt overgesloten bij de huidige geldverstrekker (intern), dan blijft voor het deel van de nieuwe lening dat ziet op het af te lossen bedrag van de bestaande lening met NHG de eerder verleende borgtocht van toepassing en alleen voor het deel van de nieuwe lening dat het af te lossen bedrag van de bestaande lening met NHG overschrijdt, is sprake van een nieuwe borgstelling van maximaal 30 jaar (Norm 3.1.7). Tijdens het oversluiten van een lening kan het voorkomen dat de looptijden van het bindend aanbod en de oude lening niet exact op elkaar aansluiten. Bij het oversluiten van de lening is daarom een overbruggingsperiode tot 6 maanden toegestaan als verlening van de oorspronkelijke looptijd.
Als een lening wordt overgesloten, dient een betaling verwachte verlies die met betrekking tot die lening is gedaan door de geldverstrekker te worden terugbetaald. Dit geldt zowel als wordt overgesloten bij de bestaande geldverstrekker als bij een andere geldverstrekker. Als wordt overgesloten bij een andere geldverstrekker, dan dient de oorspronkelijke geldverstrekker de betaling verwachte verlies terug te betalen. Voorgaande is ook van toepassing, indien wordt overgesloten op grond van Norm 3.2.