De woningfinanciering in Nederland is verantwoorder geworden, maar het altijd beter. Zo hebben flexwerkers, zzp'ers, starters en ouderen dringend een steuntje in de rug nodig. Het Waarborgfonds Eigen Woningen wil daarin voorzien. Directeur Arjen Gielen vertelt.
Of de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) aan betekenis heeft verloren nu de bomen in een groot deel van ons land weer tot in de hemel lijken te groeien? Directeur Arjen Gielen van de organisatie achter de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) ontkent het even vriendelijk als beslist. "Tijdens de financiële crisis hebben wij onze functie heel goed vervuld: de afgelopen tien jaar moesten we 24.000 keer bijspringen. Soms om mensen te helpen om in hun huis te blijven wonen, soms om hun restschuld bij verkoop kwijt te schelden. Maar als je in crisistijd als vangnet wilt fungeren, moet je ook in goede tijden beschikbaar zijn om hypotheken met garanties te verstrekken. Want er komt ongetwijfeld weer een nieuwe crisis." Het Waarborgfonds heeft 1,3 miljoen hypotheken in portefeuille. Volgens Gielen is de rol van het fonds de afgelopen jaren veranderd. Het gaat niet alleen om garantstaan voor als het misgaat, maar ook om de rol 'aan de voorkant' van de hypotheekverstrekking. "Wij spelen in op de maatschappelijke ontwikkelingen. De omvang van de niet-traditionele doelgroep op de woningmarkt groeit en juist daar hebben mensen behoefte aan een helpende hand om een hypothecaire lening te krijgen. De woningfinanciering kan nog steeds beter in Nederland."
Aan welke specifieke doelgroepen denkt u dan?
"Het aantal mensen zonder vast dienstverband neemt alleen maar toe. Daarom zijn wij eind 2016 een initiatief gestart waarbij zzp'ers al na één jaar zelfstandig ondernemerschap een hypotheek met NHG-garantie kunnen krijgen en niet pas na drie jaar. De vraag naar de inkomensverklaringen waarmee hun toetsinkomen wordt vastgesteld loopt goed. Ook flexwerkers willen we meer mogelijkheden bieden. Met een perspectiefverklaring kunnen ook zij al na één jaar een hypotheek met NHG krijgen. Het idee is om niet naar hun huidige inkomen, maar naar het inkomensperspectief te kijken. Bij beide varianten komt het neer op meer maatwerk bij het beoordelen van de inkomensgeschiedenis van mensen. Ons doel is natuurlijk dat steeds meer hypotheekverstrekkers deze lijn gaan volgen."
En senioren?
"Er komt een enorme golf aan van ouderen die hun woning willen aanpassen en daarvoor hun hypotheek moeten verzwaren, maar geen hoog inkomen hebben. Waar de markt dit laat liggen, springen wij in het gat. Denk ook aan ouderen die na hun pensioen een lager inkomen krijgen, maar wél in hun huis willen blijven wonen. Samen met hypotheekverstrekkers, hypotheekadviseurs en ouderenorganisaties zijn we nu aan het nadenken over producten die we voor deze doelgroep in de markt kunnen zetten."
Ook starters hebben het moeilijk op de woningmarkt.
"Ik pleit er nadrukkelijk niet voor om voor hen de financieringsnormen te verruimen. We hebben de afgelopen tijd juist toegewerkt naar een veilige hypotheekverstrekking en dat moet niet op de helling komen te staan. Bovendien zijn starters niet geholpen met een beetje meer leenruimte, want ook dan delven ze nog steeds het onderspit in een oververhitte woningmarkt. Het is wel verstandig om hun de mogelijkheid te geven de premiekosten van NHG mee te financieren. We merken namelijk dat starters vaak financieren tegen de maximale LTV (hypotheek in relatie tot waarde huis), waardoor de bijkomende kosten uit hun eigen portemonnee moeten komen. Steeds meer starters sluiten daarom geen hypotheek met NHG af en dat is een risico."
De nieuwe Nibudnormen benoemen de extra lasten die gepaard gaan met een koopwoning. De Hypotheekshop roept jullie op om deze 'explainsituatie' (mogelijkheid om van de standaardnorm af te kunnen wijken; red.) op te nemen in het acceptatiebeleid. Dit is gunstig voor starters en huurders die willen kopen.
"In de huidige markt is het vrij normaal dat iemand wel 1200 euro aan huur mag betalen, maar geen 800 euro aan hypotheeklasten. Aan de andere kant worden de huren ieder jaar hoger en blijven hypotheeklasten tien tot twintig jaar gelijk. Hoewel deze lasten dus niet één op één vergelijkbaar zijn, zien wij ook wel dat deze verschillen bijzonder groot zijn. Voor iedere woningzoekende moet het uitgangspunt zijn dat hij de woonlasten verantwoord kan dragen. Dat geldt zowel voor huur als koop."
Wat zou u het eerste doen als u de nieuwe minister van Wonen was?
"De geringe beschikbaarheid van woningen is op dit moment het grootste probleem op de woningmarkt. Dit zorgt voor schaarste en in sommige regio's voor oververhitting. Kopers worden in die regio's gedwongen om overhaaste beslissingen te nemen, waardoor ze hun koopwoning soms niet verantwoord financieren. Het is goed dat minister Ollongren in gesprek gaat met gemeenten, woningcorporaties, bouwers en investeerders om de woningbouwproductie te versnellen. Het komt nu aan op concrete afspraken op korte termijn."
Is het slim dat de restschuldregeling is afgeschaft?
"Het aantal verliezen waarbij wij in actie komen, neemt enorm af. Hetzelfde geldt voor het aantal huizen dat onder water staat. Wij verwachten dat eind 2018 weer het niveau van voor de crisis is bereikt. Aan alle crisismaatregelen komt een einde, dus op zichzelf is het logisch dat de restschuldregeling eindigt. Het is alleen jammer dat dit niet net een jaar later gebeurt."
Zit er op korte termijn een NHG-premieverlaging in?
"Voor de crisis was de premie 0,55 procent van het hypotheekbedrag, nu 1 procent. Deze premie dekt de verwachte kosten. Bedenk wel dat we voor de crisis veel minder hypotheken onder ons hadden dan nu. Omdat we de komende tijd een daling van het aantal restschulden verwachten, zou in theorie een verlaging mogelijk zijn. Dit moet uiteraard wel passen binnen de principes van verstandig fondsbeheer."
Uit onderzoek van het Centraal Planbureau (CPB) blijkt dat verhoging van de NHG-kostengrens tijdens de crisis niet tot meer woningverkopen heeft geleid.
"Kostengrensverhoging was destijds een wens van de politiek. De hoop was dat dit de doorstroming op de woningmarkt op gang zou brengen. Het CPB concludeert nu dat deze verhoging niet dat effect heeft gehad. Dat is jammer, want hoe meer instrumenten je hebt, hoe beter."
In een column op onze website werd gepleit voor verhoging van de kostengrens naar 350.000 euro. Dit zou alleen al slim zijn omdat het Rijk zo miljoenen euro bespaart aan belastingteruggave.
"Wij doen ons werk primair voor de woonconsument, samen met de geldverstrekkers. Dat het per saldo belastinginkomsten oplevert, is mooi meegenomen, maar mag nooit de reden zijn om de kostengrens te verhogen. Een ander beleidsmatig argument is dat bij de huidige grens een te groot deel van de woningmarkt niet onder NHG valt. In de Tweede Kamer pleiten sommige partijen er dan ook voor om de kostengrens te verhogen in Amsterdam en andere stedelijke gebieden. Daar help je de starters en de lagere en middeninkomens echter niet mee. Hun inkomen is immers ontoereikend om dit hogere bedrag te lenen. Zo'n maatregel leidt er alleen toe dat je ook hogere inkomens de kans geeft om zich te verzekeren met NHG. Als dat de politieke bedoeling is, gaat het werken. Anders niet."
Tot slot: hebben we iets geleerd van de crisis?
"De hypotheekverstrekking is nu een stuk verantwoorder dan voorheen. Daarnaast snappen hypotheekverstrekkers en -adviseurs beter dat goed hypotheekbeheer noodzakelijk is. Tijdens de crisis is iedereen zich ervan bewust geworden dat het opeens kan misgaan en dat mensen niet op elk moment in hun leven dezelfde woonlasten kunnen dragen. Het is dus zaak dat hypotheekverstrekkers en -adviseurs hun klanten goed volgen en tijdens belangrijke lifeevents een passend aanbod doen. Maar goed, dit is de theorie en de praktijk is weerbarstig. Zeker in de huidige oververhitte woningmarkt wordt het spannend of woonconsumenten, banken en verzekeraars toch niet weer de randen gaan opzoeken."