2.1 Koopsom
In het kort
Bij een woning komen verschillende kosten kijken voor de aankoop en hypotheek. In Norm 2 geven we aan wanneer een aankoop onder NHG gefinancierd kan worden.
- Aankoop van een bestaande woning Norm 2.1 en 2.2
- Aankoop van een nieuwbouwwoning Norm 2.3 en 2.4
- Aankoop van een woonwagen Norm 2.5 en 2.6
2.1 Koopsom
-
De koopsom of de koop-/aannemingssom van de woning dient te blijken uit een schriftelijke koopovereenkomst of koop-/aannemingsovereenkomst, die is ondertekend door de geldnemer(s)/koper(s) en de verkoper(s).
-
Indien de woning wordt gekocht op de veiling, dient zowel de koper als de koopsom te blijken uit de veilingakte (akte van gunning). Een akte de command is niet toegestaan.
1. Een in het Europese deel van Nederland gelegen voor permanente bewoning bestemd en geschikt of geschikt te maken en als hoofdverblijf dienend gebouw of gedeelte daarvan, vrij van (huur)koop en/of (vrucht)gebruik van de woning;
2. De bij de dat gebouw behorende grond;
3. Een in het Europese deel van Nederland gelegen woonwagen- niet zijne een woonwagen met een eigen aandrijving of een woonwagen die ingevolge de Wegenverkeerswet zonder ontheffing over een weg mag worden voortbewogen - of woonwagenstandplaats die blijkens het bestemminsplan is gelegen op een woonwagencentrum en dat niet is aangewezen om te worden opgeheven.
Iedere natuurlijke persoon, ten behoeve van wie een borgtocht in de zin van artikel 7:850 BW van de stichting tot stand is gekomen tot zekerheid voor de nakoming van zijn betalingsverplichtingen, voortvloeiend uit (een) lening(en).
Toelichting
De stichting streeft ernaar dat zoveel mogelijk mensen in de gelegenheid worden gesteld een woning te kunnen kopen. In dit licht, is de stichting gevraagd in te stemmen met koop- en/of leningconstructies en experimenten die in een aantal gevallen afwijkingen kennen ten opzichte van de Normen maar in de meeste gevallen geen belemmering vormen voor de verstrekking van een lening met NHG. De koop- en leningconstructies en experimenten die de instemming hebben van de stichting staan vermeld op de website van de stichting: www.nhg.nl.
Met name voor starters op de koopwoningmarkt is het in veel gevallen lastig een woning te kunnen aankopen. Veel gemeenten bieden de mogelijkheid voor starters een zogenoemde “Starterslening” af te sluiten (zie www.svn.nl). Op deze website is ook na te gaan waaraan moet worden voldaan om een Starterslening binnen die desbetreffende gemeente te kunnen verkrijgen. De regels die hiervoor van toepassing zijn, zijn voor iedere gemeente anders.
De stichting is bekend met het feit dat het aanvragen van dit soort regelingen meer extra administratieve lasten met zich meebrengt. Desondanks is de stichting van mening dat het behoort tot de maatschappelijke verantwoordelijkheid van alle bij de koopwoning- en hypotheekmarkt betrokken partijen om hieraan zoveel als mogelijk medewerking te verlenen.
In tegenstelling tot woonboten kunnen waterwoningen wel worden gefinancierd met een lening met NHG. Het verschil tussen een waterwoning en een woonboot is dat een waterwoning een bouwwerk is in de zin van de Woningwet en derhalve moet voldoen aan de bouwtechnische eisen van een woning zoals is vastgelegd in het Bouwbesluit 2012. Een woonboot voldoet daar niet aan.
Ter bepaling van de kosten voor het verkrijgen in eigendom alsmede ten behoeve van dossiervorming, is het noodzakelijk dat de koop van de woning schriftelijk wordt vastgelegd. Er gelden geen vormvereisten voor de koopovereenkomst. De koopovereenkomst dient zowel door koper als verkoper te zijn ondertekend.
Eventueel in de koopsom opgenomen roerende goederen dienen ter bepaling van de lening met NHG op de koopsom in mindering te worden gebracht.
Een minder vaak voorkomende koopconstructie die mogelijk is met een lening met NHG, is de aankoop van de woning met een ‘Groninger akte”. Van een Groninger akte is sprake indien de woning van eigenaar verandert met de ontbindende voorwaarde dat de koopsom op een later vastgesteld tijdstip wordt betaald. Deze constructie wordt over het algemeen toegepast indien de koper ten tijde van de aankoop nog geen zekerheid heeft over de te verkrijgen lening. Kan de koper alsnog geen lening verkrijgen, dan komt het eigendom weer terug bij de verkoper. In dit soort gevallen is alleen sprake van de overgang van het juridisch eigendom en nog niet van het economisch eigendom. De verkoper zal bij een Groninger akte dan ook niet toestaan dat de woning al wordt bewoond. Dit is meestal pas toegestaan na de economische levering wanneer de koopsom is betaald. Een lening met NHG is bij de toepassing van de Groninger akte mogelijk, waarbij de datum van betaling van de koopsom wordt beschouwd als de datum van het verkrijgen in eigendom van de woning.