1.7 Taxatierapport

Zoek in

waarborgfonds van het WEW (

In het kort

Om in aanmerking te komen voor NHG zijn er voorwaarden gesteld aan de aanvragers en de woning. In deze norm lees je welke voorwaarden dit zijn.

  • Over de toepassing        Norm 1.1, 1.2 en 1.12
  • Over de aanvragers        Norm 1.3, 1.4, 1.13 en 1.14
  • Over de borgstelling      Norm 1.5 en 1.6
  • Over de woning              Norm 1.7, 1.8 en 1.11
  • Over verbouwing (EBV) Norm 1.9 en 1.10

1.7 Taxatierapport

  1. De marktwaarde vrij van huur en gebruik van een bestaande woning dient te blijken uit een taxatierapport dat is uitgebracht door tussenkomst van een gecertificeerd validatie-instituut. Indien sprake is van kwaliteitsverbetering (zie Norm 1.9) en/of het treffen van energiebesparende voorzieningen (zie Norm 1.10) aan de woning, dient tevens de marktwaarde vrij van huur en gebruik na verbouwing uit dit taxatierapport te blijken. De certificering van het validatie-instituut dient te zijn geregistreerd bij de Stichting Nederlands Register Vastgoed Taxateurs.

  1. Het taxatierapport mag op de datum bindend aanbod van de lening niet ouder zijn dan 6 maanden gerekend vanaf de waardepeildatum.

  1. Degene die het taxatierapport opmaakt, mag op geen enkele wijze direct of indirect betrokken zijn bij de koop, verkoop, bemiddeling of financiering met geldnemer/koper, verkoper, bemiddelaar of geldverstrekker.

  1. De geldverstrekker dient zich op basis van de inhoud van het taxatierapport en de daarbij behorende bijlagen, te vergewissen van de juistheid van de voor de lening relevante gegevens.

  1. De geldverstrekker is verplicht in het hypotheekdossier op te nemen:

    a. een afschrift van het taxatierapport; of
    b. indien het taxatierapport digitaal wordt aangeleverd, het document waaruit de van toepassing zijnde unieke code blijkt.

  1. Nationale Hypotheek Garantie is niet mogelijk indien uit het taxatierapport blijkt dat sprake is van een sloop-/handhavenafweging.

  1. Desktoptaxatie

    Het is ook toegestaan om voor het bepalen van de marktwaarde een desktoptaxatie (zie definities Algemene Voorwaarden) te gebruiken van aanbieders die vermeld staan op de website van de stichting (www.nhg.nl).

  1. Indien de marktwaarde wordt bepaald op grond van een desktoptaxatie is financiering mogelijk tot maximaal 90% van de marktwaarde (LTV) voor eventuele aanpassingen.

  1. Indien sprake is van een desktoptaxatie in combinatie met kwaliteitsverbeteringen en/of energiebesparende voorzieningen en/of afkoop erfpachtcanon en/of verkrijgen volle eigendom, is financiering eveneens mogelijk tot maximaal 90% van de marktwaarde (LTV) vóór deze aanpassing(en).

     

  1. Een desktoptaxatie kan niet worden gebruikt:

    a. om de marktwaarde na aanpassingen, zoals hieronder genoemd, vast te stellen;

    i.   kwaliteitsverbetering

    ii.  energiebesparende voorzieningen

    iii. afkoop erfpachtcanon

    iv. verkrijgen volle eigendom  


    b. in alle gevallen van een verkoop met een (dreigend) verlies waarbij de opbrengst van de woning onvoldoende is om daaruit de vorderingen uit hoofde van de lening te voldoen.

    c. Financiering van een onderpand uit een veiling conform Norm 2.2.3 

Het treffen van voorzieningen in verband met herstel van achterstallig onderhoud, verbetering en/of uitbreiding van de woning, waarbij de voorzieningen volgens verkeersopvatting onderdeel gaan uitmaken van de woning of zodanig met de woning worden verbonden dat zij daarvan niet kunnen worden afgescheiden zonder dat beschadiging van betekenis wordt toegebracht aan de woning of de voorzieningen.

Gevelisolatie, dakisolatie, vloerisolatie, leidingisolatie, hoog rendement beglazing (ten minste HR ++), energiezuinige deuren, kozijnen en daarmee gelijk te stellen constructieonderdelen indien deze voorzieningen worden getroffen in combinatie met hoog rendement beglazing (ten minste HR ++), douche-warmteterugwinningsysteem, energiezuinig ventilatiesysteem indien deze voorziening wordt getroffen in combinatie met andere energiebesparende voorzieningen, warmtepompen, zonnecellen of een combinatie van de genoemde voorzieningen.

Datum waarop het bindend aanbod van de lening aan de aanvrager(s) is uitgebracht.

Taxateur:
een persoon die als taxateur is ingeschreven in een door de stichting erkend register.

Iedere natuurlijke persoon, ten behoeve van wie een borgtocht in de zin van artikel 7:850 BW van de stichting tot stand is gekomen tot zekerheid voor de nakoming van zijn betalingsverplichtingen, voortvloeiend uit (een) lening(en).

Degene met wie de stichting een standaardovereenkomst van borgtocht in de zin van artikel 7:850 BW ter zake van leningen aan geldnemers heeft gesloten.

Een waardebepaling waarbij een waardevoorstel op basis van een geavanceerd statistisch model wordt beoordeeld, geëvalueerd en goedgekeurd door een interne of externe taxateur, conform sectie 7 van de richtsnoeren inzake de initiëring en monitoring van leningen van de Europese Bankautoriteit.

Toelichting

Met het oog op het optimaliseren van de kwaliteit van taxatierapporten hebben de brancheverenigingen van makelaars en taxateurs (NVM, VBO en VastgoedPro) besloten regelgeving op te stellen voor het valideren van taxatierapporten. Tevens is besloten dat de validatie-instituten moeten zijn gecertificeerd. Ter verdere optimalisering is door de brancheverenigingen afgesproken dat de gecertificeerde validatie-instituten ook een overeenkomst dienen aan te gaan met het overkoepelend orgaan: NRVT (staat voor Stichting Nederlands Register Vastgoed Taxateurs. Voor leningen met NHG mogen uitsluitend taxatierapporten worden geaccepteerd die zijn uitgebracht door tussenkomst van een gecertificeerd validatie-instituut dat tevens een overeenkomst heeft met NRVT.

De laatste jaren hebben we fluctuerende waarden van koopwoningen gezien. Vanwege deze fluctuaties in de huidige koopwoningmarkt, mag een taxatierapport op de datum van het bindend aanbod niet ouder zijn dan 6 maanden, gerekend vanaf de waardepeildatum.

Soms blijkt uit het taxatierapport dat sprake is van bodemverontreiniging. Indien uit het taxatierapport blijkt dat de woning ondanks deze verontreiniging geschikt is voor bewoning, kan een lening met NHG worden verstrekt.

Indien uit het taxatierapport blijkt dat de woning niet geschikt is voor bewoning maar door sanering van de grond wel geschikt is te maken voor bewoning, kan ook een lening met NHG worden verstrekt. De kosten dienen te worden meegerekend in het bedrag van de kwaliteitsverbetering. Indien de sanering volledig wordt uitgevoerd en voor rekening van bijvoorbeeld de gemeente komt, mogen de kosten van de sanering buiten beschouwing worden gelaten mits de gemeente hiervan een schriftelijke verklaring heeft afgegeven.

Indien sprake is van woningverbetering dient uit het taxatierapport te blijken wat de waardestijging zal zijn na uitvoering van de woningverbetering. Dit betekent dat in het taxatierapport een waarde voor verbouwing en een waarde na verbouwing dient te worden opgenomen. De verbouwing mag tot maximaal de waardestijging worden meegefinancierd maar de kosten van de verbouwing gaan volledig in depot.

Het bedrag dat niet meegefinancierd kan worden dient de geldnemer te betalen uit eigen middelen. Het volledige bedrag dient in depot te worden gehouden. In dit verband wordt ook verwezen naar de toelichting bij Norm 1.9.

Een uitzondering hierop vormt bijvoorbeeld de aankoop van een voormalige huurwoning waarbij de verkoper de woning verkoopt terwijl bijvoorbeeld de keuken en de badkamer nog ontbreken. Uit de koopovereenkomst blijkt echter dat de koper, voor rekening van de verkoper, een nieuwe keuken en badkamer mag laten plaatsen. Bij de oplevering van de woning is de woning compleet.

Ten tijde van het taxeren van de woning ontbreekt dus nog de keuken en de badkamer. Hierdoor is een taxatierapport benodigd waarin de plaatsing van de keuken en de badkamer is opgenomen als woningverbetering met een waarde voor verbouwing en een waarde na verbouwing. Voorts zou een depotverplichting gelden voor de kosten van de verbouwing.

Omdat de verbouwing en de kosten volledig voor rekening en onder de verantwoordelijkheid zijn van de verkoper, is het in deze situatie toegestaan dat de taxateur een marktwaarde opneemt als ware de keuken en de badkamer al geplaatst en is de depotverplichting niet van toepassing.

 

Desktoptaxaties

Als alternatief voor een volledig taxatierapport is het toegestaan om gebruik te maken van een desktoptaxatie.

In de markt worden de termen hybride taxatie en desktoptaxatie door elkaar gebruikt. In beide gevallen wordt een waardebepaling bedoeld waarbij een modelmatig waardevoorstel wordt beoordeeld, geëvalueerd en goedgekeurd door een interne of externe taxateur, conform sectie 7 van de richtsnoeren inzake de initiëring en monitoring van leningen van de Europese Bankautoriteit.

Een desktoptaxatie geeft uitsluitend de huidige marktwaarde weer.

De desktoptaxatie dient opgemaakt te zijn door een partij die op de datum bindend aanbod op de website van de stichting vermeld staat. Deze partijen zijn te vinden op (www.nhg.nl).

De desktoptaxatie is te gebruiken voor bijna alle financieringen met NHG. Het voorbehoud is echter dat er nooit meer dan 90% van de getaxeerde waarde gefinancierd kan worden. Hierbij wordt geen rekening gehouden met mogelijke waardestijgingen die te financieren aanpassingen (zoals genoemd in Norm 1.7.10) met zich mee zouden brengen.

Daarnaast is er voor leningen zonder NHG die naar NHG overgesloten worden of een aanvullende lening krijgen, de kostengrens ook van toepassing. De getaxeerde waarde voor uitvoering van de aanpassingen tezamen met de kosten van deze aanpassingen mogen niet boven de kostengrens van NHG uit komen. Wanneer het totaal boven de betreffende kostengrens uitkomt, dan is een financiering met NHG niet mogelijk.

Financiering met een desktoptaxatie is verder niet mogelijk in alle gevallen van een verkoop met een (dreigend) verlies waarbij de opbrengst van de woning onvoldoende is om daaruit de vorderingen uit hoofde van de lening te voldoen of voor financiering van een onderpand uit een veiling conform Norm 2.2.3.

Omdat er bij een desktoptaxatie altijd sprake is van een financiering op basis van de waarde voor verbouwing, acht NHG het niet noodzakelijk om de kwaliteitsverbeteringen en energiebesparende voorzieningen in een verbouwingsspecificatie te omschrijven. Daarom is een verbouwingsspecificatie voor NHG niet verplicht. In plaats daarvan introduceert NHG een verbeterbudget (zie definities Algemene Voorwaarden)., Voor een verbeterbudget gelden dezelfde voorwaarden als voor een energiebespaarbudget (zie Artikel B4 van de Algemene Voorwaarden). Bij de aanvraag met een desktoptaxatie kan er alleen sprake zijn van een verbeterbudget en/of een energiebespaarbudget, ook indien de consument al weet welke kwaliteitsverbeteringen en/of energiebesparende voorzieningen getroffen gaan worden.

Hoewel een verbouwingsspecificatie voor NHG niet verplicht is, staat het de geldverstrekker vrij om een verbouwingsspecificatie zelf wel te verplichten.

Om er toch zeker van de zijn dat de gelden juist besteed worden dienen de voorgenomen verbeteringen opgenomen te worden in een depot en kunnen uitgekeerd worden op basis van nota’s.

Bij het indienen van een verliesdeclaratie en de nota’s zal NHG uitsluitend controleren of er sprake is van kwaliteitsverbeteringen of energiebesparende voorzieningen waarbij de aanpassingen volgens verkeersopvatting onderdeel gaan uitmaken van de woning of zodanig met de woning worden verbonden dat zij daarvan niet kunnen worden afgescheiden zonder dat beschadiging van betekenis wordt toegebracht aan de woning of de verbeteringen/voorzieningen. Voorbeelden met betrekking tot woningverbeteringen die voldoen aan de fiscale voorwaarden zijn te vinden op de website van de Belastingdienst.