V&N 2023 Event: vragen en antwoorden

Geldverstrekkers hoeven dit niet te controleren. Aanbieders van constructies moeten daar zelf op letten, dat geeft NHG specifiek aan in de toestemmingsbrief. Doet een aanbieder dat niet, dan loopt die het risico om van de lijst van NHG verwijderd te worden. 

NHG heeft tijdens de ontwikkeling van criteria regelmatig contact gehad met meerdere aanbieders, om zaken te toetsen en wederzijds kennis te delen. Dit heeft er al toe geleid dat enkele gemeentes constructies hebben aangepast. Ook de beoordeling van constructies verloopt in goed overleg, we zien dat het toetskader goed wordt opgepakt.  

Dit wordt zichtbaar in de meldsoftware van NHG. Bij toetsing en melding moet de betreffende constructie worden ingevuld. Daarmee is dan meteen bekend of het om een constructie met vermogensrisico gaat, hiermee wordt in de verdere berekening rekening gehouden.

Nee, de bijsluiter is niet volledig gestandaardiseerd, de diversiteit aan constructies is daarvoor te groot. Wel is er een handleiding opgesteld met aanwijzingen waar een bijsluiter aan moet voldoen en welke elementen moeten worden opgenomen. NHG beoordeelt vooraf of de bijsluiter compleet en voldoende helder is. Bijsluiters zijn te raadplegen op de website van de betreffende aanbieder. 

Wanneer een eerder geaccepteerde constructie per 1 januari niet langer op de lijst met goedgekeurde constructies staat, dan kan het voorkomen dat een consument hier nadelige gevolgen van ondervindt. Dat wil NHG uiteraard niet, het klantbelang staat voorop. Leg individuele gevallen aan NHG voor, dan kijken wij naar een maatwerkoplossing. Overschrijding van de kostengrens is echter in geen enkel geval bespreekbaar.  

Ja is inderdaad mogelijk. NHG vindt echter ook dat goede constructies kunnen helpen om woningen betaalbaar te maken. We kunnen groepen consumenten die op die manier toch de mogelijkheid hebben om een eigen woning te kopen, niet zomaar laten zitten door niet langer financiering in combinatie met een constructie toe te staan. 

De verdeling van een te nemen verlies tussen consument en aanbieder minimaal moet gelijk zijn aan de verdeling van een winst. Elke verhouding is daarbij akkoord (bijvoorbeeld 70-30 of 50-50). 

Dat is een doorlopend proces. Zodra een constructie wordt geaccepteerd door NHG, dan wordt deze op de lijst geplaatst. Tot 1 januari 2023 verandert er niets aan de lijst met constructies die op basis van het oude beleid zijn geaccepteerd.  Maar het kan voorkomen dat enkele van deze constructies per 1 januari 2023 van de lijst verdwijnen omdat zij (nog) niet zijn geaccepteerd. 

Ja, de nieuwe rekenregels en wijze van toetsen/ melden worden volledig ingebouwd in de WSDL en in het Portaal. Met HDN lopen gesprekken hierover.

NHG kan geaccepteerde constructies direct op de lijst zetten, maar we beseffen dat er enige doorlooptijd nodig is om systemen of software daarop aan te passen. Dat geldt overigens ook voor ons eigen portaal. We zullen een proces inrichten dat elke nieuw geaccepteerde constructie gemeld wordt aan geldverstrekkers.

Dat moet herkenbaar zijn aan de naam van de constructie. Aan specifieke doelgroep- of projectconstructies is altijd een specifieke naam gekoppeld (zoals Koopstart, Startershulp, etc.)  Een tweede indicatie is de datum van de algemene bepalingen. Valt deze datum na 1 juli 2022? Dan is de kans groot dat dit een nieuwe constructie betreft. Bij twijfel zijn wij goed bereikbaar om hier antwoord op te geven.  

Ja, dat kan voorkomen. Voor de bepaling of wij een hypotheek met de betreffende constructie accepteren is de datum bindend aanbod leidend, zoals dat ook geldt voor bijvoorbeeld de Nibud normen. Het kan overigens ook gebeuren dat een constructie in januari 2023 tijdelijk niet op de lijst staat omdat het acceptatieproces nog loopt.   

We begrijpen dat dit in sommige gevallen een lastig overgangsmoment kan zijn, we moeten echter een grens stellen. We verwachten geen grote problemen. Mocht er in de eerste week van januari toch een specifieke probleemgeval zijn, neem contact op met NHG.

Voor dit soort gevallen wordt binnen de WSDL en het portaal een aparte optie voor gemaakt, zodat deze constructies bij goedgekeurd maatwerk toch kunnen worden gemeld.

We hebben nog geen pasklaar antwoord. We blijven doorontwikkelen en zijn voortdurend in gesprek. We willen heel graag dat dit toetskader doorgroeit naar bredere acceptatie. 

Nee, het oude model vervalt niet. Wij accepteren ook het oude model. Het nieuwe model zonder geslachtsvermelding wordt wel ons standaardmodel. 

We hebben geconstateerd dat een aantal werkgevers het geslacht van een medewerker niet meer vast legt waardoor het geslacht niet meer op de werkgeversverklaring kan worden ingevuld. De aanleiding van de wijziging is op dit moment om deze drempel weg te nemen in het acceptatieproces.  

Het in het geheel niet meer uitvragen van het geslacht is een breder maatschappelijke vraagstuk waar we sectorbreed afspraken over moeten maken   

Ja, de mogelijkheid om aanvullend te lenen geldt voor een verbouwing bij een bestaande woningen en bij bouw van een nieuwbouwwoning. De van toepassing zijnde kostengrens mag uiteraard niet worden overschreden.

Dit valt onder zorgplicht van adviseur en geldverstrekker. Voor NHG geldt dat de kostengrenzen niet mogen worden overschreden.

Uitgangspunt voor NHG is dat een wijziging mag worden doorgevoerd in de verbouwingsplannen. Ook van EBV naar reguliere kwaliteitsverbetering. Zolang de eindsituatie maar past binnen de maximale van toepassing zijnde LTI en LTV. De geldverstrekker volgt hierin zijn eigen beleid. Of een geldverstrekker opnieuw toetst is dus ook aan de geldverstrekker. De van toepassing zijnde kostengrens mag uiteraard niet worden overschreden.   

Nee, dat hoeft niet. 

Uitgangspunt voor NHG is dat een wijziging mag worden doorgevoerd in de verbouwingsplannen. Zolang de eindsituatie maar past binnen de maximale van toepassing zijnde LTI en LTV. De geldverstrekker volgt hierin zijn eigen beleid. Of een geldverstrekker opnieuw toetst en met welke gegevens is ook aan de geldverstrekker. 

Ja, de kostengrens is altijd van toepassing. Het is aan de geldverstrekker om in te schatten of een taxatierapport nodig is om te kunnen bepalen of de wijziging nog past binnen de kostengrens.  NHG sluit zich aan bij de inschatting van de geldverstrekker. 

NHG bepaalt -in lijn met BGfo- dat de waarde van de nieuwbouwwoning als volgt wordt bepaald: “de koop-/aannemingssom dan wel de kosten volgens de begroting van een bouwkundig bedrijf, eventueel (indien en voor zover niet begrepen onder de koop-/aannemingssom) vermeerderd met: a. de kosten van de grond; b. de kosten van meerwerk en/of de kosten van energiebesparende voorzieningen; c. bouwrente; d. renteverlies tijdens de bouwperiode; e. de kosten van aansluiting op de nutsvoorzieningen; f. de kosten van de bouw; verminderd met de kosten van minderwerk” 

Als de geldverstrekker van oordeel is dat bepaalde kosten zijn ten behoeve van de eigen woning en onderdeel van BGfo, dan kan je de kosten meenemen in de waarde van de nieuwbouwwoning.  

• Kosten die in Box 3 vallen, vallen niet onder de waarde van de nieuwbouwwoning. Het moet immers wel gaan om kosten ten behoeve van de eigen woning.   
• Kosten voor de afbouwgarantie vallen dus alleen onder de waarde van de woning als ze vallen onder BGfo en als ze vallen onder de eigen woning.  

NHG is in die situaties nog niet van toepassing. NHG geldt onder de opschortende voorwaarde dat de nieuwbouwwoning feitelijk bewoonbaar en dus opgeleverd is. 

Dat valt moeilijk te controleren. Maar soms is het evident. We zijn in gesprek met NRVT om de controle uit te breiden. De NRVT controleert taxateurs nu al op betrokkenheid bij de koop. Controle op betrokkenheid bij de bouwkundige zou daar een aanvulling op kunnen zijn.  

Ja, daar wordt op dezelfde manier naar gekeken. Een bouwkundige moet onafhankelijk zijn van de taxateur. Dat is niet het geval als een bouwkundige en taxateur in hetzelfde bedrijf werken.  

De beoordeling wanneer een bouwkundig rapport moet worden opgemaakt volgt uit het taxatierapport. Bijvoorbeeld als de direct noodzakelijk kosten onder de 10% blijven, hoeft de geldverstrekker de kosten niet in depot te nemen.  

De geldverstrekker mag bij een bestaande eigenwoning schuld bij het wijzigen of vervangen van de lening de lening geheel of gedeeltelijke aflossingsvrij maken mits het aflossingsvrije gedeelte niet meer bedraagt dan 50% van de huidige waarde van de woning. Dit heeft als voordeel dat het aflossingsvrije deel past bij de actuele marktsituatie. Bij een dalende markt daalt het aflossingsvrije deel immers mee.  

Een modelmatige waardebepaling is niet akkoord. Een desktoptaxatie wel.  

De waarde van een bestaande woning met NHG is de marktwaarde vrij van huur en gebruik (eventueel na verbouwing) blijkens een regulier taxatierapport dat is uitgebracht door tussenkomst van een gecertificeerd validatie-instituut, óf de marktwaarde vrij van huur en gebruik blijkens een desktoptaxatie. 

De mogelijkheden om de lening deels aflossingsvrij te verstrekken of te wijzigen veranderen niet. Het is alleen toegestaan een lening aflossingsvrij te wijzigen of veranderen als sprake is van een bestaande eigen woningschuld. Wat we hebben aangepast, is dat het aflossingsvrije gedeelte in die situaties niet meer mag bedragen dan 50% van de actuele waarde van de woning (dit was de oorspronkelijke waarde van de woning).  

Het klopt dat dit voor de consument -afhankelijk van de marktsituatie-  kan leiden tot een hoger of lager aflossingsvrij bedrag.