8.1 Aankoop woning bij pensioen

  • 8.1.1

    Indien bij de aankoop van de woning de financiering op basis van Norm 7.1.2 niet mogelijk is voor een senior die op de datum bindend aanbod de AOW-leeftijd heeft bereikt, dan mag de financieringslast die van toepassing is op het moment van het bereiken van de AOW-leeftijd worden vastgesteld op basis van de werkelijke lasten in plaats van annuïtaire lasten, mits:
    a. de senior op de datum bindend aanbod al een woning in eigendom heeft en naar een andere woning verhuist die als hoofdverblijf dient;
    b. de werkelijke maandlast van de aangevraagde lening gelijk of lager is dan de huidige werkelijke maandlast;
    c. de werkelijke maandlast van de aangevraagde lening gelijk of lager is dan de toegestane financieringslast;
    d. het bereiken van het einde van de looptijd van een eventueel aflossingsvrij leningdeel op zichzelf geen reden is om de lening op te eisen;
    e. de rentevastperiode minimaal 20 jaar bedraagt.
    f. Een kortere rentevastperiode met een minimum van 10 jaar is toegestaan wanneer:
    o de leeftijd van de jongste partner aan het einde van de rentevastperiode minimaal 85 jaar is; of
    o de lening aan het einde van de rentevastperiode minder bedraagt dan 50% van de waarde van de woning. Om overkreditering te voorkomen dient de geldverstrekker zorg te dragen dat de klant het renterisico van een kortere rentevastperiode kan dragen.

8.1 Aankoop woning bij pensioen

Het WEW heeft de problematiek onderkend van senioren die graag willen verhuizen, maar die door acceptatiekaders belemmeringen ondervinden. Het WEW heeft voor deze groep verantwoorde ruimte willen bieden. De ruimte wordt gevonden door het toepassen van een werkelijke lasten toets. Daar tegenover staan kaders die de financiering verantwoord maken.

Lagere maandlasten
Eén van de uitgangspunten om een aangepast acceptatiekader toe te staan voor deze doelgroep is dat de betaalbaarheid van de woonlasten verbetert of in ieder geval gelijk blijft. Hier wordt invulling aan gegeven door de voorwaarde dat de nieuwe werkelijke maandlasten gelijk of lager dienen te zijn dan de huidige werkelijke maandlasten en gelijk of lager blijven dan de toegestane financieringslast.

Er zijn situaties waarbij het voor de klant wenselijk is om toch een werkelijke lastentoets toe te passen wanneer dit leidt tot hogere nieuwe werkelijke maandlasten. Bijvoorbeeld wanneer de stijging van de werkelijke maandlasten wordt veroorzaakt doordat de klant meer gaat aflossen. Of wanneer de verhuizing dringend gewenst is met het oog op een meer levensloopbestendige woning. Ook wanneer er nog voldoende ruimte zit tussen de nieuwe werkelijke maandlasten en de toegestane maandlasten kan financiering verantwoord zijn. In dergelijke gevallen is sprake van individueel maatwerk. U dient deze gevallen vooraf te bespreken met het WEW.

Onder de huidige werkelijke maandlast wordt het volgende verstaan:

De bruto maandlast van de huidige woning die de aanvrager in eigendom heeft. Deze maandlast is de som van:

  • Rente
  • Aflossing
  • Inleg van een opbouwproduct. Indien de inleg van een opbouwproduct periodiek verschuldigd is over een langere termijn dan een maand, dient deze inleg te worden herberekend naar een maandelijks bedrag
  • Erfpachtcanon (indien van toepassing).

Een losse Overlijdensrisicoverzekering hoeft niet te worden meegenomen.

De huidige werkelijke maandlast kan worden vastgesteld door de maandlast van de maand voorafgaand aan de maand waarin de aanvraag voor een bindend aanbod wordt gedaan te hanteren.

Tijdelijk huren

De klant kan ook in aanmerking voor deze Norm als de woning is verkocht, gaat huren en uiterlijk 31 december in het jaar na verkoop van de woning een andere woning koopt. De huidige werkelijke maandlast wordt vastgesteld door de maandlast van de maand voorafgaand aan de maand waarop de klant is gaan huren te hanteren.

Einde looptijd en opeisen

Het bereiken van het einde van de looptijd van een aflossingsvrij leningdeel is op zichzelf geen reden om de lening op te eisen. Als de geldverstrekker voorziet dat klant na het einde van de looptijd de lasten niet kan dragen, gaat de geldverstrekker eerst met de klant in gesprek om te kijken of er een oplossing kan worden gevonden op basis van beheeraspecten en/of beheercriteria (zie Algemene Voorwaarden voor borgtocht B en C). Als blijkt dat de klant ook onder deze voorwaarden de lasten niet kan dragen mag tot opeising worden overgegaan.

Bestendigheid en stabiele maandlasten
Het uitgangspunt van stabiele maandlasten en het creëren van een bestendige situatie heeft voor het WEW geleid tot het standaard hanteren van een rentevastperiode (RVP) van minimaal 20 jaar.
Het WEW kan zich echter voorstellen dat het niet altijd in het belang van de klant is om deze rentevastperiode te hanteren. De hogere rente die de klant betaalt bij deze rentevastperiode kan in bepaalde situaties een onnodige drempel opwerpen, terwijl de bestendigheid van de woonlasten in een specifieke klantsituatie voldoende geborgd kan zijn bij een kortere rentevastperiode. Daarom mag er in bepaalde gevallen worden afgeweken met een minimum van 10 jaar.

Afwijkingen op de standaard rentevastperiode van minimaal 20 jaar:

  • Het door de jongste partner bereiken van minimaal de 85 jarige leeftijd aan het einde van de RVP mag in alle situaties als bestendig worden gekenmerkt.
  • Wanneer de geldverstrekker een kortere RVP aanbiedt op grond van een LTV lager dan 50%, wordt dit door WEW toegestaan mits voldaan is aan Norm 8.1.1.

LET OP: het uitsluitend hebben of realiseren van een LTV lager dan 50% is onvoldoende argumentatie om te kunnen stellen dat sprake is van bestendige woonlasten bij een rentevastperiode korter dan 20 jaar. De geldverstrekker dient adequaat invulling te geven aan de wettelijke norm ter voorkoming van overkreditering. De klant moet aantoonbaar het renterisico van een kortere rentevastperiode kunnen dragen. De stichting zal deze invulling niet inhoudelijk beoordelen.

  • Een RVP korter dan 10 jaar, waarbij de leningdelen aan het einde van de RVP volledig zijn afgelost, is toegestaan. In dat geval mag getoetst worden met de rente uit het bindend aanbod (zie Norm 7.9.2).