1.6 Gemiddelde koopsom en kostengrenzen
In het kort
Om in aanmerking te komen voor NHG zijn er voorwaarden gesteld aan de aanvragers en de woning. In deze norm lees je welke voorwaarden dit zijn.
- Over de toepassing Norm 1.1, 1.2 en 1.12
- Over de aanvragers Norm 1.3, 1.4, 1.13 en 1.14
- Over de borgstelling Norm 1.5 en 1.6
- Over de woning Norm 1.7, 1.8 en 1.11
- Over verbouwing (EBV) Norm 1.9 en 1.10
1.6 Gemiddelde koopsom en kostengrenzen
-
a. De gemiddelde koopsom voor woningen bedraagt € 325.000,-;
b. De kostengrens voor woningen zonder energiebesparende voorzieningen bedraagt € 325.000,-;
c. De kostengrens voor woningen met energiebesparende voorzieningen bedraagt € 344.500,-;
d. De kostengrens voor nieuwbouwwoningen bedraagt € 325.000,-;
e. De kostengrens voor nieuwbouwwoningen met aanvullende energiebesparende voorzieningen bedraagt € 344.500,-.
-
De kostengrens voor woonwagens bedraagt € 145.000,-.
-
De kostengrens voor woonwagenstandplaatsen bedraagt € 52.000,-.
1. een in het Europese deel van Nederland gelegen voor permanente bewoning bestemd en geschikt of geschikt te maken en als hoofdverblijf dienend gebouw of een gedeelte daarvan, vrij van huur(koop) en/of (vrucht)gebruik van de woning;
2. de bij dat gebouw behorende grond;
3. een het Europese deel van Nederland gelegen woonwagen voor permanente bewoning bestemd en geschikt of geschikt te maken en als hoofdverblijf dienend – niet zijnde een woonwagen met een eigen aandrijving of een woonwagen die ingevolge de Wegenverkeerswet zonder ontheffing over een weg mag worden voortbewogen – of woonwagenstandplaats die blijkens het bestemmingsplan is gelegen op een woonwagencentrum en dat niet is aangewezen om te worden opgeheven.
Toelichting
Sinds 1 januari 2021 is een nieuwe methodiek van toepassing voor het vaststellen van de kostengrens voor woningen. Deze methodiek is meer anticyclisch, sluit aan bij de gemiddelde huizenprijs en levert geen schokken op de koopwoningmarkt. Om aan dit doel te voldoen, hanteren we onder andere een correctiefactor. We hebben de correctiefactor zodanig bepaald, dat de kostengrens beter aansluit bij de werkelijke ontwikkelingen op de woningmarkt en het de toegankelijkheid waarborgt van het NHG-instrument op de lange termijn. Het gaat om een stabiele maar realistische kostengrens.
NHG streeft er met deze systematiek naar dat:
- Woningen waarvan de koopsom maximaal gelijk is aan de gemiddelde koopsom in Nederland bereikbaar zijn onder NHG;
- deze woning tegen de maximale, wettelijk vastgelegde LTV kan worden gefinancierd met NHG.
In de methodiek wordt de kostengrens voor woningen vastgesteld aan de hand van de gemiddelde koopsom in Nederland en vermeerderd met de wettelijke toegestane Loan To Value (LTV). Omdat de wettelijke LTV-percentages verschillend zijn voor het niet (100%) of wel (106%) treffen van energiebesparende voorzieningen, is het gevolg dat er voortaan sprake zal zijn van twee kostengrenzen voor woningen. Een kostengrens voor woningen zonder energiebesparende voorzieningen en een kostengrens voor woningen met energiebesparende voorzieningen.
De gemiddelde koopsom wordt bepaald aan de hand van de maandelijkse publicatie van het Kadaster van de gemiddelde koopsom in Nederland. Om de gemiddelde koopsom voor NHG te berekenen wordt de gemiddelde koopsom genomen over de afgelopen 39 maanden, rekenend vanaf augustus voorafgaand aan het jaar van wijziging en de uitkomst hiervan wordt vermeerderd met 6% (correctiefactor) en afgerond op de dichtstbijzijnde € 5.000,-.
Voorbeeld:
Als de gemiddelde koopsom over de afgelopen 39 maanden, volgens publicatie van het Kadaster, € 310.435,- is, dan wordt de gemiddelde koopsom vermeerderd met 6% afgerond op de dichtstbijzijnde € 5.000,-.. De berekening zou dan als volgt zijn: € 310.435,- + 6% = € 329.061,10. Dit wordt dan afgerond naar € 330.000,- en zou dan de nieuwe kostengrens zijn.
De nieuwe kostengrensmethodiek wordt in 3 stappen geïntroduceerd:
- Voor 2021 wordt de kostengrens gebaseerd op de afgelopen 15 maanden gerekend vanaf augustus 2020 en vermeerderd met 2%.
- Voor 2022 wordt de kostengrens gebaseerd op de afgelopen 27 maanden gerekend vanaf augustus 2021 en vermeerderd met 4%.
- Voor 2023 wordt de kostengrens gebaseerd op de afgelopen 39 maanden gerekend vanaf augustus 2022 en vermeerderd met 6%.
De gemiddelde koopsom voor de V&N 2021-1 is vastgesteld op € 325.000,-.
Let op:
Om in aanmerking te komen voor de verruimde kostengrens bij nieuwbouw, dienen er aanvullende energiebesparende voorzieningen getroffen te worden. Dit houdt in, dat de reguliere aannemingsovereenkomst aan het bouwbesluit 2012 dient te voldoen en dat uit de meerwerklijst de aanvullende EBV dienen te blijken. De EBV mogen dus niet noodzakelijk zijn voor het voldoen aan de Bijna Energieneutrale Gebouw Eisen (BENG-eisen vanaf 2021) of een EPC van 0,4 (eisen voor 2021) en het verkrijgen van de bouwgunning. Maar mogen alleen als extra bovenop de minimale eisen zijn. Wanneer de EPC gelijk of lager is dan 0 (eisen voor 2021) of met een maximaal primair fossiel energiegebruik dat gelijk is aan of lager is dan 0 kWh/m2 per jaar (eisen vanaf 2021)en dit blijkt uit de aannemingsovereenkomst, dan mag er ook gebruik gemaakt worden van de verruimde kostengrens bij nieuwbouw. Hier hoeft geen aanvullende documentatie voor te worden overgelegd anders dan de aanneemovereenkomst waar dit uit blijkt.
Voor woonwagens en woonwagenstandplaatsen is een afwijkende kostengrens van toepassing. Deze wordt jaarlijks ook geïndexeerd. Hierbij hanteert NHG het jaarlijkse inflatiepercentage dat bekend was op 1 januari van het jaar dat de Voorwaarden en Normen gepubliceerd zijn (dus 1 januari 2020 voor V&N 2021). De bestaande hoofdsom word geïndexeerd met dit inflatiepercentage en afgerond op de dichtstbijzijnde € 1.000.
Het is niet toegestaan de kostengrenzen bij elkaar op te tellen indien sprake is van een gezamenlijke aankoop van een woonwagen en een woonwagenstandplaats. In dat geval moet men voldoen aan beide kostengrenzen afzonderlijk.