8.3 Twee aanvragers met een tijdelijk inkomenstekort bij (naderende) AOW-ingangsdatum
In het kort
Vanaf 10 jaar voor de AOW leeftijd telt je (toekomstig) pensioen mee bij het afsluiten van een hypotheek. In sommige gevallen kan dit ervoor zorgen dat een verhuizing niet mogelijk is. In norm 8 staat op basis van welke voorwaarden er op de werkelijke lasten getoetst kan worden in deze situaties.
- Aankoop bij pensioen Norm 8.1
- Aankoop bij naderend pensioen Norm 8.2
- Twee aanvragers met een tijdelijk inkomenstekort bij (naderende) AOW-ingangsdatum Norm 8.3
8.3 Twee aanvragers met een tijdelijk inkomenstekort bij (naderende) AOW-ingangsdatum
-
Indien financiering op basis van Norm 7.1.2 niet voor de gehele looptijd van de lening mogelijk is voor twee aanvragers met een tijdelijk inkomenstekort, doordat de jongste aanvrager op een later moment dan de oudste aanvrager de AOW-ingangsdatum bereikt en waarvan minimaal één aanvrager op de datum bindend aanbod senior is (zie deel 1: definities van de Algemene Voorwaarden voor Borgtocht 2021-1), dan mag de financieringslast vanaf de AOW-ingangsdatum van de oudste aanvrager tot de AOW-ingangsdatum van de jongste aanvrager op basis van de werkelijke lastentoets in plaats van annuïtaire lasten worden vastgesteld, mits:
-
de financieringslast voorafgaand aan de AOW-ingangsdatum van de oudste aanvrager en nadat de jongste aanvrager de AOW-ingangsdatum heeft bereikt, wordt vastgesteld op basis van Norm 7.1.2;
-
er maximaal 120 maanden wordt getoetst op basis van de werkelijke lasten;
-
de rentevastperiode van leningdelen die op de datum bindend aanbod ontstaan minimaal 10 jaar is en minimaal duurt tot de AOW-ingangsdatum van de jongste aanvrager. Deze eis geldt niet voor leningdelen die reeds voor datum bindend aanbod bestonden;
-
de werkelijke maandlast gelijk of lager is dan de toegestane financieringslast;
-
een kortere rentevastperiode dan aangegeven onder lid c, met een minimum van 10 jaar, is toegestaan wanneer de lening aan het einde van de rentevastperiode minder bedraagt dan 50% van de waarde van de woning. Om overkreditering te voorkomen dient de geldverstrekker zorg te dragen dat de klant het renterisico van een kortere rentevastperiode kan dragen;
-
een kortere rentevastperiode dan aangegeven onder lid c., is tevens toegestaan indien het leningdeel aan het einde van de rentevastperiode volledig is afgelost.
Toelichting
Twee aanvragers met een tijdelijk inkomenstekort, doordat de jongste aanvrager op een later moment dan de oudste aanvrager de AOW-ingangsdatum bereikt, kunnen belemmeringen ondervinden doordat het toetsinkomen tijdelijk te laag is. Omdat vooraf behoorlijk nauwkeurig bekend is wanneer de jongste partner AOW en pensioen zal ontvangen kan gedurende de periode van het inkomenstekort financiering op basis van werkelijke lasten verantwoord zijn.
Maximale periode van het tijdelijk tekort
Toetsen op basis van werkelijke lasten geeft een verruiming ten opzichte van de standaard te hanteren annuïtaire lastentoets voor een periode van maximaal 120 maanden. Dit houdt in dat NHG bereid is borg te staan bij een werkelijke lastentoets voor een periode van maximaal 120 maanden.
Het is echter altijd aan de geldverstrekker zelf om te bepalen of sprake is van verantwoorde kredietverstrekking en aan de adviseur om zorg te dragen voor passend advies. Dit kan per situatie verschillen (dit betreft een ‘explain’ situatie in de zin van artikel 4 lid 1 van de Tijdelijke regeling hypothecair krediet), zodat een kortere periode dan 120 maanden uiteraard ook onder de borgstelling is toegestaan.
Afwijkingen op de standaard rentevastperiode van minimaal 10 jaar en die tevens minimaal duurt tot de AOW-ingangsdatum van de jongste aanvrager:
- Wanneer de geldverstrekker een kortere rentevastperiode aanbiedt op grond van een LTV lager dan 50%, wordt dit door NHG toegestaan mits voldaan is aan Norm 8.3. Let op: het uitsluitend hebben of realiseren van een LTV lager dan 50% is onvoldoende argumentatie om te kunnen stellen dat sprake is van bestendige woonlasten bij een kortere rentevastperiode. De geldverstrekker dient adequaat invulling te geven aan de wettelijke norm ter voorkoming van overkreditering. De klant moet aantoonbaar het renterisico van een kortere rentevastperiode kunnen dragen. NHG zal deze invulling niet inhoudelijk beoordelen.
- Een rentevastperiode korter dan 10 jaar, waarbij het leningdeel aan het einde van de rentevastperiode volledig is afgelost, is toegestaan. In dat geval mag getoetst worden met de rente uit het bindend aanbod (zie Norm 7.9.2).