Beheercriteria

Om de betaalbaarheid van een lening in een beheersituatie te kunnen bepalen, zijn beheercriteria ontwikkeld. Deze criteria geven inzicht of in een beheersituatie, op basis van de maandlasten en het inkomen, de lening verantwoord kan worden voortgezet. Wij ontwikkelden deze criteria in samenwerking met het Nibud en in afstemming met de geldverstrekkers en de ministeries van Binnenlandse Zaken en Financiën. De Autoriteit Financiële Markten (AFM) onderschrijft het belang van de ontwikkelde beheercriteria.

Beheertoets

Geldverstrekkers en hypotheekadviseurs toetsen met de Beheertoets - waarin de criteria zijn vervat - de betaalbaarheid van de maandlasten. Dit is een objectieve toets, waarin belangrijke elementen van duurzaamheid zijn meegenomen. Echter, de praktijk is weerbarstig. Vanzelfsprekend zullen sommige situaties zich ondanks een positieve toetsuitslag niet lenen voor woningbehoud, of juist wel ondanks een negatieve toetsuitslag. Wij verzoeken geldverstrekkers in deze situaties de uitslag van de toets altijd aan ons voor te leggen. Maatwerk is in die gevallen geboden. Wij hebben hiervoor het formulier Uitzonderingsverzoek Beheersituaties ontwikkeld.

Beheercriteria versus acceptatiecriteria

Acceptatiecriteria, die bepalen hoeveel iemand maximaal mag lenen, zijn erop gericht toekomstige risico’s voor de betaalbaarheid zo veel mogelijk uit te sluiten. De criteria voor bestaande geldnemers in beheersituaties geven daarentegen aan of het verantwoord is de bestaande lening voort te zetten. Hierbij is niet de hoogte van de lening bepalend, maar is de betaalbaarheid van de maandlasten leidend.

Of iemand bijvoorbeeld 4% of 5,5% procent leningrente betaalt, kan in de maandlasten immers een groot verschil maken, terwijl de leningsom in beide gevallen hetzelfde kan zijn. Beheercriteria geven doorgaans dan ook meer ruimte voor woningbehoud dan acceptatiecriteria. Voorwaarde blijft daarbij altijd dat de lening verantwoord en duurzaam kan worden voortgezet.

De verschillen op een rij

Maandlast in plaats van maximale lening
De acceptatienormen bepalen hoe hoog de lening maximaal mag zijn ten opzichte van het inkomen en de waarde van de woning. Afhankelijk van de leningvoorwaarden vloeien daar maandlasten uit voort. De beheercriteria bepalen welke maximale maandlast duurzaam en verantwoord is in verhouding tot het inkomen.

Werkelijke situatie in plaats van fictieve uitgangspunten
Bij volledig nieuwe leningen moet bij acceptatie altijd rekening worden gehouden met gehele annuïtaire aflossing. Terwijl in veel gevallen mensen nog een deels aflossingsvrije lening hebben. De beheercriteria houden rekening met de werkelijke lasten van de lening.

Ook wordt bij acceptatie rekening gehouden met een rekenrente die gebaseerd is op een actueel gemiddelde van een tien jaar rentevastperiode, bijvoorbeeld van 5,5%. Maar als de eigenaar-bewoners de komende jaren in werkelijkheid een lagere rente betalen, bijvoorbeeld 4,5%, dan wordt met de beheercriteria rekening gehouden met deze huidige rente.

Alle inkomenssituaties in plaats van uitsluitingen 
De beheercriteria geven de mogelijkheid om in alle inkomenssituaties de lening voort te zetten als dat verantwoord is. Bij acceptatie wordt bijvoorbeeld het inkomen uit een tijdelijk arbeidscontract of het inkomen van een ZZP’er, die net gestart is, niet meegenomen in de berekeningen. Als iemand met een bestaande lening echter inmiddels een andere arbeidsverhouding heeft en redelijkerwijs kan worden aangenomen dat hieruit voldoende inkomen gegenereerd wordt, geven de beheercriteria de mogelijkheid bij de berekening van de maximale maandlast rekening te houden met dit inkomen.

Uitgavenpatroon o.b.v werkelijke in plaats van fictieve gezinssamenstelling
De acceptatiecriteria gaan standaard uit van een uitgavenpatroon dat past bij een echtpaar zonder kinderen. De beheercriteria maken meer differentiatie mogelijk. Een alleenstaande heeft bijvoorbeeld een ander uitgavenpatroon dan samenwonenden en niet-werkenden worden fiscaal anders behandeld dan werkenden. De beheercriteria houden hier rekening mee.

Bovendien vindt het Nibud het verantwoord in een beheersituatie bij tweeverdieners rekening te houden met het gezamenlijke inkomen. Terwijl bij acceptatie slechts een bepaald percentage van het tweede inkomen wordt meegerekend.