2.3 Aankoop nieuwbouwwoning

Bij de aankoop van een nieuwbouwwoning kan slechts tot maximaal de waarde van de woning worden gefinancierd. Omdat de waarde van de woning is gedefinieerd (zie definities) vallen geen andere kosten meer onder de kosten verkrijgen in eigendom van de woning.

Indien bij een nieuwbouwwoning sprake is van het afkopen van de erfpacht, kan deze afkoopsom onder ‘de kosten van de grond’ worden opgenomen, indien kan worden aangetoond dat het afkopen van de erfpacht leidt tot een stijging van de woningwaarde. Dit kan worden aangetoond bijvoorbeeld aan de hand van een taxatierapport.

Indien het meerwerk dat noodzakelijk is om de woning geschikt te maken voor bewoning zoals een keuken, badkamer en toilet, uit eigen middelen wordt betaald, moeten deze kosten worden meegerekend om de kosten voor het verkrijgen in eigendom van de woning te kunnen bepalen. Alle kosten dienen bij de geldverstrekker in depot te worden gehouden, ook indien sprake is van inbreng van eigen middelen.

In het geval van renteverlies tijdens de bouw is het mogelijk om deze mee te financieren. Deze kosten tellen mee voor de waarde en voor de kostengrens. Het is van belang dat er een reële schatting wordt gemaakt. Overschot van het renteverlies tijdens de bouw dient altijd afgelost te worden op de lening.

Het kan voorkomen dat tijdens de bouwperiode blijkt dat de geldnemer een grotere behoefte heeft om de meegefinancierde bouwrente aan te wenden voor ander meerwerk dan in eerste instantie is gekozen. Mits de uitbetaling van de gelden conform Artikel B5 plaatsvindt, is het de geldverstrekker toegestaan hieraan haar medewerking te verlenen.

Normaliter worden bij nieuwbouwwoningen de exploitatiekosten van de grond door de gemeente doorberekend aan de aannemer die verplicht is over dit bedrag btw te berekenen. Momenteel komt het echter voor dat deze exploitatiekosten van de grond rechtstreeks in rekening wordt gebracht bij de geldnemer. De gemeente is vrijgesteld van btw en door deze kosten direct in rekening te brengen bij de geldnemer, hoeft de geldnemer ook geen btw hierover te betalen.

Deze constructie kan echter alleen indien er een rechtstreekse relatie bestaat tussen gemeente en de geldnemer. De hiertoe door de gemeente af te geven ‘omgevingsvergunning’ dient dus op naam te staan van de geldnemer. De aannemer zal in de meeste gevallen in de koop-/aannemingsovereenkomst opnemen dat de aannemer de omgevingsvergunning op naam en voor rekening en risico aanvraagt bij de gemeente. Dit kan echter ook zijn geregeld in een afzonderlijke overeenkomst. In beide gevallen maken de kosten voor het verkrijgen van de omgevingsvergunning volledig onderdeel uit van de kosten voor het verkrijgen in eigendom van de nieuwbouwwoning.

Mede tegen de achtergrond van de kredietcrisis heeft de stichting besloten dat bij aankoop van een nieuwbouwwoning zekerheid dient te bestaan dat, indien de bouwer van de aan te kopen woning failliet gaat, de nieuwbouwwoning alsnog kan worden afgebouwd zonder dat hieraan kosten zijn verbonden voor de koper. Deze zekerheid wordt verkregen door een waarborgcertificaat met het keurmerk van Stichting GarantieWoning. In sommige gevallen wordt een woning gekocht die al is afgebouwd. In dit geval is het alleen mogelijk om deze als nieuwbouw te behandelen als het waarborgcertificaat is opgenomen in de koop(-/aanneem)overeenkomst. Dit geldt ook voor vernieuwbouw constructies waarbij een bestaand object wordt omgebouwd naar een woning. Het keurmerk wordt door Stichting GarantieWoning afgegeven aan waarborgende instellingen. Het keurmerk blijkt uit de aanhef of titel van de koop-/aannemingsovereenkomst.

Woningcorporaties kunnen ook optreden als verkoper van nieuwbouwwoningen. Omdat woningcorporaties een financiële achtervangconstructie hebben met het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw, is de kans dat financiële problemen bij de woningcorporatie leiden tot het niet afbouwen van de woning te verwaarlozen. Om die reden stemt de stichting in met een afbouwgarantie die is afgegeven door een woningcorporatie. Deze afbouwgarantie dient te worden vastgelegd in de koop-/aannemingsovereenkomst.

De stichting wordt regelmatig geconfronteerd met vragen over de aankoop van een nieuwbouwwoning waarbij men het meerwerk wil betalen uit eigen middelen of uit een lening zonder NHG. Dit is mogelijk mits het bedrag van de aankoop van de woning inclusief de kosten voor meerwerk de kostengrens voor woningen niet overstijgt. In deze situatie dienen de lasten van de lening zonder NHG in de toetsing te worden meegenomen als een overige financiële verplichting. Let op: ook in deze gevallen dient het volledige bedrag van de kosten voor de aankoop van de woning, inclusief meerwerk, in depot te worden gehouden bij de geldverstrekker.

Het komt bij nieuwbouwwoningen voor dat een bepaald bedrag moet worden betaald voor een optie tot aankoop van de nieuwbouwwoning. Dit bedrag gaat vooralsnog van de koopsom af maar moet wel bij de overdracht van de woning worden betaald. Omdat dit bedrag geen onderdeel uitmaakt van de koopsom, blijft dit bedrag buiten beschouwing voor de bepaling van de kosten voor het verkrijgen in eigendom. Derhalve kan dit bedrag niet worden meegefinancierd in de lening met NHG.

Het komt voor dat de nieuwbouwwoning reeds is afgebouwd en er geen termijnen meer verschuldigd zijn. In dat geval mag de aanvraag ook als aankoop bestaande bouw conform Norm 2.2 beoordeeld worden.