De marktwaarde vrij van huur en gebruik volgens een taxatierapport (zie Norm 1.7) mag niet meer bedragen dan de gemiddelde koopsom (zie Norm 1.6). Indien sprake is van kwaliteitsverbetering en/of energiebesparende voorzieningen mag de marktwaarde na uitvoering niet meer bedragen dan de van toepassing zijnde kostengrens (zie Norm 1.6).
3.2 Oversluiten van niet-NHG naar NHG
In het kort
Is er al sprake van eigendom en is de wens om de lening te wijzigen of te verhogen, dan vind je in norm 3 de voorwaarden wanneer dit onder NHG kan. We maken hierin onderscheid tussen bestaande financieringen met NHG en zonder NHG.
- Oversluiten van NHG naar NHG Norm 3.1
- Oversluiten van niet NHG naar NHG Norm 3.2
- Verhogen Norm 3.3
3.2 Oversluiten van niet-NHG naar NHG
-
In de situatie dat de aanvrager in dezelfde woning blijft wonen en een nieuwe lening aanvraagt met een Nationale Hypotheek Garantie ter aflossing van de bestaande hypothecaire lening zonder een borgstelling die is verstrekt door een geldverstrekker of een fiscale lening, kan een borgstelling door een geldverstrekker worden verkregen indien op de datum van het bindend aanbod is voldaan aan de Normen 2021-1 en de nieuwe lening gebruikt wordt voor:
-
kwaliteitsverbetering en/of energiebesparende voorzieningen;
-
relatiebeëindiging of erfopvolging;
- Indien de notariële akte van levering ter uitvoering van de verdeling al is ingeschreven in de openbare registers, is een lening in verband met relatiebeëindiging of erfopvolging niet mogelijk.
-
afkoop erfpacht of verkrijgen volle eigendom van de grond;
- en/of Bij afkoop van de erfpachtcanonverplichtingen geldt dat het recht van erfpacht na afkoop van de erfpachtcanonverplichtingen gedurende de looptijd van de lening niet mag eindigen door:
- tijdsverloop; of
- opzegging zonder een passende vergoeding voor de waarde van de opstal.
- en/of Bij afkoop van de erfpachtcanonverplichtingen geldt dat het recht van erfpacht na afkoop van de erfpachtcanonverplichtingen gedurende de looptijd van de lening niet mag eindigen door:
-
het verbeteren van de individuele klantsituatie, in de volgende twee situaties:
- het substantieel omzetten van een aflossingsvrij leningdeel naar een annuïtair of lineair aflossingsschema; of
- oversluiten is naar het oordeel van de geldverstrekker nodig, gezien de specifieke klantsituatie in relatie tot woningbehoud en het vangnet dat NHG biedt.
-
De hoofdsom van de nieuwe lening mag alleen betrekking hebben op de volgende kosten en/of bedragen:
-
het af te lossen bedrag van de bestaande hypothecaire lening en/of fiscale lening(en);
-
de kosten die verband houden met de aflossing van de bestaande lening(en);
-
de kosten die verband houden met het afsluiten van de nieuwe lening;
-
de kosten van het taxatierapport en/of bouwkundig rapport;
-
de kosten van kwaliteitsverbetering en/of energiebesparende voorzieningen;
-
het bedrag dat door de aanvrager aan de vertrekkende partner of overige erfgenamen voor de woning moet worden vergoed volgens de notariële akte van levering om de verdeling uit te voeren;
-
de totale kosten van:
- de afkoop van de toekomstige erfpachtcanonverplichtingen, mits de afkooptermijn tenminste gelijk is aan de looptijd van de lening; of
- het verkrijgen van het recht van volle eigendom van de grond.
-
Wanneer de kosten, zoals genoemd in Norm 3.2.2 sub b. t/m d., op de datum van het bindend aanbod van de lening nog niet exact bekend zijn, mogen deze worden bepaald op basis van een redelijke inschatting.
-
Indien sprake is van een opbouwproduct (zie deel 1: Definities) en de opgebouwde waarde hiervan wordt uiterlijk bij het passeren van de nieuwe lening afgelost op de hoofdsom, mag worden uitgegaan van de lagere hoofdsom.
-
De borgtochtprovisie wordt berekend over de gehele lening. Indien sprake is van een opgebouwde waarde (Norm 7.4) in een meeverbonden opbouwproduct (zie deel 1: Definities) bij het afsluiten van de lening, dan wordt er over de opgebouwde waarde geen borgtochtprovisie betaald.
Toelichting
Voor het oversluiten van een lening zonder NHG naar een lening met NHG is Norm 3.2 van toepassing. Oversluiten kan alleen als de nieuwe lening wordt gebruikt voor één of meer van de redenen, zoals beschreven in Norm 3.2.1 en alleen als is voldaan aan de Normen.
Onder het verbeteren van de individuele klantsituatie wordt één van de twee situaties, zoals beschreven in Norm 3.2.1. sub d, bedoeld. Wordt niet aan één van deze situaties voldaan, dan is oversluiten naar NHG onder het verbeteren van de individuele klantsituatie niet mogelijk. NHG vraagt geen extra bewijsstukken op om aan te tonen of hieraan wordt voldaan. Hoewel het in eerste instantie aan de adviseur is of de klant mogelijk gebruik zou kunnen maken van het vangnet van NHG, dient de geldverstrekker dit te beoordelen en bij twijfel contact op te nemen met de adviseur. NHG volgt de interpretatie van de geldverstrekker, tenzij het evident is dat de beoordeling anders had moeten uitvallen. Denk hierbij aan een lage LTV en/of LTI. Het gaat om de waarschijnlijkheid dat een consument daadwerkelijk de bescherming van NHG nodig gaat hebben. De reden om hier geen percentages aan te koppelen, is dat het nog steeds in het belang van de consument kan zijn om met een lage LTV en een hoge LTI over te sluiten naar een hypotheek met NHG. NHG staat niet alleen voor kwijtschelding van een potentiële restschuld, maar ook voor woningbehoud. Doordat NHG slechts een fractie van het dossier ziet, vertrouwt NHG op de expertise van de adviseur en geldverstrekker.
Met ‘substantieel’ in Norm 3.2.1. sub d wordt bedoeld dat het bij het omzetten van de lening niet om een symbolisch bedrag moet gaan. Voor NHG is het onmogelijk om algemene uitspraken te doen over wanneer iets als een symbolisch bedrag gezien dient te worden en wanneer niet. Dit is per hypotheekaanvraag verschillend. Wanneer van een bestaande aflossingsvrije hypotheek bijvoorbeeld € 1.000 wordt omgezet naar annuïteit/lineair, dan is het aannemelijk dat het gaat om een symbolische omzetting. Ook hierbij vertrouwt NHG op de expertise van de adviseur en geldverstrekker. NHG vraagt geen extra stukken op.
Voor de tweede situatie van Norm 3.2.1. sub d kan worden gedacht aan het volgende voorbeeld: Een geldnemer heeft moeite met het betalen van de maandlasten, maar heeft nog geen betalingsachterstand. Door over te sluiten naar een lening met NHG zullen de maandlasten € 150 lager zijn. Hierdoor kan de geldnemer in de woning blijven wonen. De lening dient wel aan de acceptatiecriteria van de Voorwaarden & Normen te voldoen.
Bij het oversluiten van een niet-NHG lening naar een lening met NHG mag de getaxeerde marktwaarde niet hoger zijn dan de van toepassing zijnde gemiddelde koopsom. Het is niet verplicht om de bijkomende kosten van oversluiten mee te financieren. Het is toegestaan om deze kosten uit eigen middelen te voldoen, waardoor de kostengrens volledig kan worden benut voor de uitstaande lening.
Het is niet toegestaan om de nieuwe lening te toetsen op basis van beheercriteria.