1.7 Taxatierapport
In het kort
Om in aanmerking te komen voor NHG zijn er voorwaarden gesteld aan de aanvragers en de woning. In deze norm lees je welke voorwaarden dit zijn.
1.7 Taxatierapport
-
De marktwaarde vrij van huur en gebruik van een bestaande woning dient te blijken uit een taxatierapport dat is uitgebracht door tussenkomst van een gecertificeerd validatie-instituut. De certificering van het validatie-instituut dient te zijn geregistreerd bij de Stichting Nederlands Register Vastgoed Taxateurs.
-
Het is ook toegestaan om voor het bepalen van de marktwaarde een desktoptaxatie (zie Definities) te gebruiken van aanbieders die vermeld staan op de website van NHG (www.nhg.nl).
-
Een desktoptaxatie kan niet worden gebruikt:
a. Om de marktwaarde na aanpassingen, zoals hieronder genoemd, vast te stellen;
i. kwaliteitsverbetering
ii. energiebesparende voorzieningen
iii. afkoop erfpachtcanon
iv. verkrijgen volle eigendomb. In alle gevallen van een verkoop met een (dreigend) verlies waarbij de opbrengst van de woning onvoldoende is om daaruit de vorderingen uit hoofde van de lening te voldoen.
c. Financiering van een onderpand uit een veiling volgens Norm 2.2.3.
-
Het taxatierapport mag op de datum bindend aanbod van de lening niet ouder zijn dan 6 maanden gerekend vanaf de waardepeildatum.
-
Degene die het taxatierapport opmaakt, mag op geen enkele wijze direct of indirect betrokken zijn of betrokken zijn geweest bij de koop, verkoop, bemiddeling, bouwkundige keuring of financiering met geldnemer/koper, verkoper, bemiddelaar of geldverstrekker.
-
De geldverstrekker dient zich op basis van de inhoud van het taxatierapport en de daarbij behorende bijlagen, te vergewissen van de juistheid van de voor de lening relevante gegevens.
-
De geldverstrekker is verplicht in het hypotheekdossier op te nemen:
a. een afschrift van het taxatierapport inclusief bijlagen; of
b. indien het taxatierapport digitaal wordt aangeleverd, het document waaruit de van toepassing zijnde unieke code blijkt.; of
c. de betreffende brondata (zie Bijlage 4).
-
Nationale Hypotheek Garantie is niet mogelijk indien uit het taxatierapport blijkt dat sprake is van een sloop-/handhavenafweging.
Het treffen van voorzieningen in verband met herstel van achterstallig onderhoud, verbetering en/of uitbreiding van de woning, waarbij de voorzieningen volgens verkeersopvatting onderdeel gaan uitmaken van de woning of zodanig met de woning worden verbonden dat zij daarvan niet kunnen worden afgescheiden zonder dat beschadiging van betekenis wordt toegebracht aan de woning of de voorzieningen.
Gevelisolatie, dakisolatie, vloerisolatie, leidingisolatie, hoog rendement beglazing (ten minste HR ++), energiezuinige deuren, kozijnen en daarmee gelijk te stellen constructieonderdelen indien deze voorzieningen worden getroffen in combinatie met hoog rendement beglazing (ten minste HR ++), douche-warmteterugwinningsysteem, energiezuinig ventilatiesysteem indien deze voorziening wordt getroffen in combinatie met andere energiebesparende voorzieningen, warmtepompen, zonnecellen of een combinatie van de genoemde voorzieningen.
De datum waarop het bindend aanbod van de lening aan de aanvrager(s) is uitgebracht.
Iedere natuurlijke persoon, ten behoeve van wie een borgtocht in de zin van artikel 7:850 BW van de stichting tot stand is gekomen tot zekerheid voor de nakoming van zijn betalingsverplichtingen, voortvloeiend uit (een) lening(en).
Degene met wie de stichting een standaardovereenkomst van borgtocht in de zin van artikel 7:850 BW ter zake van leningen aan geldnemers heeft gesloten.
Een waardebepaling waarbij een waardevoorstel op basis van een geavanceerd statistisch model wordt beoordeeld, geëvalueerd en goedgekeurd door een interne of externe taxateur, volgens sectie 7 van de richtsnoeren inzake de initiëring en monitoring van leningen van de Europese Bankautoriteit.
Toelichting
Voor leningen met NHG kan het soms nodig zijn om gebruik te maken van een taxatierapport. In specifieke situaties kan ook gebruik worden gemaakt van een desktoptaxatie (ook wel hybride taxatie genoemd). In welke situaties gebruik van een desktoptaxatie is toegestaan blijkt uit de V&N.
Met het oog op het optimaliseren van de kwaliteit van taxatierapporten hebben de brancheverenigingen van makelaars en taxateurs (NVM, VBO en VastgoedPro) besloten regelgeving op te stellen voor het valideren van taxatierapporten. Tevens is besloten dat de validatie-instituten moeten zijn gecertificeerd. Ter verdere optimalisering is door de brancheverenigingen afgesproken dat de gecertificeerde validatie-instituten ook een overeenkomst dienen aan te gaan met het overkoepelend orgaan: NRVT (staat voor Stichting Nederlands Register Vastgoed Taxateurs. Voor leningen met NHG mogen uitsluitend taxatierapporten worden geaccepteerd die zijn uitgebracht door tussenkomst van een gecertificeerd validatie-instituut dat tevens een overeenkomst heeft met NRVT.
De laatste jaren hebben we fluctuerende waarden van koopwoningen gezien. Vanwege deze fluctuaties in, mag een (desktop)taxatierapport op de datum van het bindend aanbod niet ouder zijn dan 6 maanden, gerekend vanaf de waardepeildatum.
Soms blijkt uit het taxatierapport dat sprake is van bodemverontreiniging. Indien uit het taxatierapport blijkt dat de woning ondanks deze verontreiniging geschikt is voor bewoning, kan een lening met NHG worden verstrekt.
Indien uit het taxatierapport blijkt dat de woning niet geschikt is voor bewoning maar door sanering van de grond wel geschikt is te maken voor bewoning, kan ook een lening met NHG worden verstrekt. De kosten dienen te worden meegerekend in het bedrag van de kwaliteitsverbetering. Indien de sanering volledig wordt uitgevoerd en voor rekening van bijvoorbeeld de gemeente komt, mogen de kosten van de sanering buiten beschouwing worden gelaten mits de gemeente hiervan een schriftelijke verklaring heeft afgegeven.
Indien sprake is van woningverbetering en de waarde na verbetering nodig is voor de verstrekking, dan dient uit het taxatierapport te blijken wat de waardestijging zal zijn na uitvoering van de woningverbetering. Dit betekent dat in het taxatierapport een waarde voor verbetering (verbouwing) en een waarde na verbetering (verbouwing) dient te worden opgenomen.
Het bedrag dat niet meegefinancierd kan worden dient de geldnemer te betalen uit eigen middelen. Het volledige bedrag dient in depot te worden gehouden. In dit verband wordt ook verwezen naar Norm 1.9 en de bijbehorende toelichting.
Alleen in situaties waarbij de verbouwing en de kosten volledig voor rekening en onder de verantwoordelijkheid zijn van de verkoper, is het toegestaan dat de taxateur een marktwaarde na verbouwing opneemt als ware de kwaliteitsverbeteringen zijn uitgevoerd. Ook de depotverplichting is in die situaties niet van toepassing.