3.1 Oversluiten van NHG naar NHG

  • 3.1.1

    In de situatie dat de geldnemer in dezelfde woning blijft wonen en een nieuwe lening aanvraagt ter aflossing van de bestaande lening die is verstrekt door een andere geldverstrekker met een borgstelling in de zin van artikel 7:850 BW, kan een nieuwe borgstelling door een nieuwe geldverstrekker worden verkregen

  • 3.1.2

    De nieuwe geldverstrekker kan de Normen 2020-2 buiten beschouwing laten, met uitzondering van Norm 3.1.3, 3.1.6, 5.1.3, 5.1.4 en 5.2, indien de hoofdsom van de nieuwe lening niet hoger is dan de som van:  

    a. het af te lossen bedrag van de bestaande lening met een borgstelling; 
    b. de kosten die verband houden met het afsluiten van de nieuwe lening; en 
    c. de kosten die verband houden met de aflossing van de bestaande lening. 

    Op het moment van toetsen mag er geen sprake zijn van actuele betalingsachterstanden op de hypotheek en/of overige financiële verplichtingen. Om dit te beoordelen is de geldverstrekker verplicht om conform Norm 1.13 een BKR-toets uit te voeren. Een eventuele 2-codering die volgens het BKR is hersteld of afgelost mag buiten beschouwing worden gelaten. Daarnaast dient een SFH-toets te worden uitgevoerd conform Norm 1.14. Indien de klant is opgenomen in het SFH-systeem, is het overnemen van de borgtocht niet toegestaan.    

  • 3.1.3

    Wanneer de kosten, zoals genoemd in Norm 3.1.2 sub b en c, op de datum van het bindend aanbod van de lening niet exact bekend zijn, mogen deze worden bepaald op basis van een redelijke inschatting. 

  • 3.1.4

    Indien de hoofdsom van de nieuwe lening hoger is dan in Norm 3.1.2 beschreven, of de looptijd van de lening verandert ten opzichte van de oorspronkelijke lening, moet worden voldaan aan de Normen 2020-2. De hogere hoofdsom van de nieuwe lening dient gebruikt te worden voor: 

    a. kwaliteitsverbetering en/of energiebesparende voorzieningen (Norm 3.4.1); 
    b. relatiebeëindiging of erfopvolging (Norm 3.4.2); 
    c. afkoop erfpacht of verkrijgen volle eigendom van de grond (Norm 3.4.3); of 
    d. het verbeteren van de individuele klantsituatie (Norm 3.4.4). 

    Indien sprake is van een nieuwe lening mede ter aflossing van een lening met een borgstelling in de zin van artikel 7:850 BW in combinatie met het aflossen van een hypothecaire- of fiscale lening zonder een borgstelling, dan mag de nieuwe lening betrekking hebben op beide af te lossen leningen. 

  • 3.1.5

    Indien sprake is van een opbouwproduct (zie deel 1: definities) en de opgebouwde waarde hiervan wordt uiterlijk bij het passeren van de nieuwe lening afgelost op de hoofdsom, mag worden uitgegaan van de lagere hoofdsom

  • 3.1.6

    De borgtochtprovisie wordt berekend over het verschil tussen de hoogte van de totale hoofdsom van de nieuwe lening en de restantschuld van de bestaande lening (zie deel 1: definities). Indien sprake is van een opgebouwde waarde (Norm 7.4) in een meeverbonden opbouwproduct (zie deel 1: definities) bij het afsluiten van de lening, dan hoeft er over de opgebouwde waarde geen borgtochtprovisie te worden betaald.  

  • 3.1.7

    De totale hoofdsom van de lening mag niet meer bedragen dan de van toepassing zijnde kostengrens (zie Norm 1.6). 

  • 3.1.8

    De totale hoofdsom van de lening mag niet meer bedragen dan het van toepassing zijnde percentage van de waarde van de woning (zie Norm 5.1.2).

  • 3.1.9

    Indien een betaling verwachte verlies door de stichting is gedaan en de lening wordt overgesloten, dan zal de oorspronkelijke geldverstrekker de betaling verwachte verlies binnen één maand na aflossing aan de stichting terugbetalen.

Wanneer de geldnemer reeds eigenaar-bewoner is van een woning, is het mogelijk om een bestaande lening over te sluiten naar een lening onder borgtocht van NHG. Dit geldt zowel voor een bestaande lening met als zonder NHG. Daarnaast is het ook mogelijk om voor zowel een bestaande lening met als zonder NHG een aanvullende lening met NHG te verstrekken.

Deze Norm is opgedeeld in de volgende onderwerpen:

a.     oversluiten van NHG naar NHG (Norm 3.1);

b.     oversluiten van niet-NHG naar NHG (Norm 3.2); en

c.     aanvullende lening (Norm 3.3).

In Norm 3.4 staat beschreven welke toegestane kosten bij oversluiten of een aanvullende lening meegefinancierd mogen worden.

Naast het één op één oversluiten van een bestaande lening met NHG, is het mogelijk om in de volgende situaties over te sluiten naar een lening met NHG of een aanvullende lening af te sluiten met NHG:

a.     kwaliteitsverbetering en/of energiebesparende voorzieningen;

b.     relatiebeëindiging of erfopvolging;

c.     afkoop erfpacht of verkrijgen volle eigendom van de grond;

d.     indien door oversluiting de klantsituatie verbetert;

e.      indien voor het aflossen van een reeds bestaande SVN starterslening een aanvullende lening benodigd is.

Een aantal kosten zijn op het moment van uitbrengen van het bindend aanbod nog niet definitief vast te stellen. In Norm 3.4 staat beschreven welke kosten mogen worden bepaald op basis van een redelijke inschatting. Wanneer bij het ingaan van de lening de daadwerkelijke kosten hoger of lager zijn, is dit niet van invloed op de borgstelling.

Indien sprake is van het oversluiten van een hypotheek, kunnen de hypothecaire- en/of fiscale lening(en) worden betrokken in de nieuwe lening met NHG. Onder een fiscale lening valt bijvoorbeeld een lening bij een familielid of de eigen onderneming die is aangemerkt als de eigenwoningschuld. Het inlossen van een hypothecaire en/of fiscale lening(en) is niet mogelijk bij een aanvullende lening.

Als de lening hoger is dan het van toepassing zijnde percentage van de waarde van de woning, dan dient de geldnemer het verschil af te lossen uit eigen middelen of uit een financiering zonder NHG. De eventuele financiering dient in de toetsing te worden betrokken als een overige financiële verplichting.

3.1       Oversluiten van NHG naar NHG

Norm 3.1.1 en 3.1.2 zijn van toepassing in de situatie dat een bestaande lening met NHG wordt overgesloten naar een lening met NHG bij een andere geldverstrekker. Het is onder Norm 3.1.1 en 3.1.2 niet mogelijk om een lening over te sluiten waarbij een deel van de lening met en een deel zonder NHG is. Wanneer er aan Norm 3.1.1 en 3.1.2 is voldaan, krijgt de nieuwe geldverstrekker een nieuwe borgstelling. 

Indien de hypotheek volgens Norm 3.1.1 en 3.1.2 wordt overgesloten, is een toets op LTI en LTV voor NHG niet verplicht. Voor NHG zijn in deze situatie alleen een geldig identiteitsbewijs van de aanvrager(s) en een opgave van de huidige restantschuld verplicht. Het onderpand mag niet aangepast worden, indien er gebruik gemaakt wordt van de vrijstelling van de LTV toets. De geldverstrekker is vrij in haar keuze om een toets op LTI en LTV te verrichten en aanvullende stukken op te vragen.

Wanneer het oversluiten van NHG naar NHG niet voldoet aan Norm 3.1.1 en 3.1.2, is automatisch Norm 3.1.4 van toepassing. Oversluiten kan alleen in combinatie met de redenen, zoals beschreven in Norm 3.1.4. 

Bij oversluiten volgens Norm 3.1.4 gelden de Voorwaarden & Normen 2020-2. In deze situatie dient wel een toets op LTI en LTV te worden uitgevoerd en aan de overige Normen te worden voldaan. Onder Norm 3.1.4 is het mogelijk om de nieuwe lening met NHG te gebruiken voor het aflossen van een bestaande lening met een deel met NHG en een deel zonder NHG. De hoofdsom van de lening mag bij oversluiten volgens deze Norm niet meer bedragen dan de van toepassing zijnde kostengrens. Door de geldverstrekker dienen de stukken conform de checklist te worden opgevraagd. Voor het bepalen van de oorspronkelijke NHG lening heeft NHG geen vormvereiste vastgelegd. Het is aan de geldverstrekker om dit te bepalen en vast te leggen in het dossier.

Het is niet toegestaan om de nieuwe lening te toetsen op basis van beheercriteria. 

Als een lening wordt overgesloten, dient een betaling verwachte verlies die met betrekking tot die lening is gedaan door de geldverstrekker te worden terugbetaald.