1.6 Gemiddelde koopsom en kostengrenzen

Sinds 1 januari 2021 is een methodiek van toepassing voor het vaststellen van de kostengrenzen voor woningen. Deze methodiek is meer anticyclisch dan voorheen en levert een stabielere kostengrens op. Daarom hanteren we onder andere een correctiefactor. De methodiek is zodanig bepaald, dat de kostengrens beter aansluit bij de werkelijke ontwikkelingen op de woningmarkt en het de toegankelijkheid waarborgt van het NHG-instrument op de lange termijn.

NHG streeft er met deze methodiek naar dat:

• Woningen waarvan de koopsom maximaal gelijk is aan de gemiddelde koopsom in Nederland bereikbaar zijn onder NHG;
• Deze woning tegen de maximale, wettelijk vastgelegde LTV kan worden gefinancierd met NHG.

De kostengrens wordt bepaald aan de hand van de maandelijkse publicatie van het Kadaster van de gemiddelde koopsom in Nederland. Om de gemiddelde koopsom voor NHG te berekenen wordt het gemiddelde genomen van de gemiddelde koopsommen (van door particulieren aangekochte bestaande woningen in Europees Nederland) over de afgelopen 27 maanden, rekenend tot en met augustus voorafgaand aan het jaar van het ingangsjaar van de nieuwe Voorwaarden & Normen. De uitkomst hiervan wordt vermeerderd met 4% (correctiefactor) en afgerond op het dichtstbijzijnde bedrag dat deelbaar is door € 5.000,-.

In de methodiek wordt de kostengrens voor woningen vermeerderd met de wettelijke toegestane Loan To Value (LTV). Omdat de wettelijke LTV-percentages verschillend zijn voor het niet (100%) of wel (106%) treffen van energiebesparende voorzieningen, is het gevolg dat er twee kostengrenzen zijn voor woningen: een kostengrens voor woningen zonder energiebesparende voorzieningen en een kostengrens voor woningen met energiebesparende voorzieningen.

De gemiddelde koopsom voor de V&N 2023-1 is vastgesteld op € 405.000,-. De kostengrens voor bestaande- en nieuwbouwwoningen zonder energiebesparende voorzieningen is gelijk aan de gemiddelde koopsom. De kostengrens voor bestaande- en nieuwbouwwoningen met energiebesparende voorzieningen is € 429.300,- (is € 405.000 vermeerderd met 6%).

Let op:
Om in aanmerking te komen voor de verruimde kostengrens bij nieuwbouw, dienen er aanvullende energiebesparende voorzieningen getroffen te worden. Dit houdt in, dat de reguliere aannemingsovereenkomst aan het bouwbesluit 2012 dient te voldoen en dat uit de meerwerklijst de aanvullende EBV dienen te blijken. De EBV mogen dus niet noodzakelijk zijn voor het voldoen aan de Bijna Energieneutrale Gebouw Eisen (BENG-eisen vanaf 2021) of een EPC van 0,4 (eisen voor 2021) en het verkrijgen van de bouwgunning. Maar mogen alleen als extra bovenop de minimale eisen zijn. Wanneer de EPC gelijk of lager is dan 0 (eisen voor 2021) of met een maximaal primair fossiel energiegebruik dat gelijk is aan of lager is dan 0 kWh/m² per jaar (eisen vanaf 2021) en dit blijkt uit de aannemingsovereenkomst of andere documenten afgegeven door de aannemer of een energieadviesbureau, zoals bijvoorbeeld een energieprestatieberekening, dan mag er ook gebruik gemaakt worden van de verruimde kostengrens bij nieuwbouw met aanvullende energiebesparende voorzieningen. Hier hoeft geen aanvullende documentatie voor te worden overgelegd anders dan de aanneemovereenkomst waar dit uit blijkt.

Voor woonwagens en woonwagenstandplaatsen is een afwijkende kostengrens van toepassing. Deze wordt jaarlijks ook geïndexeerd. Hierbij hanteert NHG het jaarlijkse inflatiepercentage dat bekend was op 1 januari van het jaar dat de Voorwaarden en Normen gepubliceerd zijn (dus 1 januari 2022 voor V&N 2023-1). De bestaande hoofdsom word geïndexeerd met dit inflatiepercentage en afgerond op het dichtstbijzijnde bedrag dat deelbaar is door € 1.000.

Het is niet toegestaan de kostengrenzen bij elkaar op te tellen indien sprake is van een gezamenlijke aankoop van een woonwagen en een woonwagenstandplaats. In dat geval moet men voldoen aan beide kostengrenzen afzonderlijk.