1.9 Kwaliteitsverbetering

  • 1.9.1

    De kosten van kwaliteitsverbetering dienen te blijken uit:
    a. het taxatierapport; en/of
    b. het bouwkundig rapport; en/of
    c. een door de aanvrager te overleggen specificatie.

  • 1.9.2

    Indien uit het taxatierapport blijkt dat sprake is van een aanschrijving van de gemeente tot herstel van achterstallig onderhoud, wordt de aanschrijving van de gemeente gelijk gesteld aan een bouwkundig rapport en is Norm 1.8.7 van toepassing.

  • 1.9.3

    Ten aanzien van kwaliteitsverbetering geldt een depotverplichting voor het totale bedrag van de investering (zie Artikel B5 van de Algemene Voorwaarden voor Borgtocht 2018-1).

Onder kwaliteitsverbetering worden alle werkzaamheden verstaan die bijdragen aan een (ver)beter(d)e staat van de woning. Ook uitbreiding van de woning valt hieronder, zoals de aankoop van een garage die direct aan de woning is verbonden of in de directe omgeving van de woning is gelegen, of de aankoop van een aangrenzend perceel. Bij uitbreiding van de woning dient ook het hypotheekrecht op het nieuw te verkrijgen deel te worden gevestigd. Ook bijvoorbeeld het opknappen van de tuin, het verhelpen van bodemverontreiniging of het aanbrengen van een extra verdieping valt onder kwaliteitsverbetering.

De stichting heeft ervoor gekozen geen minimumbedrag vast te stellen voor het uitvoeren van kwaliteitsverbetering. Indien sprake zou zijn van een ondergrens kan dit belemmerend in plaats van stimulerend werken.

Met ingang van 1 januari 2018 mag maximaal 100% van de waarde (na verbetering) van de woning gefinancierd worden, tenzij sprake is van het treffen van energiebesparende voorzieningen. In dat geval mogen de kosten van de energiebesparende voorzieningen worden meegefinancierd tot maximaal 106% van de waarde na verbetering. De extra leenruimte mag uitsluitend worden aangewend voor energiebesparende voorzieningen.

Indien de koopsom gelijk is aan de marktwaarde voor verbouwing betekent dit dat alleen de waardestijging van de kwaliteitsverbetering kan worden meegefinancierd. Indien de koopsom lager is dan de marktwaarde kunnen de kosten van de verbouwing worden meegefinancierd tot maximaal het verschil tussen de koopsom en de marktwaarde na verbouwing. De taxateur dient in alle gevallen expliciet te weten welke werkzaamheden gaan worden uitgevoerd om te kunnen opgeven welke waardestijging aan de werkzaamheden kan worden toegekend. In de regelgeving is vastgelegd dat de kosten van de kwaliteitsverbetering mogen blijken uit het taxatierapport, een specificatie van de geldnemer of een bouwkundig rapport. Indien sprake is van een specificatie of een bouwkundig rapport, dient ook in die gevallen de taxateur hiervan op de hoogte te worden gesteld, zodat de taxateur op basis daarvan de waardestijging kan toekennen.

Dit betekent dat bij kwaliteitsverbetering twee zaken benodigd zijn:

1)     Een taxatierapport om de waardestijging als gevolg van de kwaliteitsverbetering vast te stellen;

2)     Een taxatierapport, bouwkundig rapport of specificatie om de kosten van de kwaliteitsverbeterende verbouwing vast te stellen.

Dat alleen nog tot maximaal de waardestijging kan worden meegefinancierd, betekent ook dat de geldnemer tussentijds niet meer kan besluiten om, bijvoorbeeld, in plaats van de badkamer op te knappen, een dakkapel te laten plaatsen. Immers, de taxateur heeft geen rekening gehouden met een nieuwe dakkapel maar wel met de badkamer. Indien dit toch gewenst is, dient er een nieuwe opgave te worden gedaan door de taxateur waar uit de nieuwe situatie blijkt. De geldverstrekker dient zich hierbij te vergewissen dat de geldnemer beschikt over voldoende eigen geld zodat de kosten, die niet betaald kunnen worden uit het depot, wel betaald kunnen worden zonder dat de geldnemer in financiële problemen komt. Het totale bedrag van de kwaliteitsverbetering dient in depot te worden gehouden. De eigen middelen dienen dus voor andere posten te worden aangewend. Een overschot in het depot dient te worden afgelost op de lening.