2.2 Aankoop bestaande woning
In het kort
Bij een woning komen verschillende kosten kijken voor de aankoop en hypotheek. In Norm 2 geven we aan wanneer een aankoop onder NHG gefinancierd kan worden.
2.2 Aankoop bestaande woning
-
De kosten voor het verkrijgen in eigendom bestaan uit:
-
a. het laagste bedrag van:
- de koopsom kosten koper (exclusief roerende zaken), of
- 97% van de koopsom vrij op naam indien de koopsom vrij op naam is, of
- de marktwaarde vrij van huur en gebruik blijkens een taxatierapport (zie Norm 1.7); -
kosten van afkoop van toekomstige erfpachtcanonverplichtingen, mits de afkooptermijn tenminste gelijk is aan de looptijd van de lening;
-
de kosten van kwaliteitsverbetering en/of energiebesparende voorzieningen (zie Norm 1.8.7 en 1.9;
-
een blijkens de koopovereenkomst dan wel afzonderlijke overeenkomst overeengekomen eenmalige storting in een onderhoudsfonds ten behoeve van het (totale) toekomstig onderhoud van de woning;
-
maximaal 6% over de som van a. tot en met d. voor bijkomende kosten.
-
De uitkomst van Norm 2.2.1 a. mag niet meer zijn dan de gemiddelde koopsom (zie Norm 1.6.1). De som van Norm 2.2.1 a. tot en met e., mag niet meer zijn dan de van toepassing zijnde kostengrens voor woningen (zie Norm 1.6.1).
-
Indien een aanvrager voornemens is de woning aan te kopen via de regioveiling, is het de geldverstrekker toegestaan een bindend aanbod uit te brengen op basis waarvan de notaris ten tijde van de veiling mag aannemen dat de financiële gegoedheid van de aanvrager onvoorwaardelijk is gegarandeerd. Het bindend aanbod mag worden uitgebracht onder de voorwaarde dat:
-
de geldverstrekker ten tijde van het bindend aanbod beschikt over een taxatierapport (geen desktoptaxatie) waaruit de marktwaarde vrij van huur en gebruik blijkt (zie Norm 1.7);
-
vaststaat dat ten tijde van de veiling de woning leeg en vrij van huur en gebruik is;
-
de aanvrager zelf of iemand namens hem de woning laat aankopen.
-
De kosten voor het verkrijgen in eigendom bestaan uit:
-
de koopsom volgens de veilingakte (akte van gunning);
-
de bijkomende kosten van de veiling volgens de van toepassing zijnde veilingvoorwaarden met dien verstande dat kosten van aanschrijving van de gemeente worden beschouwd als kosten voor kwaliteitsverbetering;
-
de kosten voor het verkrijgen van de financiering.
-
De som van Norm 2.2.3 a. en b. mag niet meer zijn dan de marktwaarde vrij van huur en gebruik. De som van Norm 2.2.3 a. tot en met d. mag niet meer zijn dan de van toepassing zijnde kostengrens voor woningen (zie Norm 1.6.1).
1. Het verwerven van de eigendom;
2. Het vergroten van het aandeel in de eigendom;
3. Het verkrijgen van recht van een opstal, een recht van erfpacht of een appartementsrecht.
Eén (of meer) geldlening(en), waarvoor de stichting zich borg heeft gesteld, aangegaan door één of meerdere geldnemer(s) met een geldverstrekker.
Het treffen van voorzieningen in verband met herstel van achterstallig onderhoud, verbetering en/of uitbreiding van de woning.
Gevelisolatie, dakisolatie, vloerisolatie, leidingisolatie, hoog rendement beglazing (ten minste HR ++), energiezuinige deuren, kozijnen en daarmee gelijk te stellen constructieonderdelen indien deze voorzieningen worden getroffen in combinatie met hoog rendement beglazing (ten minste HR ++), douche-warmteterugwinningsysteem, energiezuinig ventilatiesysteem indien deze voorziening wordt getroffen in combinatie met andere energiebesparende voorzieningen, warmtepompen, zonnecellen of een combinatie van de genoemde voorzieningen.
1. Een in het Europese deel van Nederland gelegen voor permanente bewoning bestemd en geschikt of geschikt te maken en als hoofdverblijf dienend gebouw of gedeelte daarvan, vrij van (huur)koop en/of (vrucht)gebruik van de woning;
2. De bij de dat gebouw behorende grond;
3. Een in het Europese deel van Nederland gelegen woonwagen- niet zijne een woonwagen met een eigen aandrijving of een woonwagen die ingevolgde de Wegenverkeerswet zonder ontheffing over een weg mag worden voortbewogen - of woonwagenstandplaats die blijkens het bestemmingsplan is gelegen op een woonwagencentrum en dat niet is aangewezen om te worden opgeheven.
Degene die om een verstrekking van een Nationale Hypotheek Garantie verzoekt.
De datum waarop het bindend aanbod van de lening aan de aanvrager(s) is uitgebracht.
Toelichting
Zoals in de toelichting op Norm 1.6 aangegeven is het uitgangspunt dat de koopwoning met een koopsom tot aan de gemiddelde koopsom in Nederland bereikbaar moet zijn voor een lening met NHG. De gemiddelde koopsom is vastgesteld op € 405.000,-.
Bij de vaststelling van de kosten voor het verkrijgen in eigendom van een woning moeten alle kostenposten (2.2.1) bij elkaar worden opgeteld. De kosten verkrijgen eigendom mogen niet hoger zijn dan de kostengrens.
Er mag rekening worden gehouden met maximaal 6% (0% mag dus ook) voor bijkomende kosten. Hierdoor is een koopwoning met een koopsom tot aan de gemiddelde koopsom in Nederland ook bereikbaar onder NHG. Uitgangspunt is wel dat het laagste bedrag van de koopsom of getaxeerde waarde van de woning niet hoger mag zijn dan de gemiddelde koopsom zoals weergegeven in Norm 1.6. Uiteraard mag niet meer worden geleend dan de wettelijke LTV. In gevallen dat de koopsom lager is dan de waarde van de woning kan tot maximaal 6% van de bijkomende kosten worden meegefinancierd. Indien de bestaande woning vrij op naam wordt aangekocht, dient de koopsom kosten koper te worden herberekend. De koopsom kosten koper is 97% van de koopsom vrij op naam. De koopsom van objecten/ bijgebouwen die in de koopakte zijn opgenomen tellen in zijn geheel ook mee voor bepaling van de kostengrens.
Met bijkomende kosten worden de kosten van de aankoop en financiering van de aankoop bedoeld. Het gebruiken van de 6% ruimte voor consumptieve bestedingen is niet toegestaan.
Specifiek in deze norm is Norm 2.2.3 inzake de aankoop van een bestaande woning via een regioveiling. Hiermee wordt beoogd de veilingpraktijk toegankelijker te maken voor particulieren. Bij de aankoop van een woning via een regioveiling zijn de bijkomende kosten hoger dan de gebruikelijke 6%. Daar staat tegenover dat de koopsom lager is dan op de reguliere markt. Op de veiling dient een koper aan de notaris aan te tonen dat hij financieel in staat is de koopsom te betalen. Hierbij mag geen sprake zijn van enig voorbehoud. Om dit mogelijk te maken heeft de stichting, in samenwerking met geldverstrekkers en het notariaat, afgesproken dat de financiële gegoedheid van de koper kan worden aangetoond met een bindend aanbod waaruit blijkt dat tot welk bedrag de koper een onvoorwaardelijke lening kan verkrijgen.