2.2 Aankoop bestaande woning

  • 2.2.1

    De kosten voor het verkrijgen in eigendom bestaan uit: 

    a. het laagste bedrag van:
     - de koopsom kosten koper (exclusief roerende zaken), of
     - 97% van de koopsom vrij op naam indien de koopsom vrij op naam is, of
     - de marktwaarde vrij van huur en gebruik blijkens een taxatierapport (zie Norm 1.7);
    b. kosten van afkoop van toekomstige erfpachtcanonverplichtingen, mits de afkooptermijn tenminste gelijk is aan de looptijd van de lening;
    c. de kosten van kwaliteitsverbetering en/of energiebesparende voorzieningen (zie Norm 1.8.7, 1.9 en 1.10);
    d. een blijkens de koopovereenkomst dan wel afzonderlijke overeenkomst overeengekomen eenmalige storting in een onderhoudsfonds ten behoeve van het (totale) toekomstig onderhoud van de woning;
    e. maximaal 6% over de som van a. tot en met d. voor bijkomende kosten.

  • 2.2.2

    De uitkomst van Norm 2.2.1 a. mag niet meer bedragen dan de gemiddelde koopsom (zie Norm 1.6.1). De som van Norm 2.2.1 a. tot en met e., mag niet meer bedragen dan de van toepassing zijnde kostengrens voor woningen (zie Norm 1.6.1).

  • 2.2.3

    Indien een aanvrager voornemens is de woning aan te kopen via de regioveiling, is het de geldverstrekker toegestaan een bindend aanbod uit te brengen op basis waarvan de notaris ten tijde van de veiling mag aannemen dat de financiële gegoedheid van de aanvrager onvoorwaardelijk is gegarandeerd. Het bindend aanbod mag worden uitgebracht onder de voorwaarde dat: 

    1. de geldverstrekker ten tijde van het bindend aanbod beschikt over een taxatierapport waaruit de marktwaarde vrij van huur en gebruik blijkt (zie Norm 1.7);
    2. het taxatierapport een inpandige taxatie (geen geveltaxatie) is;
    3. de zekerheid bestaat dat ten tijde van de veiling de woning leeg en vrij van huur en gebruik is;
    4. de aanvrager zelf of namens hem de woning laat aankopen.

    De kosten voor het verkrijgen in eigendom bestaan uit: 

    a. de koopsom conform de veilingakte (akte van gunning);
    b. de bijkomende kosten van de veiling conform de van toepassing zijnde veilingvoorwaarden met dien verstande dat kosten van aanschrijving van de gemeente worden beschouwd als kosten voor kwaliteitsverbetering;
    c. de kosten voor kwaliteitsverbetering en/of energiebesparende voorzieningen (zie Norm 1.8.7, 1.9 en 1.10);
    d. de kosten voor het verkrijgen van de financiering.

  • 2.2.4

    Indien de kosten vermeld in Norm 2.2.3 d. op de datum bindend aanbod van de lening niet exact bekend zijn, mogen deze worden bepaald op basis van een redelijke inschatting.

  • 2.2.5

    De som van Norm 2.2.3 a. en b. mag niet meer bedragen dan de marktwaarde vrij van huur en gebruik. De som van Norm 2.2.3 a. tot en met d. mag niet meer bedragen dan de van toepassing zijnde kostengrens voor woningen (zie Norm 1.6.1).

Zoals in de toelichting op Norm 1.6 aangegeven is het uitgangspunt dat de koopwoning met een koopsom tot aan de gemiddelde koopsom in Nederland bereikbaar moet zijn voor een lening met NHG. De gemiddelde koopsom is vastgesteld op € 265.000,-.

Bij de vaststelling van de kosten voor het verkrijgen in eigendom van een woning moeten alle kostenposten (2.2.1) bij elkaar worden opgeteld. De kosten verkrijgen eigendom mogen niet hoger zijn dan de kostengrens.

Er mag rekening worden gehouden met maximaal 6% (0% mag dus ook) voor bijkomende kosten. Hierdoor is een koopwoning met een koopsom tot aan de gemiddelde koopsom in Nederland ook bereikbaar onder NHG. Uitgangspunt is wel dat het laagste bedrag van de koopsom of waarde van de woning niet hoger mag zijn dan de gemiddelde koopsom zoals weergegeven in Norm 1.6. Uiteraard mag niet meer worden geleend dan de wettelijke LTV.

In gevallen dat de koopsom lager is dan de waarde van de woning, bijvoorbeeld bij aankoop van de huurwoning, kan tot maximaal 6% van de bijkomende kosten worden meegefinancierd. Indien de bestaande woning vrij op naam wordt aangekocht, dient de koopsom kosten koper te worden herberekend. De koopsom kosten koper is 97% van de koopsom vrij op naam.

Specifiek in deze norm is Norm 2.2.3 inzake de aankoop van een bestaande woning via een regioveiling. Hiermee wordt beoogd de veilingpraktijk toegankelijker te maken voor particulieren. Bij de aankoop van een woning via een regioveiling zijn de bijkomende kosten hoger dan de gebruikelijke 6%. Daar staat tegenover dat de koopsom lager is dan op de reguliere markt. Op de veiling dient een koper aan de notaris aan te tonen dat hij financieel in staat is de koopsom te betalen. Hierbij mag geen sprake zijn van enig voorbehoud. Om dit mogelijk te maken heeft de stichting, in samenwerking met geldverstrekkers en het notariaat, afgesproken dat de financiële gegoedheid van de koper kan worden aangetoond met een bindend aanbod waaruit blijkt dat tot welk bedrag de koper een onvoorwaardelijke lening kan verkrijgen. Er gelden wel een aantal voorwaarden waar vooraf zekerheid over dient te bestaan.

  • Op het moment van bindend aanbod beschikt de geldverstrekker over een taxatierapport waaruit de marktwaarde vrij van huur en gebruik blijkt;
  • Het betreft een inpandige taxatie (geen geveltaxatie);
  • Er is zekerheid dat de woning leeg en vrij van huur en gebruik is;
  • De woning wordt door de aanvrager of namens de aanvrager aangekocht;
  • De aanvrager voldoet aan de overige Voorwaarden en Normen 2018-1.