5.1 Leningsvormen

  • 5.1.1

    Bij de aankoop van de woning mag de lening niet meer bedragen dan de kosten voor het verkrijgen in eigendom. Indien tevens sprake is van een restschuldfinanciering mag de lening voor de kosten voor het verkrijgen in eigendom worden verhoogd met het bedrag van de restschuldfinanciering conform Norm 4.

  • 5.1.2

    De lening exclusief restschuldfinanciering mag niet meer bedragen dan 100% van de waarde van de woning. Voor zover sprake is van energiebesparende voorzieningen, geldt dat de lening exclusief restschuldfinanciering niet meer mag bedragen dan 106% van de waarde van de woning na verbouwing. De met energiebesparende voorzieningen gepaard gaande extra leenruimte mag uitsluitend worden besteed aan energiebesparende voorzieningen.

  • 5.1.3

    Een lening (exclusief de restschuldfinanciering) dient volledig te worden afgelost middels een annuïtair of lineair aflossingsschema met een maximale looptijd van 30 jaar.

  • 5.1.4

    Indien sprake is van een bestaande eigenwoningschuld (zie deel 1: definities van de Algemene Voorwaarden voor Borgtocht 2018-1), is het toegestaan:

    1. de lening (exclusief de restschuldfinanciering): 

    a. aflossingsvrij te verstrekken, met dien verstande dat het aflossingsvrije gedeelte niet meer bedraagt dan 50% van de waarde van de woning.
    b. aan het einde van de looptijd af te lossen met het opgebouwde kapitaal uit het opbouwproduct. Het bruto rendement (het rendement voor aftrek van alle kosten) dat bij de prognose van het eindkapitaal mag worden gehanteerd bedraagt maximaal 8%. De som van a. en b. mag niet meer bedragen dan de bestaande eigenwoningschuld. 

    2. Het gedeelte van de lening dat de bestaande eigenwoningschuld overstijgt dient conform Norm 5.1.3 te worden afgelost.

  • 5.1.5

    Indien door toepassing van Norm 5.1.2 de lening (exclusief de restschuldfinanciering) lager is dan de kosten voor het verkrijgen in eigendom (zie Norm 2) of lager is dan de kosten waarop de lening betrekking heeft (zie Norm 3), dient de geldverstrekker zich ervan te vergewissen (bijvoorbeeld door middel van een afschrift van een spaar- of beleggingsrekening) dat de geldnemer het verschil kan betalen uit eigen middelen.

Het Kabinet heeft de regels voor het in aanmerking komen van hypotheekrenteaftrek gewijzigd. Met ingang van 1 januari 2013 geldt voor nieuwe leningen, maar die niet vallen onder de bestaande eigenwoningschuld, dat alleen hypotheekrenteaftrek mogelijk is, indien de lening volledig wordt afgelost door middel van een annuïtair of lineair aflosschema. Starters dienen dus volledig af te lossen. Maar ook consumenten die voor 2012 een eigen woning hebben gehad en nu weer een woning aankopen.

Een uitzondering hierop vormde de Startersleningen die verstrekt worden door SVn. Tot 1 januari 2017 hoeven de Startersleningen niet te worden afgelost tot het moment dat de geldnemer voldoende inkomen heeft om de lening wel af te lossen. Met ingang van 1 januari 2017 moeten ook de Startersleningen vanaf aanvang worden afgelost. Omdat ook in de nieuwe situatie de geldnemer nog steeds onvoldoende inkomen heeft om de lening af te lossen, wordt de Starterslening voortaan gecombineerd met een aanvullende lening waaruit de verplichte aflossingen op de Starterslening weer worden opgenomen (ook wel bekend als de ‘Blok’hypotheek). In het geval van een Starterslening is het voor de 1e geldverstrekker niet toegestaan deze constructie ook toe te passen.

Het verplicht aflossen van de lening is niet van toepassing voor geldnemers met een Bestaande eigenwoningschuld. Onder bestaande eigenwoningschulden wordt verstaan het bedrag aan eigenwoningschuld op 31 december 2012. Voor een aantal situaties kon in 2013 nog een eigenwoningschuld worden aangegaan. Voor die situaties kwalificeert de eigenwoningschuld die in 2013 ontstond ook als bestaande eigenwoningschuld. Verwezen wordt naar artikel 10 bis 1 van de Wet IB 2001. Zij blijven onder de hypotheekrenteaftrek vallen zoals van toepassing was op 31 december 2012 voor het bedrag van de bestaande eigenwoningschuld. In bovengenoemde gevallen zijn alle leningvormen toegestaan met dien verstande dat voor aflossingsvrije leningen geldt dat deze niet hoger mogen zijn dan 50% van de waarde van de woning (zie definitie h. van de Voorwaarden en Normen NHG 2018-1) zoals deze is vastgesteld bij de verstrekking van de lening met NHG. Deze waarde van de woning blijft ook van toepassing indien tijdens de looptijd van de lening hierin een wijziging plaatsvindt.

Alles wat men meer leent, dient ook volledig te worden afgelost.

Indien na 31 december 2012 een aflossing plaatsvindt op de lening waarvoor de bestaande eigenwoningschuld van toepassing is, wordt de bestaande eigenwoningschuld verlaagd met het bedrag van de aflossing. Onder deze aflossing wordt niet verstaan de gehele aflossing van de lening door verkoop van de woning.

Indien op 31 december 2012 twee woningen gelijktijdig als eigen woning worden aangemerkt en vervolgens één van de woningen nadien niet langer als eigen woning wordt aangemerkt, wordt de bestaande eigenwoningschuld verminderd met de tot de eigenwoningschuld behorende schuld die de geldnemer had in verband met de woning die niet langer als eigen woning wordt aangemerkt. Deze situatie kan zich voordoen bij bijvoorbeeld koop en verkoop en in de situatie van de bouw van een nieuwe woning waarbij de oude woning nog niet is verkocht en de nieuwe eigen woning al is geleverd. Er is dan op 31 december 2012 tijdelijk sprake van een dubbele eigenwoningschuld indien beide woningen gefinancierd zijn met leningen.

Indien een aanvullende lening conform Norm 3.2, 3.4 en 3.6 wordt verstrekt, dient bij de bepaling van het aflossingsvrije deel de bestaande lening te worden meegeteld. Indien de bestaande lening reeds 50% of meer van de waarde van de woning aflossingsvrij is, is het niet toegestaan de aanvullende lening (gedeeltelijk) aflossingsvrij te verstrekken. Hierbij wordt de bestaande lening in zijn volledigheid gerespecteerd. Er hoeft op deze lening niet extra te worden afgelost.

 

Een paar rekenvoorbeelden verduidelijken een en ander.

2e hypotheek marktwaarde Maximaal 50% aflossingsvrij Bestaande aflossingsvrij hypotheek Maximaal aflossingsvrije 2e hypotheek Minimaal af te lossen op de 2e hypotheek
 € 50.000 € 500.000  € 231.132  € 200.000  € 50.000  Nihil
 € 50.000 € 450.000  € 225.000  € 200.000  € 25.000   € 25.000 
 € 50.000 € 400.000  € 200.000  € 200.000  Nihil  € 50.000
 € 50.000 € 350.000  € 175.000  € 200.000*  Nihil  € 50.000


* De bestaande aflossingsvrije hypotheek hoeft geen wijziging te ondergaan!